Eine Immobilie als Kapitalanlage: klassisch und sicher zugleich

Vor allem in Zeiten von niedrigen Zinsen sehen immer mehr Personen in Immobilien Ideale Kapitalanlagen. Dies ist nicht verwunderlich, denn schließlich gilt Betongold nicht nur als wertbeständig, sondern verspricht dazu auch noch attraktive Renditen – häufig genannt wird eine Spanne von vier bis sechs Prozent. Damit befinden sich die Renditen ungefähr in einem Bereich, den Sparer in Deutschland vor 30 oder 40 Jahren mit der Verzinsung auf ihren Sparkonten erzielen konnten. Ehe man jedoch konkrete Absichten hat, eine Immobilie als Kapitalanlage anzuschaffen, sollte man prüfen, ob entsprechend attraktive Renditen überhaupt zu realisieren sind.

Das sind die wichtigsten Faktoren bei der Rendite von Immobilien

Guthaben kann sich heutzutage auf Sparbüchern nicht mehr vermehren. Nur die besten Angebote im Bereich der Tages- und vor allem Festgelder können überhaupt noch die jährliche Inflation übertreffen. Anleger, die nach höheren Renditen streben, entscheiden sich daher gerne für die Investition in Häuser oder Wohnungen als Kapitalanlage.

Was ist eigentlich eine Kapitalanlage?

Eine Kapitalanlage dient einem Investor dazu, langfristig Gewinne zu erzielen und das investierte Geld im Laufe der Zeit zu vermehren. Der Anleger setzt seine vorhandenen liquiden Mittel ein und investiert diese in die Kapitalanlage. Die Auswahl an möglichen Anlageformen beginnt bei den genannten Tages- und Festgeldkonten und erstreckt sich über Gold und Aktien bis hin zu Immobilien.

Was sind die beliebtesten Kapitalanlagen in Deutschland?

Wenn es um finanzielle Investitionen geht, sind die Deutschen eher sicherheitsorientiert. Wie eine Studie aus dem Jahr 2017 zeigt, vertrauen mehr als 60 Prozent der deutschen Haushalte auf das klassische Sparbuch, selbst in Zeiten von niedrigsten Zinsen. Mit großem Abstand auf Platz zwei folgen dann Investitionen in Immobilien als Kapitalanlage. Rund ein Viertel der Deutschen hat in eine Wohnung oder ein Haus investiert. Auf Platz drei und vier auf der Beliebtheitsskala folgen Tagesgeld- und Festgeldanlagen.

Was versteht man unter einer Immobilie als Kapitalanlage?

Wenn man eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, dann möchte man mit Mieteinnahmen Gewinne erwirtschaften. Hierzu geeignet sind sowohl gewerbliche als auch private Immobilien. Ob man nun in ein Mehrfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte investieren möchte, ist nicht nur von den persönlichen Erwartungen und Vorlieben abhängig, sondern auch von der Summe der Investitionen, die man tätigen möchte.

Welche Immobilien sind als Kapitalanlage geeignet?

Eigentumswohnungen

Im Vergleich ist eine Eigentumswohnung die Immobilie zur Wertanlage, die am günstigsten zu erwerben ist. Bedenken sollte man aber, dass man mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung Mitglied einer Eigentümergemeinschaft wird. Daher ist es ratsam, vor dem Kauf einen Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen zu werfen. Hierdurch lässt sich erfahren, ob beispielsweise Verschönerungsmaßnahmen geplant sind, die keine positiven Auswirkungen auf die zu erwartenden Mieteinnahmen haben und damit die Rendite entsprechend schmälern.

Ein komplettes Mietshaus

Kann man sich den Kauf eines ganzen Mietshauses leisten, ist es nicht notwendig, sich mit anderen Eigentümern abzustimmen. Man kann selbst entscheiden, welche Mieter man sich ins Haus holt und somit Einfluss auf den Hausfrieden nehmen.

Gewerbliche Immobilien

Gewerbliche Immobilien sind eher für Profi-Anleger geeignet, da die Risiken für Privatanleger ohne Erfahrung kaum zu kalkulieren sind. Auf jeden Fall die Finger von gewerblichen Immobilien als Kapitalanlage lassen sollte man, wenn man sich nicht im Gewerbemietrecht auskennt.

Was ist eine gute Rendite für Immobilien?

Diese Frage ist davon abhängig, was man sich von der Immobilie als Kapitalanlage verspricht. Wenn man Risiken und den Aufwand bei der Investition in Immobilien berücksichtigt, sollte die Mietrendite mindestens vier Prozent betragen.

Wie lässt sich die Mietrendite berechnen?

Hierfür muss man Ausgaben und Einnahmen gegenüberstellen. Dies geschieht am besten in drei Schritten.

1. In Schritt 1 geht es darum, den Gesamtkaufpreis zu berechnen. Hierzu addiert man die Nebenkosten beim Erwerb der Immobilie zum Kaufpreis.
2. In Schritt 2 geht es darum, die Nettokaltmiete zu berechnen. Dies entspricht der jährlichen Kaltmiete, von der man die nicht umlagefähigen Kosten abzieht. Zu diesen Kosten zählt beispielsweise das Hausgeld.
3. In Schritt 3 schließlich teilt man die Nettokaltmiete durch den Gesamtkaufpreis. Das Ergebnis spiegelt dann die Nettomietrendite wider. Mithilfe dieses Wertes lässt sich das Potenzial verschiedener Immobilien miteinander vergleichen.

