Immobilienverkauf – alles, was Sie wissen müssen

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie zu verkaufen, drängen sich viele Fragen auf:

• Welche Dokumente sind notwendig für den Verkauf?
• Wie hoch sollte ich den Verkaufspreis ansetzen?
• Möchte ich den Immobilienverkauf alleine über die Bühne bringen oder mir lieber Unterstützung von einem Profi holen?

Antworten auf diese und weitere Fragen werden Sie in diesem Artikel finden. Immobilienverkauf mit Makler

Ist ein Makler für den Immobilienverkauf notwendig?

Die erste Frage, die Sie sich vor einem geplanten Immobilienverkauf stellen sollten, ist, ob Sie die jeweilige Immobilie auf eigene Faust verkaufen möchten oder sich dafür mit einem Makler professionelle Unterstützung an die Seite holen möchten. Für Ihre Entscheidung sollten vor allem zwei Faktoren eine Rolle spielen: 1. Wie viel Zeit habe ich für den Verkauf der Immobilie? 2. Verfüge ich bereits über Erfahrung was den Verkauf von Immobilien angeht? Wenn Sie viel Zeit haben und bereits früher einmal Immobilien erfolgreich privat verkaufen konnten, können Sie den geplanten Hausverkauf auch ohne Makler durchführen. Wenn es Ihnen jedoch an Zeit und Erfahrung fehlt, ist die Zusammenarbeit mit einem Experten sehr ratsam. Hierfür sprechen vor allem die Vorteile, die ein Makler beim Immobilienverkauf zu bieten hat.

Welche Vorteile bringt mir ein Makler beim Immobilienverkauf?

Gegenüber einem Hausverkauf auf eigene Faust bietet Ihnen ein professioneller Immobilienmakler gleich mehrere Vorteile:

• Aufgrund seiner Erfahrung in Sachen Immobilienverkauf können Sie eine optimale Beratung erwarten.
• Ein Makler weiß genau um den regionalen Immobilienmarkt Bescheid, beispielsweise hinsichtlich Angebot und Nachfrage sowie den aktuellen Preisen.
• Er verfügt über ein Netzwerk mit potentiellen Käufern.
• Er übernimmt sämtliche Schritte im Verkaufsprozess. Dies beginnt beim lästigen Papierkram, erstreckt sich über Preisverhandlungen und endet mit der Schlüsselübergabe zwischen Ihnen und dem Käufer.

In fünf Schritten zum Hausverkauf mit uns

Als erfahrene Makler bieten wir Ihnen gerne unsere Dienstleistungen rund um den geplanten Verkauf Ihrer Immobilie an. Dabei gehen wir in fünf Schritten vor. Welche das sind, erfahren Sie folgend.

Schritt 1: Wir ermitteln den Wert Ihrer Immobilie und beraten Sie ausführlich

Damit wir den optimalen Verkaufspreis für Ihre Immobilie ermitteln, beraten wir Sie gerne persönlich vor Ort oder per Videokonferenz. Wir wissen, worauf es bei der Wertermittlung einer Immobilie ankommt und werden Ihnen die passenden Fragen stellen. Auf Grundlage Ihrer Angaben können wir Ihnen dann einen realistischen Verkaufspreis für Ihre Immobilie nennen.

Schritt 2: Wir bewerben Ihre Immobilie auf verschiedenen Kanälen

Weil niemand bekanntlich gerne die Katze im Sack kauft – erst recht nicht, wenn es um die Investition in eine Immobilie geht – erstellen wir ein aussagekräftiges und ansprechendes Exposé für Ihre Immobilie. Damit steigen erfahrungsgemäß die Verkaufschancen beträchtlich. Dazu bewerben wir Ihre Immobilie auf den größten und gängigsten Immobilienportalen sowie in klassischen Offline-Medien. Auf diese Weise können wir Ihre Immobilie einer breiten Käuferschicht anbieten.

Schritt 3: Wir kümmern uns um alle wichtigen Unterlagen

Ob Grundriss, aktueller Energieausweis oder Auszug aus dem Grundbuch: Wir kümmern uns um die Besorgung sämtlicher Unterlagen, die für den Verkauf notwendig sind – im besten Fall auf digitalem Weg, sodass alle erforderlichen Dokumente innerhalb kurzer Zeit vorliegen.

