Warum der Verkauf eines Mehrfamilienhauses eine finanziell lohnende, aber auch schwierige Angelegenheit sein kann

Grundsätzlich ist es eine komplexe Aufgabe, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Immerhin setzt sich das Wohngebäude in der Regel aus mehreren Mietparteien zusammen. Doch was genau sollten Sie beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses beachten und wie wird der Verkauf bei allen Herausforderungen trotzdem von Erfolg gekrönt sein? In diesem Artikel erhalten Sie Antworten auf diese und weitere Fragen sowie Tipps zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses. Zudem werden Sie erfahren, warum Sie beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses unbedingt auf die Expertise eines erfahrenen Maklers zurückgreifen sollten.

Was ist grundsätzlich beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu beachten?

Schon die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses ist vergleichsweise aufwendig, weil man hierbei den Zustand jeder einzelnen Wohnung berücksichtigen muss. Auch in Sachen Immobilienvermarktung stellt es eine Herausforderung dar, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, weil es sich bei der Käuferzielgruppe häufig um Investoren handelt, welche die Immobilie vor dem Kauf genau auf Herz und Nieren prüft.

Hohe Gewinne, aber auch Verluste beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses möglich

Bei einem Mehrfamilienhaus handelt es sich um eine Immobilie, die im Vergleich zu einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung einen höheren Wert besitzt. Je höher der Wert eines Objektes ist, umso größere finanzielle Verluste sind bei Fehlern oder einer schlechten Vorbereitung natürlich möglich. Es ist also wichtig, sich möglichst sorgfältig auf den Verkauf vorzubereiten. Dazu zählt es auch, die potentielle Zielgruppe für die Immobilie zu kennen.

Professionelle Kapitalanleger sind die typische Zielgruppe

Die typische Käuferzielgruppe bei Mehrfamilienhäusern besteht in der Regel aus professionellen Kapitalanlegern, die über Erfahrung im Kauf von Immobilien verfügen. Entsprechend wichtig ist ein professioneller Umgang, möchte man die Immobilie zu einem lukrativen Preis verkaufen.

Viele Nachweise sind notwendig beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses

In einem Mehrfamilienhaus gibt es mehrere Eigentumswohnungen, die vollständig oder zum Teil vermietet sind. Relevant für Käufer sind deswegen verschiedene Nachweise und Dokumente rund um die Immobilie. Hierzu zählen die generellen Unterlagen, die für den Verkauf einer Immobilie erforderlich sind, sowie Nachweise über alle Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, eine Übersicht der Wohn- und Nutzungsrechte sämtlicher Mieter und natürlich entsprechende Mietverträge. Außerdem sind die aktuellen Mieteinnahmen der Immobilie für Käufer von großem Interesse, weil sich hieraus die mögliche Rendite ablesen lässt, welche die Immobilie abwirft.

Die Bewertung eines Mehrfamilienhauses durch einen Profi-Makler durchführen lassen

Um eine seriöse Immobilienbewertung abgeben zu können, ist es wichtig, den Zustand der einzelnen Eigentumswohnungen zu kennen. Außerdem muss man bei der Immobilienbewertung die vorhandenen Mietverträge berücksichtigen. Im Vergleich zu anderen Immobilien erschwert dies die Bewertung und sollte unbedingt von einem professionellen Immobilienmakler durchgeführt werden.

Ist es besser, dass Mehrfamilienhaus als Ganzes oder lieber einzelne Wohnungen davon zu verkaufen?

Ein Mehrfamilienhaus ist in mehrere Wohneinheiten untergliedert. Aus diesem Grund lässt es sich in mehrere einzelne Eigentumswohnungen umwandeln. So ist es möglich, dass der Eigentümer theoretisch jede einzelne Wohnung separat verkauft. Einige Investoren erwerben ein Mehrfamilienhaus als Ganzes, um genau diese Methode anzuwenden, wenn sie das Haus wieder verkaufen. Der Grund: Durch dieses Vorgehen lässt sich häufig eine höhere Rendite erzielen. Als Eigentümer sollten Sie daher überlegen, ob Sie nun das Mehrfamilienhaus als Ganzes oder jede Wohneinheit als separate Wohnung verkaufen möchten. Zu beachten ist bei dieser Methode jedoch, dass hierdurch nicht nur der mögliche Erlös, sondern auch der mit dem Verkauf verbundene Aufwand steigt.

