Welche Dokumente sind hilfreich und notwendig für einen schnellen Immobilienverkauf?

Viele Makler können bestätigen, dass nur wenige Kunden wirklich wissen, welche Dokumente und Unterlagen für den Verkauf einer Immobilie wirklich relevant und vorzulegen sind. Solche Unwissenheit führt dann im schlimmsten Fall zu unnötigen Verzögerungen während des gesamten Verkaufsprozesses.

Bereitet man sich jedoch gut auf den Immobilienverkauf vor und hält wichtige Dokumente wie den Energieausweis, den Lageplan und den Grundriss der Immobilie bereit, trägt man so zu einem reibungslosen und unkomplizierten Verkauf seiner Immobilie bei.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Unterlagen Sie beim Immobilienverkauf unbedingt zur Hand haben sollten und welche Dokumente für einen schnellen Immobilienverkauf hilfreich sein können.

Eine Übersicht über die wichtigsten Unterlagen beim Immobilienverkauf

Für den Verkauf einer Immobilie sind insbesondere der Grundriss, ein Lageplan, eine Flurkarte sowie ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch relevant. Bauzeichnungen, eine Bauakte, die Baugenehmigung, eine Baubeschreibung sowie Flächen- und Maßangaben rund um die Immobilie zählen ebenso zu wichtigen Unterlagen, die den Verkauf einer Immobilie beschleunigen können.

Diese Dokumente erlauben sowohl Maklern als auch potentiellen Käufern einen Überblick über die verschiedenen Merkmale der Immobilie – schließlich möchte niemand die sprichwörtliche Katze im Sack kaufen.

In den folgenden Abschnitten gehen wir näher auf die einzelnen Dokumente ein und zeigen Ihnen, warum diese so relevant für einen erfolgreichen Immobilienverkauf sind.

Absolut unverzichtbar für den Hausverkauf: Ein Auszug aus dem Grundbuch

Für den Verkauf einer Immobilie ist ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch das wichtigste Dokument. In ihm sind sämtliche wichtigen Daten des Gebäudes, wie beispielsweise die Größe der Immobilie, die Eigentumsverhältnisse sowie eingetragene Wege- und Wohnrechte enthalten. Dem Auszug aus dem Grundbuch lassen sich auch Informationen über finanzielle Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden entnehmen.

Zu erhalten ist ein Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt im Amtsgericht. Hierfür wird eine geringe Gebühr in Höhe von etwa zehn Euro fällig.

Der Grundriss: Die Immobilie aus der Vogelperspektive

Beim Grundriss handelt es sich um eine zweidimensionale Zeichnung der jeweiligen Immobilie, die das Haus oder die Wohnung aus der Vogelperspektive zeigt. Enthalten sind im Grundriss wichtige Informationen über die Größe der einzelnen Räume sowie deren Aufteilung innerhalb der Immobilie.

Auch Türen und Fenster sind im Grundriss eingezeichnet. Der Grundriss erlaubt es einem potentiellen Käufer, bereits vor einer Besichtigung einen ersten Eindruck vom Objekt zu erhalten.

Der Lageplan: Wo genau befindet sich die Immobilie?

Im Lageplan sind Angaben zur Art der Immobilie, zum Eigentümer sowie zur Nutzung enthalten. Zudem lässt sich das Objekt zeichnerisch in die jeweilige Umgebung einordnen. Was genau der Lageplan beinhaltet, steht in der Bauvorlagenverordnung.

Da diese Verordnung Sache der Länder ist, variiert der Inhalt der Lagepläne innerhalb der einzelnen Bundesländer. Zu den typischen Inhalten eines Lageplans zählen beispielsweise:

• die Lage des Grundstücks
• die Bezeichnung des Baugrundstücks
• Höhen- und Größenangaben rund um das Baugrundstück
• Angaben zum aktuellen Eigentümer
• erlaubte Nutzung der Immobilie
• Übersicht über die Nachbargrundstücke
• der Bebauungsplan des Grundstücks

Ein amtlicher Lageplan lässt sich beim zuständigen Katasteramt bzw. dem Vermessungsamt anfordern. Er steht wahlweise in analoger oder digitaler Form zur Verfügung.

