Hauskauf ohne Eigenkapital – ist das möglich?

Insbesondere in den aktuellen Zeiten von niedrigen Zinsen möchten sich viele Menschen den Traum vom Eigenheim erfüllen. Während manche in der glücklichen Situation sind, ein mehr oder weniger dickes Polster für die eigenen vier Wände angespart zu haben, sieht es auf dem Sparbuch anderer angehender Häuslebauer eher mau aus. Vor allem junge Menschen fragen sich daher regelmäßig, ob und wie sich der Hauskauf ohne Eigenkapital – gerne auch als Vollfinanzierung bezeichnet – am besten realisieren lässt. Eine Antwort auf diese und weitere Fragen rund um den Hauskauf ohne Eigenkapital finden Sie in diesem Artikel.

Welche Möglichkeiten der Hausfinanzierung gibt es eigentlich?

Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, ein Haus zu finanzieren. Im Folgenden möchten wir uns auf die beiden wesentlichen Optionen beschränken.

Darlehensformen

• Das Annuitätendarlehen ist die klassische Darlehensform, wenn es um den Kauf eines Hauses geht. Dabei handelt es sich um ein Darlehen mit einem konstanten Rückzahlungsbetrag. Über die gesamte Laufzeit bleibt die Höhe dieser Annuitätsrate gleich. Ihre Höhe wird durch den Tilgungs- und den Zinsanteil bestimmt. Nach jeder erfolgten Zahlung werden die Zinsen auf die verbleibende Summe berechnet. Dies hat zur Folge, dass der Tilgungsanteil steigt, wohingegen der monatliche Zinsanteil sinkt.
• Auch beim Tilgungs- oder Abzahlungsdarlehen wird die monatliche Rate aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil bestimmt. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen verringert sich die Rate mit jeder Zahlung, wobei der Tilgungsanteil stets gleich bleibt.
• Das Festdarlehen schließlich ist eine weitere Form des Darlehens für die Finanzierung einer Immobilie. Hierbei zahlt der Kreditnehmer lediglich den Zinsanteil und keine Tilgung. Das gesamte Darlehen ist dafür an einem vereinbarten Rückzahlungstermin fällig. Eine solche Form der Finanzierung eignet sich sehr gut in Kombination mit Bausparverträgen und Lebensversicherungen, bei denen am Ende der Laufzeit eine einmalige Zahlung zu erwarten ist. Mit dieser Zahlung lässt sich dann der jeweilige Darlehensbetrag zurückzahlen.

Zwei Arten Vollfinanzierung

Auch bei der Vollfinanzierung lässt sich zwischen zwei Arten unterscheiden. Zum einen gibt es die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung und die klassische Vollfinanzierung.

• Bei der 100-Prozent-Finanzierung übernimmt der Käufer die Kaufnebenkosten im Vorfeld, beispielsweise durch etwas Eigenkapital.
• Bei der klassischen Vollfinanzierung, die auch als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet wird, sind auch die Kaufnebenkosten Teil der Finanzierung.

Was ist eigentlich mit einer Vollfinanzierung bzw. dem Hauskauf ohne Eigenkapital gemeint?

In einigen Fällen kann der Käufer bei der Finanzierung einer Immobilie auf eigene Ersparnisse zurückgreifen. Diese werden als Eigenkapital bezeichnet. In diesem Zusammenhang gilt bisher die goldene Regel, dass angehende Hauskäufer oder Häuslebauer mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital einbringen sollten, um von möglichst guten Zinsen profitieren zu können. Heutzutage wird von vielen Kreditgebern erwartet, dass zumindest die Kaufnebenkosten vom Käufer selbst finanziert werden. Dies betrifft also die Maklerprovision, die Kosten für den Notar sowie die Grunderwerbsteuer. Allerdings ist auch eine Vollfinanzierung möglich, bei der sämtliche Kosten über ein Darlehen finanziert werden.

Je mehr Eigenkapital, umso günstigere Zinsen

Entscheidet sich der Käufer dafür, lediglich den reinen Kaufpreis zu finanzieren und die Nebenkosten selbst zu übernehmen, sind die üblichen Zinssätze beim Hauskauf realistisch. Je mehr Eigenkapital der Käufer in die Finanzierung einbringen kann, umso günstiger fallen in aller Regel die Bauzinsen aus. Mit sinkendem Eigenkapital beim Hauskauf werden die Zinsen und damit auch die Gesamtkosten höher ausfallen als bei einem Hauskauf, bei dem mehr Eigenkapital eingebracht wird. Dennoch ist eine Vollfinanzierung in einigen Fällen empfehlenswerter als Mietzahlungen für eine Wohnung oder ein Haus zu leisten.