Wie lässt sich eine Immobilie in Eigentumswohnungen umwandeln?

Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln, müssen Sie hierfür einige Voraussetzungen beachten. So ist dieser Schritt mit einigen Formalitäten verbunden. Grundlage für dieses Vorgehen ist zunächst einmal, die Aufteilung der Immobilie in einzelne Wohneinheiten beim Grundbuchamt zu beantragen.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist für die Aufteilung einer Immobilie wichtig

Damit dieser Antrag von Erfolg gekrönt ist, müssen Sie grundsätzlich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorlegen. Aus dieser geht hervor, dass die jeweiligen Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten gemäß Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in sich abgeschlossen sind.

Zuständige Bauaufsichtsbehörde vergibt Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die angesprochene Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen Sie schriftlich vom Grundstückseigentümer bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragen. Hierfür fallen Kosten an, die abhängig von der Baubehörde zwischen 50 und 1.500 Euro betragen können. Auch in Sachen Bearbeitungsdauer existieren keine einheitlichen Regelungen, sodass diese zwischen 14 und 100 Tagen betragen kann.

Abgeschlossenheitsbescheinigung als Grundlage für die Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung erlaubt es schließlich, Wohn- oder Teileigentum anzulegen. Auch die Teilungserklärung müssen Sie beim zuständigen Grundbuchamt vorlegen.

Welche grundlegenden Voraussetzungen gibt es, um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu verkaufen?

Wenn eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus aufgeteilt werden soll, muss diese in sich geschlossen sein. Dies bedeutet nichts weiter, als dass Decken und Wände vorhanden sein müssen, mit denen die einzelnen Wohnungen baulich voneinander getrennt sind. Zusätzlich muss jede Wohnung über einen eigenen Zugang verfügen. Darüber hinaus müssen die Auflagen in Sachen Schall- und Wärmeschutz für jede Wohnung gewährleistet sein. Diese grundlegenden Voraussetzungen sind erforderlich, um die benötigte Abgeschlossenheitsbescheinigung gemäß Wohnungseigentumsgesetzes zu erhalten.

Was sind potentielle Interessenten, wenn es um den Verkauf von Mehrfamilienhäusern geht?

In aller Regel sind Mehrfamilienhäuser vor allem für vermögende Privatanleger von Interesse, die diese als Kapitalanlage erwerben möchten. Auch Immobilienfonds zählen zur typischen Zielgruppe. Diese finanzieren sich über die Vermietung und den Wiederverkauf von Immobilien.

Was ist bei der Zielgruppe von Mehrfamilienhäusern zu beachten?

Kapitalanleger sind keine Laien auf dem Immobilienmarkt. Somit gehen sie meistens sehr routiniert beim Immobilienkauf vor. Schließlich kennen sie die Materie bzw. haben entsprechende Fachleute an ihrer Seite. Risiken beim Kauf oder dem Unterhalt der Immobilie wollen sie so niedrig wie möglich halten. Daher überprüfen sie sowohl die Immobilie an sich als auch sämtliche Dokumente sehr sorgfältig, ehe sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden.

Professionelles Auftreten und Know-how sind wichtig

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus möglichst erfolgreich und lukrativ verkaufen möchten, sollten Sie der definierten Käuferzielgruppe professionell und mit viel Wissen über die Immobilie gegenübertreten können. Daher empfehlen wir Ihnen, unbedingt einen erfahrenen Makler für den Verkauf hinzuzuziehen. Häufig kennen Makler die Anleger und Immobilienfonds bereits, was natürlich sehr vorteilhafte Auswirkungen auf den Verkauf und die Verkaufsdauer hat.

Wie lässt sich der voraussichtliche Verkaufspreis ermitteln?

Der Verkehrswert ist ein wichtiges Kriterium, damit Sie den besten Preis für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses definieren können. Hierfür kommen verschiedene Wertermittlungsverfahren in Betracht, die für die Immobilienbewertung verwendet werden:

• das Sachwertverfahren
• das Vergleichswertverfahren
• das Ertragswertverfahren

Welches dieser drei Verfahren am meisten Sinn in Sachen Immobilienbewertung macht, hängt vor allem von der Art der Immobilie ab.