Schritt 4: Wir beraten Sie gerne, die Entscheidung dürfen aber natürlich Sie treffen

Selbstverständlich kümmern wir uns auch um die Kommunikation mit Kaufinteressenten. Wir besichtigen mit ihnen die jeweilige Immobilie und prüfen die Zahlungsfähigkeiten der Kaufinteressenten. Anschließend stellen wir Ihnen passende Kandidaten vor. Natürlich haben Sie das letzte Wort bei der finalen Wahl des Käufers und Sie entscheiden, ob Sie mit dem angebotenen Kaufpreis einverstanden sind.

Schritt 5: Wir kümmern uns um einen rechtssicheren Hausverkauf

Wenn der Käufer und der Kaufpreis für Sie passen, kümmern wir uns um die Aufsetzung des Kaufvertrags und einen Termin beim Notar, damit der Verkauf auch in Sachen Recht auf sicheren Beinen steht.

Gibt es einen idealen Zeitpunkt für den Verkauf eines Hauses?

Generell lassen sich Immobilie natürlich zu jeder Jahreszeit verkaufen. Am besten für einen Immobilienverkauf geeignet sind jedoch das Frühjahr und der Sommer. Allein die langen und hellen Tage bieten ideale Voraussetzungen für Fotoaufnahmen der Immobilie sowie Besichtigungstermine. Zugleich ist aber auch die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ein relevantes Kriterium für den bestmöglichen Zeitpunkt für den Hausverkauf. Wenn die Nachfrage niedrig ist, sollte man also idealerweise mit dem Hausverkauf warten, denn auch bei Immobilien wird der Preis durch das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage bestimmt. Ebenfalls sollten Sie den Verkauf verschieben, wenn Sie eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie erwarten. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn sich die Lage der Immobilie in naher Zukunft positiv verändern wird. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn sich attraktive Firmen in der Nähe ansiedeln, das kulturelle Angebot steigt oder sich die Infrastruktur verbessert.

Wie sieht es mit dem Hausverkauf aus, wenn die Immobilie noch nicht abbezahlt ist?

In vielen Fällen wurde der Bau oder der Kauf einer Immobilie mithilfe einer Finanzierung gestemmt. Soll die Immobilie nun verkauft werden, stellt sich die Frage, ob sich ein Verkauf auch bei einer noch nicht abbezahlten Immobilie realisieren lässt. Es ist durchaus möglich, eine Immobilie zu verkaufen, wenn der Finanzierungskredit noch nicht vollständig abbezahlt wurde. In der Regel lässt sich der ausstehende Kredit dann mit dem Kaufpreis tilgen. Allerdings kann die Bank im Falle einer vorzeitigen Tilgung eine zusätzliche Gebühr vom Kreditnehmer verlangen. Diese wird als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet. Allerdings wird diese Gebühr nicht fällig, sofern der Immobilienkäufer die laufende Finanzierung übernimmt.

Dauert ein Hausverkauf lange?

Generell ist das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage das entscheidende Kriterium, ob sich ein Haus vergleichsweise schnell verkaufen lässt. Eine große Rolle spielt hierbei insbesondere die Lage der Immobilie. Als grobe Faustregel sollten Sie für den Verkauf der Immobilie einen Zeitraum von drei bis fünf Monaten kalkulieren. Natürlich lässt sich ein Verkauf schneller realisieren, wenn Sie hiermit einen erfahrenen Makler beauftragen, der aufgrund seiner Erfahrung und des bereits bestehenden Kundenstamms schneller einen Abschluss erzielen wird, als wenn Sie sich ohne Vorerfahrung auf eigene Faust um den Immobilienverkauf kümmern.

Welche Vorbereitungen sind für einen Immobilienverkauf notwendig?

Natürlich ist der Verkauf eines Hauses nicht mit dem eines Handys oder eines Fahrrads auf einer Verkaufsplattform im Internet vergleichbar. Allein um rechtliche Risiken beim Verkauf der Immobilie zu minimieren, müssen im Vorfeld einige Vorbereitungen getroffen werden.