Sind Immobilien eine sichere Geldanlage?

Leider gibt es keine Geldanlage, die komplett risikofrei ist. Diese verhält sich auch mit Immobilien als Kapitalanlage nicht anders. Jedoch gelten Immobilien als eine der sichersten Methoden, um Kapital möglichst gewinnbringend anzulegen. Abhängig vom Zustand, der Lage und dem Preis lassen sich Renditen zwischen vier und acht Prozent durchaus erreichen – und damit deutlich mehr als bei anderen Anlageformen, die als sicher gelten. Nicht vergessen sollte man bei einer Immobilie als Kapitalanlage jedoch, dass diese etwas mehr Aufwand bedeutet, da sie verwaltet und regelmäßig renoviert bzw. modernisiert werden muss. Der entscheidende Faktor in Sachen Wirtschaftlichkeit sind die Mieteinnahmen, die sich mit der Immobilie erzielen lassen. Diese sollte man vorab hochrechnen und kalkulieren, wie viel Jahre es benötigt, damit sich die getätigte Investition amortisiert. Vergessen darf man dabei nicht Rücklagen für Renovierungen sowie eventuell Belastungen durch die Tilgung eines Kredites. Grundsätzlich lassen sich die besten Renditen über Mieteinnahmen mit Mehrfamilienhäusern realisieren. Dabei ist jedoch auch der Verwaltungsaufwand höher. Weniger Aufwand bringen Eigentumswohnungen mit sich, die allerdings auch nicht in gleichem Maße lukrativ sind. Beabsichtigt man, die Rendite vor allem aus einem späteren Verkauf zu erzielen, sollte man sich für Einfamilienhäuser als Kapitalanlage entscheiden. Bei diesen ist vor allem die Lage des Grundstücks ein wichtiger Faktor für eine künftige Wertsteigerung.

Welche Vorteile bieten Immobilien als Kapitalanlage?

• Ein Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage ist sicherlich die relative Unabhängigkeit von der jährlichen Inflation. Kurzfristige Wertschwankungen werden eine Immobilie als Kapitalanlage nicht so treffen, wie es beispielsweise bei Aktien der Fall ist. In der Regel führt eine Inflation gleichzeitig zu einer Steigerung der Mietpreise, wodurch die Einnahmen für den Eigentümer auf einem stabilen Niveau bleiben.
• Wenn die Immobilie bereits vollständig abbezahlt wurde, kann sich der Eigentümer über ein monatliches Zusatzeinkommen in Höhe der jeweiligen Mietzahlungen freuen. Bewohnt er die Immobilie hingegen selbst, ist er unabhängig von Mieterhöhungen.
• Ein weiterer Vorteil bei vermieteten Immobilien sind Steuerersparnisse, die sich beispielsweise durch den Abzug von Abschreibungen oder Werbungskosten für Renovierungen realisieren lassen.
• Darüber hinaus ist eine selbst bewohnte oder vermietete Immobilie auch für die eigene Altersvorsorge interessant.
• Zudem lässt sich mit einer eigenen Immobilie eine bessere Bonität erzielen, was bei anderen Kreditvorhaben vorteilhaft ist. Schließlich kann die Immobilie als finanzielle Sicherheit dienen.
• Abhängig von der Lage und der Ausstattung der Immobilie schließlich lassen sich langfristige Wertsteigerungen erwarten.

Welche möglichen Nachteile sind mit einer Immobilie als Kapitalanlage verbunden?

• Die geringe Flexibilität ist ein wesentlicher Nachteil, der mit Immobilien als Kapitalanlage verbunden ist. Die Investition in Immobilien verlangt in der Regel einen langfristigen Anlagehorizont. Möchte man eine vermietete Immobilie innerhalb der ersten zehn Jahre ab dem Datum des Kaufvertrags wieder verkaufen, muss man den Veräußerungsgewinn versteuern.
• Auch die hohen Kaufpreise in begehrten Regionen und vor allem Städten wie Berlin, Hamburg oder München schmälern die Renditeaussichten deutlich. Bis sich die Investition durch Mieteinnahmen amortisiert hat, können unter Umständen viele Jahre oder gar Jahrzehnte vergehen.
• Den Aufwand für die Betreuung einer vermieteten Immobilie sollte man ebenso nicht unterschätzen. So muss der Eigentümer beispielsweise spätere Maßnahmen zur Instandhaltung oder Modernisierung einplanen.

Fazit: Grundsätzlich sind Immobilien eine verhältnismäßig sichere Kapitalanlage. Zudem können sie attraktive Renditen bieten. Dies ist jedoch abhängig vom Zustand und der Lage der Immobilie. Ehe man sich für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage entscheidet, sollte man in jedem Fall durchrechnen, ob und wann sich die Investition lohnen wird. Dies gilt sowohl für Immobilien, bei denen man die Rendite aus Mieteinnahmen schöpfen möchte, als auch bei Häusern oder Wohnungen, die man mit Gewinn verkaufen möchte.