Ertragswertverfahren am sinnvollsten für die Bewertung von Mehrfamilienhäusern

In der Regel kauft man ein Mehrfamilienhaus nicht, um selbst darin zu wohnen. Potentielle Käufer sind vielmehr Kapitalanleger. Deren größtes Interesse beim Kauf einer Immobilie besteht darin, dass die Immobilie möglichst viel Rendite abwirft. Daher sollten Sie vor dem Verkauf der Immobilie eine Prognose über die Mieteinnahmen der einzelnen Mietverhältnisse erstellen. Aus diesem Grund macht für die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses das Ertragswertverfahren am meisten Sinn.

Wann ist der ideale Zeitpunkt, um ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen?

Eine pauschale Antwort, wann der beste Zeitpunkt gekommen ist, um ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, gibt es nicht. Dieser ist schließlich abhängig von den persönlichen Umständen des Eigentümers und aus diesem Grund immer individuell. Um möglichst viel Profit aus dem Verkauf ziehen zu können, ist es aber ratsam, einige grundlegende Faktoren zu beachten, wie beispielsweise steuerliche Aspekte in Form der Spekulationssteuer.

Auch die Immobilienbewertung beim Verkauf einer Immobilie beachten

Selbstverständlich spielt auch die Immobilienbewertung eine zentrale Rolle, wann ein guter Zeitpunkt für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses gekommen ist. So orientiert sich der Verkehrswert einer Immobilie immer auch an der Nachfrage. Befindet sich das Mehrfamilienhaus in einer guten Lage und ist die Nachfrage entsprechend hoch, wird dies auch den Verkaufspreis steigern. Daher sollten Eigentümer stets die aktuelle Marktsituation und die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt vor Ort beobachten.

Wie hoch fällt die Steuer beim Verkauf einer Immobilie aus und mit welchen weiteren Kosten ist zu rechnen?

Wie grundsätzlich beim Verkauf einer Immobilie, fallen auch beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gewisse Kosten an. Welche dies sind, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.

Die typischen Kosten, die beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses anfallen

Auf Käuferseite ist natürlich zunächst einmal der Kaufpreis der Immobilie zu nennen. Zusätzlich muss der Käufer mit Kosten für den Eintrag ins Grundbuch und das Aufsetzen des notariellen Kaufvertrags rechnen.

Typische Kosten, die dem Verkäufer beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses entstehen, entfallen auf die Hausbewertung sowie das Beschaffen verschiedener notwendiger Unterlagen, wie beispielsweise ein Energieausweis. Auch an Kosten für die Löschung der Rechte Dritter an der Immobilie ist zu denken, sofern entsprechende Rechte noch bestehen sollten.

Die Höhe der Steuern beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Auf Seiten des Käufers fällt die Grunderwerbsteuer an.

Der Verkäufer muss mit einer Gewerbesteuer beim Verkauf rechnen, sofern damit die Drei-Objekt-Grenze in einem Zeitraum von fünf Jahren überschritten wird. Sollte die Immobilie kürzer als zehn Jahre im Besitz des Verkäufers sein, muss er mit einer Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn rechnen. Die Höhe dieser Steuer hängt zum einen vom persönlichen Steuersatz des Eigentümers und zum anderen vom ermittelten Wertgewinn ab.

Welche Unterlagen sind für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses notwendig?

In den folgenden Abschnitten erklären wir Ihnen, welche Unterlagen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses relevant sind. In jedem Fall sollten Sie diese Unterlagen auf Aktualität und Richtigkeit prüfen. Liegen Ihnen diese Unterlagen noch nicht vor, können Sie diese bei den zuständigen Stellen beantragen. Für einen reibungslosen Immobilienverkauf sollten Sie mögliche Wartezeiten für die Beschaffung der Unterlagen einkalkulieren.