Wie kann ich den Wert meiner Immobilie ermitteln?

Wenn Sie ein Haus verkaufen möchten, sollten Sie zunächst den Verkehrs- bzw. Marktwert der Immobilie kennen. Dieses Wissen ist wichtig, um einen realistischen Angebotspreis für die Immobilie zu definieren, der für potentielle Käufer nicht abschreckend, sondern nachvollziehbar ist. In dieser Hinsicht können unerfahrene Immobilienverkäufer von beiden Seiten vom Pferd fallen, denn sowohl ein zu niedrig angesetzter als auch ein zu hoch definierter Verkaufspreis können zu mangelndem Interesse seitens potentieller Käufer führen.

• Setzen Sie den Verkaufspreis zu niedrig an, schließen Kaufinteressenten vielleicht daraus, dass die Immobilie wesentliche Mängel aufweist.
• Wenn der Preis hingegen zu hoch angesetzt wird, ist dies für potentielle Käufer grundsätzlich abschreckend.

Welche Faktoren spielen für die Wertermittlung einer Immobilie eine zentrale Rolle?

Für den Wert einer Immobilie sind vor allem drei Faktoren entscheidend: 1. der Zustand, 2. die Lage 3. die individuelle Ausstattung der Immobilie Die Lage der Immobilie bezieht sich sowohl auf das Makro- als auch das Mikro-Umfeld des Hauses. Mit dem Makro-Umfeld ist die gesamte Region inklusive der Infrastruktur sowie der wirtschaftlichen Entwicklung gemeint, in der sich die Immobilie befindet. Das Mikro-Umfeld bezieht sich hingegen auf das unmittelbare Wohnumfeld der Immobilie. Der Zustand der Immobilie ist hingegen abhängig von Dingen wie dem Energiestandard, dem Grad der Modernisierung und dem Alter. In Sachen Ausstattung wird der Wert der Immobilie dagegen von der Qualität der verwendeten Baumaterialien und der Bauweise bestimmt.

Wie definiere ich die geeignete Zielgruppe für den Immobilienverkauf?

Möchte man eine Immobilie möglichst profitabel und erfolgreich verkaufen, ist es wichtig, die geeignete Zielgruppe zu kennen und direkt anzusprechen. Welche Zielgruppe die geeignete ist, ist unter anderem von der Lage und der Art des Hauses sowie dessen Ausstattungsmerkmalen abhängig.

• So bevorzugen junge Familien mit Kindern insbesondere Immobilien am Stadtrand, die über einen soliden Standard verfügen. Auch eine gute Verkehrsanbindung ist für diese Zielgruppe besonders wichtig.
• Alleinstehende Personen und Paare fühlen sich von Immobilien im Umfeld einer Stadt oder in einer Stadt selbst besonders wohl. Die Immobilie darf dabei gerne über Umbaupotenzial verfügen.
• Kapitalanleger schließlich präferieren vor allem modernisierte und bereits vermietete Immobilien in sämtlichen Lagen.

Letztlich ist von der jeweiligen Zielgruppe und deren Vorstellungen nicht nur die Käuferansprache abhängig, sondern auch alle Vorbereitungen in Sachen Immobilienverkauf. Es erübrigt sich beispielsweise, über eine Renovierung der Immobilie nachzudenken, wenn die jeweilige Zielgruppe ohnehin einen Umbau bzw. eine Modernisierung der Immobilie bevorzugt.

Wie kann ich die richtige Verkaufsstrategie festlegen?

