Eine Immobilie verkaufen und gleichzeitig eine neue kaufen: Was ist beim Eigenheimwechsel zu beachten?

Sie haben sich für eine neue berufliche Herausforderung an einem anderen Ort entschieden? Wenn Sie Besitzer eines Eigenheims sind, stellt sich dann die Frage, wie es mit der aktuell von Ihnen bewohnten Immobilie weitergehen soll. Vielleicht möchten Sie in der neuen Stadt eine andere Immobilie kaufen, benötigen aber hierfür Kapital und planen daher, Ihre alte Immobilie zu verkaufen. Vielleicht haben Sie aber auch Ihr absolutes Traumhaus zu einem Spitzenpreis gefunden und möchten aus diesem Grund Ihre aktuelle Immobilie verkaufen. All dies klingt zunächst einmal kompliziert und ist auch mit einem gewissen Aufwand verbunden, jedoch kein Ding der Unmöglichkeit. Wie es Ihnen gelingt, diese Doppelbelastung zu stemmen, werden wir Ihnen in diesem Artikel erklären.

Gute Gründe, die für einen Eigenheimwechsel sprechen

Betrachtet man es durch die romantische Brille, dann ist der Bau oder der Kauf einer Immobilie ähnlich wie ein Eheversprechen. Ebenso wie man plant, mit der einen Frau bis zum Ende der Tage glücklich zusammenzuleben, wagen viele Personen den Schritt zum Eigenheim mit der Aussicht, bis zum Lebensende in ihrer Immobilie wohnen zu bleiben. Setzt man die romantische Brille einmal ab, dann verhält es sich jedoch so, dass es für einen Eigenheimwechsel zahlreiche gute Gründe gibt – etwa ein Wechsel des Wohnortes aus beruflichen Gründen oder der Umzug aus einem großen Haus mit weitläufigem Grundstück in eine pflegeleichte Eigentumswohnung, vielleicht ja, weil die Kinder aus dem Haus sind und man ein großes Anwesen nicht mehr braucht.

Die finanzielle Herausforderung bei einem Wechsel des Eigenheims

Die Übergangszeit zwischen bestehender und neuer Immobilie ist verbunden mit finanziellen Herausforderungen, denn es gilt den Spagat zwischen Verkaufserlös der alten Immobilie und Kaufpreis der neuen Wohnung oder des neuen Hauses zu schaffen. Nun verhält es sich häufig so, dass nach einem erfolgreichen Hausverkauf noch etwas Zeit ins Land streicht, ehe man tatsächlich den Geldsegen auf dem Konto als verbucht vermerken kann. Doch schließlich möchte die neue Immobilie ja auch bezahlt werden. In diesem Fall kommt eine Zwischenfinanzierung in Betracht.

Was ist unter einer Zwischenfinanzierung zu verstehen?

Eine Zwischenfinanzierung wird auch als Überbrückungskredit bezeichnet. Wie es der Name vermuten lässt, dient ein solcher Kredit dazu, einen finanziellen Engpass über einen gewissen Zeitraum hinweg zu überbrücken. Wichtige Voraussetzung hierbei ist, dass der Kreditnehmer über ein gewisses Eigenkapital verfügt, das zwar vorhanden, aber noch nicht zuteilungsreif ist. Zudem wird vom Kreditgeber eine ausreichende Bonität des Kreditsuchenden erwartet und die Laufzeit des Kredites sollte nicht länger als zwei Jahre betragen.

Was sind die Besonderheiten einer Zwischenfinanzierung?

Die Laufzeit einer Zwischenfinanzierung kann bis zu 24 Monate betragen. Es ist darauf zu achten, dass das benötigte Eigenkapital bis zum Ende der Laufzeit auch tatsächlich frei verfügbar ist, da ansonsten die entstandene finanzielle Lücke mit einer teuren Nachfinanzierung kompensiert werden muss. Ebenso ist zu beachten, dass die Finanzierungssumme bei einer Zwischenfinanzierung maximal den Betrag des zu erwartenden Eigenkapitals betragen darf. Liegt der Verkaufserlös also bei einem Betrag von 200.000 Euro, dann darf die Höhe der Zwischenfinanzierung diesen Betrag nicht überschreiten.

Typische Szenarien, in denen eine Zwischenfinanzierung möglich ist

• Ein Bausparvertrag, der erst in absehbarer Zeit zuteilungsreif ist. Das eingezahlte Kapital im Bausparvertrag ist bereits existent, lässt sich jedoch noch nicht für die Finanzierung der gewünschten Immobilie verwenden.
• Fest angelegte Geldsummen, beispielsweise in Festgeldern oder Lebensversicherungen. Auch hier benötigt es unter Umständen etwas Geduld, ehe das Kapital zur Auszahlung kommt und damit für die Immobilienfinanzierung verwendet werden kann.