• Bauakte: In dieser enthalten sind Baupläne, der Bauantrag, Baugenehmigungen, Grundrisspläne sowie Informationen zu An- und Umbauten.
• Bebauungsplan: In diesem sind Informationen über die erlaubten Nutzungsarten enthalten.
• Grenzbescheinigung: Eine Bestätigung, dass sich die Immobilie auf dem richtigen Grundstück innerhalb der festgelegten Grenzen befindet.
• Ein Auszug aus dem Grundbuch: Dieser gibt die Eigentumsverhältnisse wieder und enthält mögliche Rechte Dritter und Grundschulden.
• Lageplan: Dies ist eine zeichnerische Darstellung des Objekts inklusive Grenzen, Bebauungsplan sowie Flurstücksnummer.
• Flurkarte: Informiert über sämtliche Grundstückskenndaten und ist daher relevant für die Berechnung der Grundsteuer.
• Aktueller Grundsteuerbescheid
• Energieausweis: Informiert über die Energiekennwerte der Immobilie. Er erlaubt eine Schätzung der zu erwartenden Kosten für Heizung und Warmwasser sowie um über eine mögliche Modernisierung oder Sanierung vor dem Verkauf zu entscheiden.
• Nachweise über sämtliche Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
• Eine Aufstellung der Betriebskosten
• Eine Übersicht der Wohn- und Nutzungsrechte sämtlicher Mieter
• Protokolle

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses sind somit deutlich mehr Nachweise und Dokumente erforderlich wie es beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung der Fall ist. Im besten Fall können Sie möglichen Käufern der Immobilie alle notwendigen Informationen rund um die Immobilie vorlegen, mit denen sich alle anfallenden Fragen seitens potentieller Interessenten beantworten lassen. Je transparenter die Informationen für die Käuferzielgruppe sind, umso aussagekräftigere Argumente haben Sie für den Verkauf des Mehrfamilienhauses zur Hand.

Auch bei der Beschaffung der relevanten Unterlagen kann Ihnen ein erfahrener Immobilienmakler zur Seite stehen, denn dieser weiß ganz genau, wo sich die erforderlichen oder gewünschten Informationen beschaffen lassen und mit welchen Kosten dabei zu rechnen ist.

Wie sieht es mit Vorkaufsrechten bei einem Mehrfamilienhaus aus?

In Paragraf 577 im Bürgerlichen Gesetzbuch ist von einem Vorkaufsrecht des Mieters die Rede. Dieses berechtigt ihn, die von ihm bewohnte Wohnung vor anderen Personen zu kaufen. Wenn Sie einzelne Wohnungen im Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, müssen Sie also den Mietern ein Vorkaufsrecht gewähren. Im Gegensatz zum Verkauf einer vermieteten Wohnung hat das Vorkaufsrecht für Mieter keine Gültigkeit beim Verkauf eines kompletten Mehrfamilienhauses.

Nicht nur Mieter haben jedoch ein Vorverkaufsrecht, sondern auch Gemeinden. Ist die jeweilige Wohnregion gefragt, kann es also der Fall sein, dass die Kommune von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht, um neu hinzugezogenen Bürgern zusätzlichen Wohnraum zu bieten.

Gibt es einen Kündigungsschutz beim Verkauf einer Immobilie?

Ebenfalls im Bürgerlichen Gesetzbuch ist geregelt, dass ein Käufer einer vermieteten Immobilie an bestehende Mietverträge gebunden ist. Die Mieter sehen sich also nicht mit der Gefahr konfrontiert, dass sie mit direkten Kündigungen nach dem Hausverkauf rechnen müssen. Sollten Sie die Wohnungen des Mehrfamilienhauses einzeln verkaufen, gilt eine Kündigungssperrfrist. Diese hat eine Laufzeit von mindestens drei Jahren.

Vereinbaren Sie am besten schriftliche und verbindliche Regelungen in Sachen Betriebskostenzahlungen, Rückzahlungen von Kautionen und offenen Mietforderungen im Kaufvertrag. Damit vermeiden Sie bereits im Vorfeld möglichen Ärger mit Mietern und Käufern beim Immobilienverkauf.