Wenn die Zielgruppe einmal definiert ist, geht es nun daran, einen passenden Angebotspreis zu bestimmen. Dieser ist Grundlage für künftige Verhandlungen im Rahmen der jeweiligen Verkaufsstrategie. Gängig sind dabei zwei verschiedene Herangehensweisen: 1. Entscheidet man sich für das Bieterverfahren, dann ist der Angebotspreis zu Beginn vergleichsweise niedrig. Man geht davon aus, dass sich die Interessenten gegenseitig überbieten. Eine solche Verkaufsstrategie ist vor allem dann sinnvoll, wenn große Nachfrage für die jeweilige Immobilie besteht. Bleibt die Nachfrage hingegen aus, läuft man Gefahr, die Immobilie zu einem zu niedrigen Preis verkaufen zu müssen. 2. Ein gezielter Preisnachlass stellt eine andere Verkaufsstrategie dar. Im Gegensatz zum Bieterverfahren wird der Verkaufspreis ganz bewusst höher angesetzt und potentielle Käufer erhalten im Verkaufsgespräch einen entsprechenden Nachlass. Ein Profi-Makler weiß genau um die geeignete Zielgruppe und Verkaufsstrategie für den Immobilienverkauf und kann Sie bei der Preisverhandlung unterstützen.

Welche Unterlagen sind für den Immobilienverkauf notwendig?

Für den Verkauf einer Immobilie sind zahlreiche Dokumente erforderlich. Sie liefern sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer wichtige Informationen rund um die Immobilie. Aus dem Grundbuchauszug etwa lässt sich ersehen, ob die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist. Für die Vorbereitung des Immobilienverkaufs sollten folgende Dokumente vorliegen:

• Baupläne – diese erhalten Sie vom Bauträger, dem Architekten oder aus dem Bauarchiv.
• Energieausweis – diesen beziehen Sie vom Energiedienstleister bzw. dem Architekten.
• Auszug aus der Flurkarte – dieser Auszug lässt sich beim Katasteramt besorgen.
• Auszug aus dem Grundbuch – hierfür wenden Sie sich an das zuständige Amtsgericht.
• Berechnung der Grundflächen sowie der Wohn- und Nutzflächen – diese Dokumente erhalten Sie beim Bauträger bzw. dem Architekten.
• Nachweise über eventuelle Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Wie ist der Ablauf beim Immobilienverkauf?

Wenn alle Vorbereitungen abgeschlossen sind, steht dem Immobilienverkauf nichts mehr im Wege. Nun geht es an die Vermarktung, also die Präsentation der Immobilie auf allen wichtigen Kanälen. Grundlage hierfür ist das Exposé der Immobilie.

Wie kann ich ein Exposé erstellen?

Das Exposé einer Immobilie ist gewissermaßen deren Visitenkarte und ein entscheidender Faktor, um die Immobilie erfolgreich verkaufen zu können. Neben professionellen und aussagekräftigen Innen- und Außenaufnahmen sollten die folgenden Informationen Bestandteil des Exposés sein:

• Anzahl der Zimmer
• Quadratmeterzahl der Wohnfläche
• Datum der letzten Modernisierungen und Renovierungen
• Energieausweis
• Lageplan und Grundriss
• Baujahr
• laufende Betriebskosten
• Ausstattung, beispielsweise Garage, Keller, Lift, Waschküche, Garten, Balkon, Terrasse
• Lage und Umfeld, beispielsweise Freizeitmöglichkeiten, kulturelles Angebot, Verkehrsanbindung, Kindergärten, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten

Abhängig von der anvisierten Zielgruppe sind die Informationen unterschiedlich relevant. Personen, die eine Immobilie als Kapitalanlage suchen, werden sich beispielsweise mehr für die laufenden Kosten bzw. die Rendite der Immobilie interessieren als für eine Auskunft darüber, wie viele Durchgangszimmer die Immobilie besitzt.

Die richtige Planung der Immobilienbesichtigungen

Wenn sich potentielle Käufer gemeldet haben, geht es darum, die Termine für die Besichtigung der Immobilie zu planen. Es ist empfehlenswert, den Kaufinteressenten die Möglichkeit zu geben, das Haus in aller Ruhe bei einem Einzeltermin zu besichtigen, bei dem individuelle Fragen gestellt werden können. Ein angenehmer Nebeneffekt für den Verkäufer: Hierbei ergibt sich die Gelegenheit, sich selbst ein persönliches Bild vom Kaufinteressenten machen zu können bzw. durch den beauftragten Immobilienmakler machen zu lassen.

