Wie hoch fällt die Steuer beim Verkauf einer Immobilie aus?

Aus steuerlicher Sicht kann der Verkauf einer Immobilie eine turbulente Angelegenheit sein. Doch wann fallen eigentlich welche Steuern beim Haus- oder Wohnungsverkauf an und wie hoch fallen diese aus? Gibt es legale Möglichkeiten, um die anfallende Steuerlast zu reduzieren oder gar komplett zu vermeiden? In diesem Artikel liefern wir Ihnen kompakt alle wichtigen Informationen, die Sie über Steuern beim Immobilienverkauf wissen müssen.

Müssen Sie nach dem Hausverkauf mit Steuern rechnen?

Trotz gewisser Ausgaben für Maklerprovisionen und Notargebühren bleibt Verkäufern nach den meisten Immobilienverkäufen ein Verkaufserlös bzw. Verkaufsgewinn. Generell unterliegen sämtliche erzielten Gewinne aus privaten Verkaufsgeschäften der Steuerpflicht. Besteuert werden sie dann entsprechend mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers.

Wichtig: Steuern fallen lediglich auf den Verkaufsgewinn an!

Keine Sorge, Sie müssen beim Verkauf einer Immobilie nicht auf den gesamten Verkaufspreis Steuern entrichten, sondern lediglich auf den erzielten Verkaufserlös bzw. Verkaufsgewinn. Um diesen Gewinn zu ermitteln, muss man zunächst die Anschaffungskosten dem Verkaufspreis gegenüberstellen. Zu den Anschaffungskosten zählt der Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten. Im steuerlichen Kontext ist jedoch nicht nur die Differenz aus Verkaufspreis und Anschaffungskosten als Gewinn zu betrachten, sondern zusätzliche Abschreibungen während der Dauer des Besitzes.

Welche Steuern sind generell beim Hausverkauf relevant?

Während die Grunderwerbsteuer und die Umsatzsteuer lediglich Käufer bei Immobiliengeschäften betrifft, sehen sich Verkäufer mit anfallender Gewerbesteuer und unter Umständen einer Spekulationssteuer konfrontiert. Die Spekulationssteuer fällt dann an, sofern das Immobiliengeschäft gewerblich klassifiziert wird. Die Höhe der anfallenden Steuer ist vom persönlichen Steuersatz abhängig. Eine Gewerbesteuer wird dann fällig, wenn es sich um einen gewerblichem Grundstückshandel handelt. Sie wird berechnet aus der Multiplikation von Gewinn mit dem Faktor 3,5 und dem kommunalen Hebesatz.

Die wichtigsten Informationen in der schnellen Übersicht

• Verkauft man als Privatmann eine Immobilie, dann fällt auf den Verkaufsgewinn grundsätzlich eine Steuer an. Dies gilt jedoch nicht, sofern der Verkäufer die Immobilie zuvor selbst bewohnt hat oder der Verkauf nach einem Zeitraum von zehn Jahren nach dem Erwerb erfolgt.
• Private Verkäufer müssen den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie in der Anlage SO in der jährlichen Einkommenssteuererklärung angeben.

Wann fallen beim Verkauf einer Immobilie Steuern an?

Unter Umständen wird beim Immobilienverkauf eine sogenannte Spekulationssteuer fällig. Mit dieser möchte der Gesetzgeber verhindern, dass Käufer spekulativ mit Häusern und Wohnungen handeln und auf diese Weise die Immobilienpreise für die Allgemeinheit in die Höhe treiben. Generell fällt eine Steuerlast auf den Gewinn nach dem Verkauf der Immobilie nur dann an, wenn eine Frist von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht überschritten ist. Somit kann es für Sie als Privatperson durchaus möglich sein, die Spekulationssteuer zu vermeiden.

Wie hoch fällt die steuerliche Belastung aus?

Natürlich ist es nicht nur von Interesse, wann bei einem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses Steuern anfallen, sondern auch, wie hoch diese Steuern ausfallen. Es ist von zwei Faktoren abhängig, in welcher Höhe die Spekulationssteuer ausfällt.

Dem Wertzuwachs

Die Steuerbemessungsgrundlage und damit auch die anfallende Steuerlast fällt umso höher aus, je größer der Veräußerungsgewinn ist. Je höher der Gewinn also, umso höher auch die steuerliche Belastung.

Dem Einkommensteuersatz

Der Hausverkauf wird nicht pauschal versteuert, sondern auf Grundlage des persönlichen Einkommensteuersatzes. Spitzenverdiener müssen damit mit einer erhöhten Steuerlast rechnen, sofern eine Spekulationssteuer fällig wird.

Wann ist keine steuerliche Belastung beim Immobilienverkauf zu erwarten?

Fällt ein Gewinn beim Hausverkauf an, kann dieser auch steuerfrei sein. Entscheidend hierbei sind die folgenden drei Fragen.

Haben Sie das Verkaufsobjekt vermietet oder selbst genutzt?

Wenn Sie das Verkaufsobjekt durchgängig vermietet haben, müssen Sie eine Spekulationsfrist von zehn Jahren beachten, wenn Sie eine Spekulationssteuer vermeiden möchten Fristbeginn ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages.

Welche Zeitspanne liegt zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie?

Keine Steuern fallen beim Immobilienverkauf an, wenn Sie das Verkaufsobjekt im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorherigen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Dies hat auch dann Gültigkeit, wenn Sie die Immobilie zunächst vermietet und erst danach für eigene Wohnzwecke genutzt haben.

Wie viele Immobilien haben Sie in den vergangenen Jahren verkauft?