Einige Tipps für einen erfolgreichen Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Immer wieder unterschätzt wird beim Immobilienverkauf die Dauer der Inserierung. Sobald Sie die Immobilie inseriert haben, sollten Sie auf eine zügige Abwicklung des Hausverkaufs achten. Sollte sich eine Immobilie zu lange auf dem Markt befinden, kann dies Misstrauen bei potentiellen Interessenten schüren. In der Folge müssen Sie den Verkaufspreis deutlich reduzieren. Beachten Sie für einen möglichst zügigen und erfolgreichen Verkauf eines Mehrfamilienhauses daher folgende Dinge:

Lassen Sie eine exakte und objektive Bewertung der Immobilie durchführen

Wenn der Verkaufspreis zu hoch angesetzt ist, zögern potentielle Interessenten unter Umständen, was die Dauer des Verkaufs in die Länge zieht. Wenn der Verkaufspreis hingegen zu niedrig taxiert ist, verschenken Sie am Ende bares Geld.

Bereiten Sie die Immobilie auf den Verkauf vor

Stellen Sie das Objekt sowohl bei der Inselregierung als auch bei der Besichtigung im besten Licht da. Damit meinen wir nicht, Mängel zu verstecken oder zu verheimlichen, sondern die Vorteile ins richtige Licht zu rücken.

Achten Sie auf eine gute Erreichbarkeit

Während des Immobilienverkauf sollten Sie eine gute Erreichbarkeit gewährleisten. Sollte man bei Ihnen immer wieder nur den Anrufbeantworter erreichen, verlieren Interessenten schnell wieder das Interesse an der Immobilie und wenden sich anderen Angeboten zu.

Sorgen Sie für möglichst vollständige Unterlagen

Damit Sie möglichst schnell sämtliche Fragen rund um die Immobilie beantworten können, ist es letztlich auch in Ihrem Interesse, potentiellen Interessenten möglichst alle Unterlagen präsentieren zu können

Schätzen Sie Ihre Interessenten richtig ein

Natürlich ist es hilfreich, wenn sich möglichst viele potentielle Käufer für Ihre Immobilie interessieren. Sie sollten jedoch bereits im Vorfeld anhand der jeweiligen Bonität aussortieren, welche Personen sich Ihre Immobilie tatsächlich leisten können. Somit verschwenden Sie keine Zeit für unnötige Besichtigungen.

Warum Sie ein Mehrfamilienhaus mit einem Makler verkaufen sollten

Mehrfamilienhäuser besitzen häufig einen höheren Wert als Einfamilienhäuser oder Wohnungen. Dabei ist es in den meisten Fällen deutlich komplexer, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen als eine Wohnung oder ein einfaches Haus. Fehler oder Verluste machen sich aufgrund der hohen Verkaufssumme dabei besonders schmerzlich bemerkbar. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, einen Makler zu beauftragen, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten.

Einen objektiven Partner für den Verkauf an der Seite haben

Möchten Sie eine eigene Immobilie verkaufen, laufen Sie stets Gefahr, den Wert der Immobilie nicht korrekt einzuschätzen. Dies ist ganz menschlich, denn schließlich verbinden Sie gewisse Emotionen mit dem Objekt. Auch die Verkaufsverhandlungen können dann zu einem emotionalen Thema werden. Haben Sie jedoch einen unabhängigen Makler zur Seite, können Sie das Mehrfamilienhaus rational und sachlich verkaufen.

Profitieren Sie von geballter Erfahrung und dem Know-how eines Immobilienprofis

Ein guter Immobilienmakler besitzt das erforderliche Know-how für einen schnellen und reibungslosen Verkauf eines Mehrfamilienhauses. Sie können in diesem Fall davon ausgehen, die Immobilie tatsächlich zu einem angemessenen Preis erfolgreich zu verkaufen. Unter Umständen besitzt der Makler bereits ein Portfolio an Kunden, für welche die jeweilige Immobilie von Interesse sein kann.

Fazit: Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist in mancherlei Hinsicht vergleichbar mit dem einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. In einigen Punkten unterscheidet sich der Verkauf jedoch und gestaltet sich als vergleichsweise komplex. Da es beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses um viel Geld geht, empfehlen wir Ihnen daher unbedingt, einen erfahrenen Immobilienmakler mit dem Verkauf zu beauftragen. Damit sind Sie auf der sicheren Seite, haben stets einen Ansprechpartner bei allen Belangen rund um den Immobilienverkauf zur Seite und können sich sicher sein, die Immobilie zu einem lukrativen Preis zu verkaufen.