Die Flurkarte

Bei der Flurkarte handelt es sich um eine amtliche Karte und zusätzlich um einen wichtigen Bestandteil des Grundbuchs. Auf der Flurkarte sind sämtliche Immobilien und Grundstücke verzeichnet.

Die Grundstücke bezeichnet man auch als Flurstücke, während Immobilien als Liegenschaften benannt sind. Für die zu entrichtenden Grundsteuer spielt die Flurkarte eine maßgebliche Rolle.

Die Flurkarte ist genauso wie der Lageplan bei der jeweils zuständigen Vermessungsbehörde einzusehen.

Die Bauakte als „Lebenslauf“ der Immobilie

Einer Kommune oder Stadt liegt für jede Immobilie eine entsprechende Bauakte vor. In dieser sind unter anderem die Baubeschreibung, Maß- und Flächenangaben, Bauzeichnungen sowie die Baugenehmigung enthalten.

Eigentümer können nach Antrag jederzeit die Bauakte ihrer Immobilie einsehen. Gegen eine Gebühr ist es auch möglich, Kopien für Kaufinteressenten anfertigen zu lassen.

Der Energieausweis als energetische Visitenkarte der Immobilie

Gerade in Zeiten, in denen die Energie- und Heizkosten nur den Weg nach oben kennen, ist es natürlich von großem Interesse, welchen Bedarf an Energie eine Immobilie hat. Je geringer der Energiehunger einer Immobilie ausfällt, umso weniger Nebenkosten sind schließlich für den Eigentümer zu erwarten. Einen Aufschluss über den Energiebedarf einer Immobilie liefert der Energieausweis.

Hoher Energiebedarf senkt den Preis einer Immobilie

Wenn der Energiehunger einer Immobilie übermäßig groß ausfällt, muss man beim Verkauf dieser Immobilie damit rechnen, dass dieser Umstand den Marktpreis deutlich senken kann.

Immerhin muss der neue Besitzer in seine Kalkulation einplanen, in der Zukunft Modernisierungen durchführen zu lassen, um den Energiebedarf der Immobilie nach unten zu korrigieren – und solche Modernisierungen und Sanierungsmaßnahmen bedeuten zusätzliche Ausgaben.

Der Energieausweis hilft beim Vergleich verschiedener Immobilien in Sachen Energiebedarf

Mit dem Energieausweis ist es möglich, verschiedene Immobilien auf Grundlage von Energieeffizienz-Klassifizierungen zu vergleichen und dient potentiellen Käufern als Hilfsmittel, um die bestmögliche Entscheidung beim Immobilienkauf zu treffen. Mittlerweile ist die Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf einer Immobilie vom Gesetzgeber fest vorgeschrieben.

Achtung: Sollte kein Energieausweis der Immobilie beim Hausverkauf vorliegen, kann dies mit einer Geldstrafe von bis zu 15.000 Euro sanktioniert werden.

Infos rund um die Ausstellung eines Energieausweises

Die Gültigkeit eines Energieausweises beträgt ab dem Erstellungsdatum zehn Jahre. Wenn an der Immobilie Änderungen durchgeführt werden, die zu einem verminderten Energieverbrauch führen, macht es vor dem geplanten Verkauf Sinn, einen neuen Energiepass zu beantragen.

Hierzu sind verschiedene Personen berechtigt, wie etwa ein Energieberater, Architekten oder geschulte Handwerker. Ein Energiepass lässt sich aber auch ganz bequem online beantragen.

Wann braucht es Protokolle der Eigentümerversammlungen beim Immobilienverkauf?

Geht es beim Immobiliengeschäft um den Verkauf einer Wohnung, sind Protokolle von Eigentümerversammlungen erforderlich. Diese enthalten Informationen für den neuen Besitzer über Beschlüsse, die in den Versammlungen der anderen Wohnungseigentümer entschieden wurden. Von wem solche Protokolle anzufertigen sind, hat der Gesetzgeber zwar nicht explizit geregelt, hinsichtlich der Inhalte existieren jedoch bestimmte Regeln.

Wie sieht ein ordentliches Protokoll einer Eigentümerversammlung aus?