Möchten Sie mehrere Immobilienverkäufe in wenigen Jahren tätigen, ist Vorsicht geboten. Verkaufen Sie mehr als drei Objekte in einem Zeitraum von fünf Jahren, geht der Gesetzgeber von einem gewerblichem Grundstückshandel gemäß Paragraf 15 Einkommensteuergesetz aus.

Wie sieht es mit der Spekulationssteuer bei einem gewerblichen Hausverkauf aus?

Wenn Sie mehr als eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus verkaufen möchten, ist zu klären, ab welchem Zeitpunkt ein gewerblicher Immobilienverkauf anzunehmen ist. Der Gesetzgeber hat hierfür eine Grenze von drei Objekten innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren gezogen. Wenn Sie in diesem Zeitraum also drei Objekte oder mehr kaufen und anschließend weiterverkaufen, stuft das Finanzamt dies als gewerblichen Verkauf ein. Als Voraussetzung für einen gewerblichen Hausverkauf gilt jedoch die Absicht zur Gewinnerzielung. Diese ist dann anzunehmen, wenn Sie beispielsweise Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführen lassen, um die Chancen auf einen möglichst lukrativen Verkauf erhöhen zu wollen. Wenn dies zutrifft, wertet das Finanzamt den Verkauf als unternehmerische Tätigkeit und besteuert die Einkünfte gemäß Paragraf 15 Einkommensteuergesetz.

Wie hoch fällt die Spekulationssteuer aus?

Generell ist Ihr persönlicher Steuersatz entscheidend für die Höhe der Spekulationssteuer. Aus diesem Grund kann man an dieser Stelle keine pauschalen Aussagen darüber treffen, wie hoch die Spekulationssteuer im individuellen Fall ausfällt. Als Faustregel können Sie sich aber merken, dass etwa 40 Prozent des Verkaufsgewinns für die Spekulationssteuer ausfällt.

Wie kann man die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf berechnen, wenn der genaue Immobilienwert nicht bekannt ist?

Um die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie berechnen zu können, muss man natürlich den Verkaufspreis kennen. Wenn Sie bereits vor dem geplanten Verkauf eine realistische Einschätzung haben möchten, lassen Sie am besten eine Immobilienbewertung von einem Immobilienmakler durchführen. Auf Grundlage verschiedener Objektdaten, beispielsweise dem Bauzustand und der vorhandenen Ausstattung lässt sich eine seriöse Bewertung durchführen. Für eine erste Einschätzung kann auch eine Immobilienbewertung online herangezogen werden.

Wie lassen sich anfallende Steuern beim Immobilienverkauf reduzieren?

Sollte in Ihrem Fall beim Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer fällig sein, lassen sich verschiedene finanzielle Aufwendungen steuerlich geltend machen und damit die steuerliche Belastung reduzieren. Diese Aufwendungen können beispielsweise die Vermarktung und den Verkauf der Immobilie betreffen. Haben Sie also beispielsweise Reparaturmaßnahmen oder Malerarbeiten in Auftrag gegeben, um einen höheren Verkaufspreis erzielen zu können, lassen sich diese Ausgaben vom Verkaufserlös abziehen. Auf diese Weise können Sie anfallende Steuern bzw. die Gesamtsteuerlast beim Hausverkauf minimieren.

Welche anderen Möglichkeiten bestehen, um beim Immobilienverkauf Steuern zu sparen oder zu vermeiden?

Es existieren weitere legale Möglichkeiten, um die steuerliche Belastung beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses zu minimieren.

Überschreibung der Immobilie

Sie können die Immobilie auf Ihren Ehepartner oder ein Kind überschreiben. Diese Person hat dann die Immobilie nicht gekauft, sondern von Ihnen geschenkt bekommen, was in der Praxis mit einer Erbschaft gleichzusetzen ist. In diesem Fall greift die Spekulationssteuer zwar nicht, unter Umständen müssen Sie aber mit einer Schenkungssteuer rechnen. Die Freibeträge für Schenkungen fallen jedoch recht großzügig aus. So betragen sie für Ehepartner 500.000 Euro und für Kinder 400.000 Euro.

Den Kaufpreis strecken

Sind beide Parteien damit einverstanden, können Sie mit dem Käufer eine Ratenzahlung vereinbaren. Der Kaufpreis wird Ihnen also in mehreren Raten gezahlt. Ihr Vorteil hierbei: Sie können den Verkaufsgewinn auf mehrere Jahre verteilen und damit die gültigen Freigrenzen für Verkaufsgewinne mehrfach nutzen.

Den Verkaufswert verringern

Befinden sich in der Wohnung oder dem Haus beispielsweise eine Einbauküche oder andere bewegliche Güter und nehmen Sie diese aus der Immobilie mit, so senken Sie dadurch den Kaufpreis und damit auch den Verkaufsgewinn. Fazit: Der Handel mit Immobilien ist ein florierender Markt. Für so manchen Eigentümer ist somit ein optimaler Zeitpunkt gekommen, um eine Immobilie zu verkaufen und sich über einen attraktiven Gewinn zu freuen. Möglicherweise trübt aber das Finanzamt diesen Gewinn mit einer steuerlichen Belastung. In einigen Fällen fällt die Steuerschuld aber nicht so dramatisch aus, wie man anfangs befürchtet hat. Die Spekulationssteuer beispielsweise trifft bei weitem nicht auf alle Immobilienverkäufe zu. In manchen Fällen müssen Sie sich über Steuern sogar gar keine Gedanken machen und in anderen Fällen können Sie den Verkaufsgewinn durch steuerliche Kniffe optimieren. Auch wenn das Thema Steuern immer ein schwieriges ist, hoffen wir, dass wir Ihnen mit diesem Artikel die wichtigsten Fragen rund um die steuerliche Belastung beim Immobilienkauf beantworten konnten.