Was ist eine Immobilienbewertung?

In manchen Situationen muss man genau wissen, was die eigene Immobilie wert ist. Dies kann beispielsweise bei einem Kauf, einem Verkauf, einer Scheidung oder einem Erbe erforderlich sein – möglicherweise auch einfach nur, um sich einen Überblick über das eigene Vermögen zu verschaffen. Gründe für eine Immobilienbewertung gibt es genug.

Eine Immobilienbewertung hilft bei der Güterabschätzung und dem Immobilienverkauf

Wenn es um das Thema Immobilienverkauf geht, sollte man auf eine Immobilienbewertung, die von einem Profi durchgeführt wurde, nicht verzichten. Eine solche Immobilienbewertung ist auch im Falle einer Grundstücksbewertung und einer Güterabschätzung eine wertvolle Maßnahme, um einen seriösen Eindruck davon zu erhalten, um welchen Wert es tatsächlich geht.

Ein Beispiel, warum eine Immobilienbewertung ratsam ist

Es gibt viele gute Gründe, die für eine Immobilienbewertung sprechen. Einer davon ist das Thema Hochzeit. Klarheit und Transparenz sind in verschiedenen Lebensbereichen einer Ehe wichtig, auch wenn es um Vermögen und Immobilien geht. Ist einer der Eheleute bereits vor der Heirat Inhaber einer Immobilie oder planen beide Ehepartner, sich gemeinsam eine Immobilie anzuschaffen, muss man den genauen Wert des Objekts kennen. In diesem Fall ist es ratsam, den Ausgangswert des Objekts durch einen neutralen Sachverständigen für Immobilien beziffern zu lassen.

Ich kann den Verkaufspreis meiner Immobilie doch auch selbst bestimmen, oder?

Natürlich sind Sie der Eigentümer der Immobilie und können nach eigenem Gusto einen Verkaufspreis für die Immobilie ansetzen. In diesem Fall besteht jedoch stets die Gefahr, dass Sie hohe finanzielle Verluste einfahren, weil Sie den Immobilienwert falsch einschätzen. Eine realistische und objektive Bewertung ist für einen Laien sehr schwierig. Selbst wenn man Vergleichswerte anderer Immobilien zur Wertberechnung heranzieht, bedeutet dies in den meisten Fällen, sprichwörtliche Äpfel mit Birnen zu vergleichen.

Potentiellen Käufern einen seriösen Angebotspreis präsentieren

Natürlich möchte ein potentieller Käufer wissen, mit welchen Investitionen er rechnen muss, wenn er sich für eine bestimmte Immobilie entscheidet. Wichtig ist es für den Verkäufer der Immobilie daher, einen realistischen Angebotswert bestimmen zu können. Dies sollte auf Grundlage einer Immobilienbewertung geschehen, an deren Anschluss man als Verkäufer einen seriösen Angebotspreis festlegen kann.

Eine Immobilienbewertung als solide Grundlage für Verhandlungen

Beabsichtigt man, seine Immobilie zu verkaufen, ist eine Immobilienbewertung besonders empfehlenswert. Hierdurch lässt sich ein angemessener Verkaufspreis ermitteln, sodass sich potenziellen Käufern eine objektive Grundlage für Kaufgebote bietet. In jedem Fall erlaubt eine Immobilienbewertung eine unabhängige Feststellung des aktuellen und realistischen Verkehrswertes des Objektes.

Eine Immobilienbewertung hilft bei der Gebotsabgabe

Wenn man den Preis für einen bestimmten Gegenstand kennt, dann ist dies eine wertvolle Grundlage für Kaufverhandlungen. Nicht anders verhält es sich im Falle von Immobilien. Führt man eine Immobilienbewertung durch, dann stellt das Ergebnis eine wertvolle Grundlage für die Gebotsabgabe dar. Immerhin wurde die Bewertung des Objekts durch einen Profi durchgeführt, der aufgrund seines Know-how und seiner Erfahrung sehr gut einschätzen kann, wie viel eine bestimmte Immobilie aktuell an Wert hat.

Die Begutachtung der Immobilie als Grundlage für eine Immobilienbewertung

Die zentrale Grundlage für eine seriöse Immobilienbewertung ist eine ausführliche Begutachtung der jeweiligen Immobilie. Diese geschieht am besten direkt vor Ort durch einen erfahrenen Immobilienmakler. Anhand der vorhandenen Bausubstanz, der Größe und der Lage der Immobilie kann der Immobilienprofi eine fundierte Schätzung abgeben, wie es um den Wert der Immobilie bestellt ist.