Im Rahmen einer Eigentümerversammlung müssen folgende Dinge im Protokoll erfasst werden:

• der Ort der Versammlung sowie die Uhrzeit
• Namen der anwesenden Teilnehmer
• die Tagesordnungspunkte, die behandelt werden sollen sowie gegebenenfalls Beschlussanträge

Sind Sie aktuell nicht in der Lage, potentiellen Kaufinteressenten entsprechende Protokolle vorzulegen, kontaktieren Sie am besten den jeweiligen Immobilienverwalter und fordern die Unterlagen bei diesem an.

Gibt es weitere Unterlagen, die für einen reibungslosen Hausverkauf nützlich sein können?

Es ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig, welche zusätzlichen Unterlagen beim Immobilienverkauf hilfreich sein können. Beispiele hierfür sind etwa Dokumente wie die Preisliste der Gegenstände im und am Haus, die ebenfalls zum Verkauf stehen oder eine detaillierte Auflistung der durchgeführten Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an der Immobilie. Solche Dinge können natürlich den Wert der Immobilie steigern und somit sollte es im Interesse des Verkäufers sein, entsprechende Unterlagen bereitzustellen.

Bestimmte Unterlagen sind auch für die Vermarktung der Immobilie wichtig

Damit Sie bei möglichen Käufern generelles Interesse für Ihre Immobilie wecken können, ist es ratsam, ein professionelles Exposé durch einen Makler erstellen zu lassen. In diesem sind alle relevanten Angaben über Lage, Wohnfläche sowie Besonderheiten und nicht zuletzt attraktive Fotos der einzelnen Räumlichkeiten und vom Außenbereich enthalten.

Auf Grundlage einer Immobilienbewertung haben Sie eine Basis für einen realistischen Angebotspreis, mit dem Sie in die Vermarktung Ihrer Immobilie starten können. Ein Wertgutachten eines Immobilienexperten können Sie den Unterlagen für Ihren Hausverkauf hinzufügen, damit Sie eine aussagekräftige Argumentationsgrundlage für anstehende Verkaufsverhandlungen haben.

Mit vollständigen Unterlagen potentielle Käufer überzeugen

Bei anstehenden Besichtigungsterminen sollten Sie möglichst alle relevanten Unterlagen für den Immobilienverkauf bereithalten. Somit lassen sich auch Detailfragen seitens der Interessenten kompetent beantworten. Haben Sie Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen an der Immobilie durchgeführt, sollten Sie entsprechende Nachweise ebenfalls zur Hand haben, um diese Kaufinteressenten bei Bedarf aushändigen zu können. Dies kann beispielsweise den Einbau einer neuen Heizung betreffen oder eine abgeschlossene Dachsanierung.

Welche Unterlagen sollten Sie von einem potentiellen Käufer erwarten können?

Natürlich sind nicht nur Sie als Verkäufer in der Verantwortung, wichtige Unterlagen bereitstellen zu können. Auch Käufer sollten in der Lage sein, entsprechende Nachweise vorlegen zu können, die beispielsweise ihre Bonität betreffen. Als Verkäufer sollten Sie schließlich die Gewissheit haben, dass der angehende Käufer auch über die notwendigen finanziellen Mittel verfügt, um das Immobiliengeschäft tätigen zu können.

Mit den folgenden Unterlagen können Käufer ihre Zahlungskraft nachweisen:

• Eine SCHUFA Selbstauskunft. Diese gibt Aufschluss über die Kreditwürdigkeit bzw. wirtschaftliche Zuverlässigkeit des Käufers.
• Die Vorlage eines Arbeitsvertrages.
• Ein aktueller Einkommensteuerbescheid (bei Selbstständigen und Freiberuflern die letzte Gewinn- und Verlustrechnung).
• Bei einer Finanzierung eine entsprechende Finanzierungszusage der Bank des Käufers.

Welche Dokumente sind für den Termin beim Notar erforderlich?

In Deutschland muss ein Immobilienverkauf durch einen Notar beurkundet werden. Wenn es zu diesem Termin beim Notar kommt, benötigt dieser sämtliche Unterlagen, die belegen, was genau von wem an welche Person unter welchen Bedingungen verkauft wird.