Die Auswahl des richtigen Käufers

Wenn alle Interessenten die Immobilie besichtigt haben, ist der Zeitpunkt der Entscheidung gekommen, an wen man die Immobilie verkaufen möchte. Zum einen spielt hier die Kaufpreisverhandlung eine Rolle: Welcher der Kaufinteressenten ist bereit, den gewünschten Preis für die Immobilie zu zahlen? Zum anderen gilt es zu prüfen, ob der Kaufinteressent auch über die notwendige Bonität verfügt.

Was gibt es in Sachen Kaufvertrag zu beachten?

Wenn sich Käufer und Verkäufer einig über den Preis geworden sind, geht es darum, einen rechtssicheren Immobilienkaufvertrag aufzusetzen. In diesem stehen nicht nur Formalien wie die Namen des Käufers und Verkäufers, der Kaufpreis der Immobilie oder Zahlungsvereinbarungen. Es müssen auch eventuelle Mängel oder individuelle Vereinbarungen, die zwischen beiden Vertragsparteien geschlossen wurden, im Kaufvertrag aufgeführt werden. Übernimmt der Käufer Mobiliar, dann ist dies ein Beispiel für eine individuelle Vereinbarung. Der Kaufvertrag für die Immobilie erlangt erst dann juristische Gültigkeit, wenn der Vertrag von einem Notar beurkundet worden ist.

Die Vorbereitungen für den Termin bei Notar

In der Rolle als Immobilienverkäufer müssen Sie sich in Sachen Auswahl des Notars keine Gedanken machen, da dies in aller Regel Aufgabe des Käufers ist. Unabhängig davon übernimmt der Notar die Rolle eines neutralen Vermittlers und wird daher sowohl die Interessen des Verkäufers als auch die des Käufers wahren. Zunächst erhält der Notar von Ihnen bzw. Ihrem Makler und den Kaufinteressenten sämtliche relevanten Informationen. Auf dieser Grundlage setzt er dann das entsprechende Vertragsdokument auf. Im Anschluss prüfen der Käufer und der Verkäufer den Vertrag sorgfältig und vereinbaren einen Termin, an dem dieser unterzeichnet und beurkundet wird. Zu diesem Termin bringen Verkäufer und Käufer die Personalausweise sowie die Steueridentifikationsnummern mit. In Ihrer Rolle als Eigentümer denken Sie zudem auch unbedingt an den Energieausweis der Immobilie. Beim Termin selbst wird der Notar das komplette Vertragsdokument noch einmal verlesen, ehe es im Anschluss an die Abwicklung des Kaufvertrags geht. Sollte die Immobilie beim Verkauf finanziell noch belastet sein, wird sich der Notar darum kümmern, das bestehende Darlehen mit dem Kaufpreis zu tilgen. Im Anschluss kann er dann die Löschung der Grundschuld veranlassen.

Wie sieht es mit der Übergabe nach dem Immobilienverkauf aus?

Sobald der Käufer den gesamten Kaufpreis gezahlt hat, geht das Haus an ihn über. Sollte nichts anderes vereinbart worden sein, wird er die Immobilie besenrein und frei von Mobiliar erhalten. Darüber hinaus erhält er sämtliche Dokumente rund um die Immobilie. Käufer und Verkäufer werden in einem Übergabeprotokoll mögliche Mängel und Besonderheiten festhalten und die übergebenen Unterlagen vermerken.

Mit welchen Kosten habe ich beim Immobilienverkauf zu rechnen?

Pauschal lässt sich keine Antwort darüber geben, welche Kosten dem Eigentümer beim Verkauf der Immobilie entstehen. Dazu werden die finalen Kosten von zu vielen Faktoren bestimmt. Dennoch gibt es einige Ausgaben, mit denen Sie beim Immobilienverkauf fest rechnen müssen.

Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Im Falle von privaten Immobilienverkäufern bestimmt Paragraph 23 im Einkommensteuergesetz, wie der Gewinn aus dem Verkaufserlös besteuert werden muss. Sind Sie Eigentümer und verkaufen Ihre Immobilie, fallen für Sie Steuern beim Hausverkauf unter folgenden Voraussetzungen an:

• Sie haben nicht selbst in der Immobilie gewohnt und verkaufen diese innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb. In diesem Fall fällt eine Spekulationssteuer an.
• Sie haben in einem Zeitraum von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft. In diesem Fall geht der Gesetzgeber davon aus, dass Sie ein gewerblicher Verkäufer sind.