Die Feststellung des Immobilienwertes bei gerichtlichen Auseinandersetzungen

Ist der Wert einer Immobilie bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wichtig, dann ist eine Immobilienbewertung zur Feststellung des Wertes des Objekts unverzichtbar. Auch im Falle von Erbschaften kann man in der Regel auf eine Immobilienbewertung nicht verzichten, um den genauen Wert des Objekts zu beziffern.

Verkehrswert oder Marktwert?

Mit beiden Begriffen meint man dasselbe und beide Begriffe dürfen seit einigen Jahren entsprechend synonym verwendet werden. Sowohl mit dem Verkehrswert als auch mit dem Marktwert meint man den Wert, der für ein unbebautes oder bebautes Grundstück ermittelt wird.

Welche Verfahren stehen bei einer Immobilienbewertung zur Verfügung?

Um den Immobilienwert im Rahmen einer Immobilienbewertung zu bestimmen, sind grundsätzlich drei verschiedene Verfahren möglich. Hierbei handelt es sich um das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ein Vergleich als Grundlage beim Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist die genaueste Methode, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Grundlage hierbei ist ein Vergleich ähnlicher Objekte in der Nähe der zu bewertenden Immobilie.

Wann macht der Einsatz des Sachwertverfahrens Sinn?

Das Sachwertverfahren kommt in der Regel dann zum Einsatz, wenn das zu bewertende Objekt selbst genutzt werden soll. Das Marktgeschehen ist im Gegensatz zum Vergleichswertverfahren hierbei unerheblich. Grundlagen beim Sachwertverfahren sind die Sachwerte der Außenanlagen und des Wohngebäudes selbst.

Das Ertragswertverfahren im Falle von Miete oder Pacht

Besonders häufig kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz, wenn die jeweilige Immobilie durch Pacht oder Miete regelmäßige Erträge erwirtschaftet. Dies bringt es mit sich, dass viele Faktoren bei der Wertermittlung eine Rolle spielen, so zum Beispiel der Bodenwert und der zu erwartende Mietertrag.

Reicht eine Immobilienbewertung online für den Immobilienverkauf?

Möchte man den Wert einer Immobilie über ein Online-Formular ermitteln, erhält man eine grobe Schätzung, zu welchen Preisen sich die Immobilie verkaufen lassen könnte. Hilfreich ist dies natürlich vor allem, wenn man sich einfach einmal informieren möchte, welche Summe beim Verkauf der Immobilie realistisch ist. Wenn es jedoch konkret um einen angestrebten Verkauf geht, dann ist eine Immobilienbewertung online nicht ausreichend, da ein realistisch definierter Verkaufspreis die Grundlage für den erfolgreichen Verkauf der Immobilie bildet. Eine Berechnung rein auf Grundlage statistischer Werte ist hierfür nicht aussagekräftig genug.

An welchen Punkten eine Immobilienbewertung online an ihre Grenzen stößt

Realistisch lässt sich der Immobilienwert nur von einem Immobilienexperten mit entsprechender Fachexpertise vor Ort einschätzen. Sie fragen sich vielleicht, warum dies so ist? Von der Bewertung sind sehr viel mehr Faktoren abhängig als sich mit einem Online-Formular erfassen lässt. Hierbei geht es beispielsweise um die Bausubstanz sowie den Reparatur- und Sanierungsbedarf, der sich nur durch eine Besichtigung vor Ort ermitteln lässt. Auch Schwankungen in der Immobilienbranche spielen eine Rolle für den Wert der Immobilie. Vorteilhaft an einer Immobilienbewertung online ist ganz klar, dass diese Art der Wertermittlung häufig kostenlos zur Verfügung gestellt wird und eine schnelle Einschätzung erlaubt.

Wovon hängt es ab, wie hoch der Immobilienwert ausfällt?

Es spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, welche Verkaufserlöse sich für eine bestimmte Immobilie erzielen lassen. Ein Haus oder eine Wohnung, die sich in einem Ballungsraum befindet, wird aufgrund ihrer Lage einen höheren Wert erzielen als ein kleines Häuschen in einer strukturschwachen Region. Auch der Immobilientyp spielt für die Ergebnisse bei der Wertermittlung eine Rolle. So lassen sich mit Mehrfamilienhäusern natürlich höhere Verkaufserlöse erzielen als mit kleinen Einzelhäuschen. Letztendlich entscheidet auch das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage über die Ergebnisse der Wertermittlung, denn je gefragter ein Wohnort ist, umso mehr Geld werden potentielle Interessenten bereit sein, für die Immobilie zu bieten.

Warum die Immobiliengröße bei einer Immobilienbewertung ein wichtiger Faktor ist

Eine große Rolle für den Wert einer Immobilie bei einer Immobilienbewertung spielt natürlich die Immobiliengröße. Je großzügiger die Räumlichkeiten geschnitten sind, umso höher wird der Wert der Immobilie ausfallen.