Vor dem eigentlichen Beurkundungstermin erstellt der Notar in der Regel einen Kaufvertragsentwurf. Diesen benötigt die finanzierende Bank im Rahmen der Baufinanzierung. In diesem Entwurf sind bereits die genauen Konditionen zur Zahlung des Kaufpreises sowie zum Eigentumsübergang enthalten.

Weitere relevante Unterlagen für den Notartermin

Weiterhin benötigt der Notar einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch. Diesen holt er jedoch eigenständig ein, sodass die Beteiligten am Immobiliengeschäft nicht explizit daran denken müssen. Wichtig für den Termin sind hingegen die Personalausweise des Käufers und des Verkäufers sowie Unterlagen des Käufers, wenn eine Bestellung der Grundschuld erforderlich ist.

Sollten Grundschulden bestehen, so muss sich der Verkäufer auch um eine Löschungsbewilligung kümmern. Doch keine Sorge: Üblich ist es jedoch ohnehin, dass der Notar beiden Parteien vor dem Termin mitteilt, welche Unterlagen sie einreichen bzw. mitbringen sollen.

Welche Unterlagen sind beim Hausverkauf zu übergeben?

Nach dem Immobiliengeschäft gibt es keine Unterlagen, die zwingend übergeben werden müssen. In der Praxis haben verschiedene Dokumente jedoch keine Bedeutung mehr für den ehemaligen Besitzer und können dem Käufer das Leben in der neuen Immobilie erleichtern. Hierzu sind beispielsweise sämtliche Gebrauchsanleitungen, Wartungsverträge oder Versicherungspolicen zu zählen.

Mit Makler geht die Beschaffung der notwendigen Unterlagen einfacher

Wenn es darum geht, alle notwendigen Unterlagen für den geplanten Immobilienkauf zusammenzustellen, dann kann dies mitunter ein recht zeitaufwendiges Unterfangen sein. Wenn Ihnen dieser Aufwand zu groß ist oder Sie einfach keine Zeit haben, um sich selbst darum zu kümmern, können Sie einen Makler damit beauftragen.

Zudem gehen Sie auf Nummer sicher, auch wirklich alle erforderlichen Dokumente zur Hand zu haben, wenn es um den Immobilienverkauf geht, denn ein Makler weiß genau, welche Dokumente notwendig sind und welche zusätzlichen Informationen für potentielle Käufer von Interesse sein können.

Eine Immobilienbewertung als Richtwert für einen angemessenen Verkaufspreis

Darüber hinaus kann ein Makler auch eine Immobilienbewertung für Sie durchführen. Durch diese erfahren Sie den aktuellen Wert der Immobilie, was eine wichtige Grundlage für den Immobilienverkauf bedeuten kann, denn schließlich möchten Sie einen möglichst lukrativen Gewinn mit dem Verkauf erzielen und einen Verkaufspreis ansetzen, der weder zu hoch noch zu niedrig bemessen ist.

Checkliste zum Abschluss: Folgende Dokumente müssen beim Immobilienverkauf unbedingt vorliegen:

• ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch
• ein Grundriss
• ein Lageplan
• eine Flurkarte
• die bauliche Akte
• ein aktueller Energieausweis

Handelt es sich beim Verkauf um eine Eigentumswohnung, müssen Sie zusätzlich auch an Protokolle der Eigentümerversammlungen und unter Umständen an Mietverträge denken, sofern Sie das Objekt aktuell vermietet haben.

Fazit: Haben Sie im Vorfeld des Immobilienverkaufs bestimmte Unterlagen wie den Energieausweis, den Lageplan sowie den Grundriss zur Hand, dann sind die wichtigsten Dokumente schon einmal vorhanden. Weitere Unterlagen, die beispielsweise eine Wertsteigerung des Objektes bestätigen, können in diesem Zusammenhang ebenfalls hilfreich sein.

Alle genannten Unterlagen dienen letztlich dazu, einen möglichst reibungslosen Verkauf über die Bühne zu bringen und gegen Verzögerungen gewappnet zu sein. Am Ende profitieren Sie also als Verkäufer davon, wenn Sie potentiellen Käufern bzw. Ihrem Immobilienmakler möglichst sämtliche relevanten Unterlagen präsentieren können.