Mit welchen Kosten ist für einen Energieausweis zu rechnen?

Der Energieausweis für eine Immobilie ist gewissermaßen deren Personalausweis, in dem sich sämtliche relevanten Daten in Sachen Energieverbrauch der Immobilie befinden. Er ist spätestens dann zwingend vorgeschrieben, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. So müssen Sie bereits beim Besichtigungstermin potentiellen Käufern den Energieausweis für die Immobilie vorlegen. Kommen Sie dieser Pflicht nicht nach, müssen Sie mit hohen Bußgeldern rechnen. Die Kosten für den Energieausweis sind von der jeweiligen Art des Ausweises abhängig. So kostet ein Verbrauchsausweis, der auf Grundlage von Nebenkosten- und Heizabrechnungen beruht, zwischen 50 und 80 Euro. Ein Bedarfsausweis fällt hingegen mit rund 300 Euro deutlich teurer aus. Bei diesem nimmt jedoch auch ein Fachmann eine umfangreiche Analyse vor Ort vor. Die Angaben in einem Bedarfsausweis sind daher entsprechend genauer.

Mit welchen Notarkosten ist zu rechnen?

Unabhängig, ob es um den Verkauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks geht: Rechtsgültig wird der Verkauf der Immobilie erst mit einem Notar. Die Kosten für den Notar bei einen Immobilienverkauf werden in der Regel vom Käufer des Hauses übernommen. Die Höhe der Kosten ist dabei gesetzlich geregelt und unabhängig vom Aufwand, der dem Notar entsteht. Bei einem Immobilienverkauf müssen Sie mit etwa ein bis 1,5 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie als Kosten für den Notar rechnen.

Wie hoch fällt die Maklerprovision aus?

Der Verkauf einer Immobilie ist für einen Laien in Sachen Zeit und Organisation mit hohem Aufwand verbunden. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, einen Makler mit dem Verkauf der. Gute Makler werden sich um sämtliche Schritte kümmern, die im Verkaufsprozess anfallen. Dies beginnt bei der Vermarktung der Immobilie, zieht sich über Hausbesichtigungen und endet bei der Vertragsunterzeichnung. Im Erfolgsfall erhält der Makler dann eine Provision, die sich an der Verkaufssumme orientiert.

Mögliche Zusatzkosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung

Sollte eine Immobilie mithilfe eines Kredites finanziert sein und steht ein Verkauf dieser Immobilie an, kann der Kreditgeber zusätzliche Gebühren einfordern. Diese Gebühr wird als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet. Diese soll den Kreditgeber vor einem Zinsschaden im Falle einer vorzeitigen Auflösung des Kredits schützen.

Mit welchen Kosten ist für ein Wertgutachten zu rechnen?

Grundlage für einen angemessenen Angebotspreis ist eine Schätzung des Immobilienwertes vor dem Verkauf. Abhängig davon, von wem der Immobilienwert ermittelt wird, ist mit unterschiedlichen Kosten für diese Dienstleistung zu rechnen. Neben einem Makler können auch offizielle Gutachter, Bauingenieure oder Architekten ein solches Wertgutachten durchführen. Fazit: Der Immobilienverkauf ist etwas, das sich nicht eben mal zwischen Tür und Angel erledigen lässt. Wie Sie in diesem Artikel erfahren haben, sind an viele Dinge zu denken, sowohl bei der Vorbereitung des Verkaufs als auch im Nachgang. Wir empfehlen Ihnen daher in jedem Fall, einen Immobilienmakler mit allen anfallenden Aufgaben zu betrauen. Zwar bedeutet dies für Sie zusätzliche Kosten, angesichts der vielen Fallstricke, die beim Hausverkauf warten, ist es jedoch sicherlich besser, die Investition in einen Makler zu tätigen, als am Ende mehr Stress und Ärger mit dem Hausverkauf zu haben als unbedingt erforderlich.