Vor dem Hausverkauf unbedingt den Immobilienwert ermitteln

Damit Sie eine realistische Grundlage für den geplanten Hausverkauf haben, müssen Sie zunächst natürlich den Wert Ihrer Immobilie kennen. In diesem Fall ist eine unabhängige Immobilienbewertung durch einen Profi-Makler ein wertvolles Hilfsmittel. Nach der Einschätzung durch einen Fachmann werden Sie einen realistischen Preis für Ihre Immobilie erfahren, der eine seriöse Grundlage für anstehende Verkaufsgespräche bildet.

Warum eine unabhängige Immobilieneinschätzung so wichtig ist

Wir Menschen sind alle Wesen, die von unseren Emotionen gesteuert werden. Nicht anders verhält es sich auch beim Verkauf einer Immobilie. So können Sie beim geplanten Hausverkauf aus finanzieller Sicht sprichwörtlich von beiden Seiten vom Pferd fallen.

Fall 1: Sie setzen den Verkaufspreis zu niedrig an

Vielleicht sind Sie sich gar nicht bewusst, über welch gute Bausubstanz Ihre Immobilie verfügt. Unter Umständen sind Sie sich auch nicht darüber im Klaren, in welch gefragter Region sich Ihr Haus oder Ihre Wohnung befindet. In der Folge setzen Sie den Verkaufspreis vielleicht zu niedrig an. Dies sorgt zwar für eine ganze Reihe an potentiellen Interessenten und einen schnellen Verkaufsabschluss, am Ende müssen Sie sich aber darüber ärgern, viel Geld beim Hausverkauf verschenkt zu haben, weil ein höherer Verkaufspreis angemessen gewesen wäre.

Fall 2: Sie setzen den Verkaufspreis zu hoch an

Vielleicht haben Sie die zu verkaufende Immobilie selbst gebaut oder waren bei zahlreichen Bauabschnitten selbst am Werk. Vielleicht haben Sie Ihre Kinder in der Verkaufsimmobilie großgezogen und Ihnen beim Aufwachsen zugesehen. All dies sind Faktoren, die Ihre emotionale Bindung an das Objekt natürlich erhöhen. Ein Kaufinteressent wird sich aus diesen Erinnerungen aber nicht viel machen bzw. wird ihn der ideelle Wert, den die Immobilie für Sie hat, nicht interessieren. Gesteuert von Ihren Emotionen setzen Sie den Verkaufspreis zu hoch an, sodass sich keine potentiellen Interessenten für die Immobilie finden lassen oder aber sehr viel Zeit verstreicht, ehe der Verkauf endlich in trockenen Tüchern ist.

An diesen beiden Fällen sehen Sie, wie wichtig es ist, eine objektive Einschätzung des realen Wertes Ihrer Immobilie zu erfahren. Im Rahmen einer Wertermittlung durch einen erfahrenen Profi-Makler ist dies kein Problem.

Das richtige Timing ist das A und O

Die Zeitplanung ist beim Eigenheimwechsel elementar wichtig. Können Sie den Verkauf Ihrer aktuellen Immobilie nicht gleichzeitig mit dem Kauf des neuen Domizils abwickeln, kann dies teuer werden. Immerhin brauchen Sie ja auch für die Übergangszeit eine Bleibe, die ihrerseits mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Um die Ausgaben für eine solche Zwischenunterkunft nach Möglichkeit zu vermeiden, sollten Sie die Zeitpunkte von Verkauf Ihrer alten Immobilie und Kauf des neuen Eigenheims gut abstimmen. In diesem Zusammenhang kann Ihnen auch ein Immobilienmakler mit Rat und Tat zur Seite stehen und beim richtigen Timing für den Eigenheimwechsel behilflich sein.

Auch die Grundstückgewinnsteuer nicht vergessen

Ganz ohne Steuern geht es natürlich auch beim Eigenheimwechsel nicht. Eine Grundstückgewinnsteuer ist dann fällig, wenn der Verkaufserlös höher ausfällt als die ursprünglichen Anlagekosten. Im Falle einer Ersatzbeschaffung gewährt Ihnen das zuständige Finanzamt allenfalls ein Aufschub Ihrer Zahlungspflicht. Vollständig befreit von der Grundstückgewinnsteuer sind Sie nur dann, wenn Sie den Erlös aus dem Immobilienverkauf komplett in die neue Immobilie investieren.

Fazit: Der Wechsel des Eigenheims kann beispielsweise aus beruflichen Gründen notwendig werden. Welche Gründe es auch immer für den Eigenheimwechsel gibt, das richtige Timing ist hierbei sehr wichtig, um unnötige Kosten zu vermeiden. Um vorübergehende finanzielle Engpässe beim Kauf der neuen Immobilie zu vermeiden, kann eine Zwischenfinanzierung sinnvoll sein. Im besten Fall lassen Sie sich von einem erfahrenen Immobilienmakler beraten, wenn es um den Eigenheimwechsel geht. In diesem Fall können Sie sich auf ein reibungslosen Immobilienwechsel einstellen.