Welchen Wert spielt die Immobilienlage bei einer Immobilienbewertung?

Auch die Immobilienlage spielt bei der Immobilienbewertung eine wichtige Rolle, um den Wert des Objekts zu bestimmen. Für Immobilien, die sich zentrumsnah in einer gefragten Stadt befinden, lassen sich erfahrungsgemäß höhere Preise erzielen als bei Objekten, die in strukturschwachen Regionen ohne gute infrastrukturelle Anbindung liegen.

Wie lassen sich Grundstücke bewerten?

Bei unbebauten Grundstücken ist der Marktwert abhängig vom jeweiligen Bodenwert. Dieser spiegelt den ungefähren Wert eines unbebauten Grundstücks wider. Jedoch sollte man hierbei beachten, dass dieser Wert nur einen ungefähren Richtwert darstellen kann, weil sich die aktuelle Marktsituation, die Dynamik auf dem Immobilienmarkt sowie individuelle Faktoren rund um das Grundstück nicht berücksichtigen lassen.

Welche Einflussfaktoren gelten für den Grundstückswert?

Alleine der Bodenwert ist nicht ausreichend, um den Wert eines unbebauten Grundstücks zu definieren. Weitere wichtige Faktoren sind unter anderem der Erschließungszustand und die Art der Nutzung. So spielt es beispielsweise eine Rolle, ob es sich beim Grundstück um Ackerland oder Bauland handelt, bei dem sich schnell eine Bauerlaubnis einholen lässt.

Der Erschließungsgrad

Der Erschließungsgrad bezieht sich auf die Anbindung an das öffentliche Strom-, Wasser- und Abwassersystem sowie das öffentliche Straßensystem. Eine entsprechende Erschließung ist ein wichtiger Faktor für ein Bauvorhaben, bildet also die Grundlage für Baugenehmigungen. Sofern ein Grundstück bereits erschlossen ist, wird dessen Wert höher ausfallen.

Der Bebauungsplan

Wenn bereits ein Bebauungsplan existiert, dann lässt sich ein Grundstück teurer verkaufen, da der Bebauungsplan maßgeblich dafür ist, für welche Art der Nutzung das Grundstück vorgesehen ist. Auf dieser Grundlage verteilt eine Gemeinde oder Stadt Baugenehmigungen.

Wie erfolgt die Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen?

In jeder Region und Stadt gibt es unabhängige Sachverständige für die Begutachtung von Immobilien. Bei diesen Sachverständigen handelt es sich um neutrale Personen, die im Auftrag von Investoren, Banken oder auch Privatpersonen Einschätzungen rund um den Wert einer Immobilie vornehmen. Wenn sich ein Sachverständiger mit der Wertermittlung beschäftigt, geschieht dies in erster Linie bei Vermögensauseinandersetzungen. Die jeweilige Vorgehensweise und die Methoden, die zur Anwendung kommen, sind dabei ähnlich zu einem Makler, der eine Immobilienbewertung vornimmt. Die Bewertung aller Immobiliendaten verläuft auf Grundlage verschiedener Rechtsnormen. Die Beurteilung erfolgt in schriftlicher Form und umfasst etwa 30 bis 50 Seiten. Hierbei werden auch die Methoden erwähnt, die bei der Immobilienbewertung angewendet wurden. Eine solche Immobilienbewertung ist kostenpflichtig.

Eine rechtssichere Immobilienbewertung durch einen Gutachter

Ein kostenpflichtiges Vollgutachten durchführen zu lassen, macht insbesondere bei Scheidungsangelegenheiten oder Erbschaften, die nicht einvernehmlich ablaufen, Sinn. Auch im Falle einer Zwangsversteigerung ist ein Vollgutachten obligatorisch. Ein solches Dokument wird von einem Gutachter erstellt und hat auch vor Gericht oder bei einer Behörde Gültigkeit. Der Gutachter schätzt die Immobilie unter verschiedenen Gesichtspunkten auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (abgekürzt: ImmoWertV) ein. In Form eines Vollgutachtens enthält eine solche Bewertung neben der Berechnung auch entsprechende Anlagen, Begründungen und Auszüge aus öffentlichen Registern. Für die Erstellung eines solchen Gutachtens braucht es in der Regel zwei bis vier Wochen. Sollte die Sachlage der Immobilie komplizierter sein, kann ein solches Gutachten auch mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Kurzgutachten oder Langgutachten?

Zwar ist ein Kurzgutachten für Immobilien ebenso fundiert wie ein Vollgutachten, hat jedoch bei Behörden und vor Gericht keine Gültigkeit. Wenn also Behörden beteiligt sind oder das Gutachten für gerichtliche Angelegenheiten Notwendigkeit hat, muss man ein Langgutachten erstellen lassen.