Nehmen wir als Beispiel eine Familie, die in einem gemieteten Haus lebt. Monat für Monat zahlt diese Familie Miete an ihren Vermieter. Statt diese Mietzahlungen zu leisten, kann sich unsere Beispiel-Familie auch ein eigenes Haus kaufen. Mietzahlungen gehören damit der Vergangenheit an. Den Betrag, der früher in Form von Miete auf das Konto des Vermieters geflossen ist, investiert die Familie in die monatliche Abzahlung der Immobilienfinanzierung.

Welche Voraussetzungen gelten für den Hauskauf ohne Eigenkapital?

Um ein Haus mitsamt der anfallenden Kaufnebenkosten voll zu finanzieren, muss der Kreditnehmer zum einen über einen sicheren Arbeitsplatz und zum anderen über ein festes und vergleichsweise hohes Einkommen verfügen. Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst haben daher besonders gute Aussichten auf eine Vollfinanzierung. Käufer mit geringem Einkommen oder Selbstständige müssen hingegen zumindest die Kaufnebenkosten selbst zahlen. Letzten Endes hängt es jedoch von der Überprüfung der Bank ab, ob die Entscheidung für eine Vollfinanzierung positiv ausfällt oder eben nicht. Dabei wird die Bank genau prüfen, wie viel Geld dem Kreditnehmer jeden Monat zur Verfügung steht und ob er sich ein Darlehen in der jeweiligen Höhe auch wirklich leisten kann.

Die Finanzierung einer Immobilie auch ohne Finanzpolster – nicht für jedermann zu empfehlen

Insbesondere junge Leute konnten im Laufe ihres kurzen Lebens noch keine nennenswerten Beträge für eine Immobilie ansparen. Dennoch möchten sie den Wunsch von den eigenen vier Wänden nicht auf die lange Bank schieben. Manche Kreditgeber bieten zwar Vollfinanzierungen an; diese sind aber nicht für alle Personen geeignet. Vor allem junge Menschen sollten sich im Vorfeld gut überlegen, ob sie sich auf viele Jahre hinweg mit hohen Zahlungen für Tilgung und Zinsen belasten möchten und können. Auch der psychische Faktor sollte hierbei nicht unterschätzt werden, denn eine Vollfinanzierung und damit vergleichsweise hohe monatliche Raten bedeuten für manche Personen Druck und Stress, den man permanent im Hinterkopf hat.

Besser geeignet ist eine Vollfinanzierung für Personen, die über ein hohes monatliches Einkommen, jedoch über kein Eigenkapital verfügen. Im Falle eines sicheren Arbeitsplatzes und hohen monatlichen Einnahmen kann man das finanzielle Risiko einer Vollfinanzierung sicherlich eher eingehen als bei einem angespannten finanziellen Budget.

Den Hauskauf ohne Eigenkapital mit einem Finanzierungsrechner prüfen

Um sich ein realistisches Bild von den Rückzahlungsverpflichtungen im Falle einer Vollfinanzierung verschaffen zu können, bietet sich ein Finanzierungsrechner an. In diesen müssen nur wenige Daten eingegeben werden, um innerhalb weniger Augenblicke eine erste Einschätzung darüber zu erhalten, ob eine Vollfinanzierung einer Immobilie auf Grundlage der monatlichen Einnahmen und Ausgaben tatsächlich realistisch ist.

Welche Vorteile bietet eine Vollfinanzierung im Vergleich zur Miete?

Unabhängig von den Risiken, die eine Vollfinanzierung mit sich bringt, bedeutet eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital häufig eine rentable Alternative zur Miete.

Ein Rechenbeispiel:

Beim Kauf eines Hauses reduziert sich die Gesamtbelastung durch die Bedienung der Kreditbeträge durch den Faktor Wohnkosten. Vereinfacht ausgedrückt bedeutet dies, dass ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro, das über einen Zeitraum von 40 Jahren vollständig getilgt wird, nach einer Kreditlaufzeit von zehn Jahren nur noch eine Höhe von 75.000 Euro hat. Abzüglich der Zinsen konnte der Käufer also 25.000 Euro in die eigene Tasche wirtschaften. Dahingegen wird ein Mieter im Zeitraum von zehn Jahren unter Umständen etwas weniger Miete zahlen, konnte von den Mietausgaben jedoch keinen Cent für sich selbst anlegen.

Wichtige Überlegung vorab: Wie viel Haus kann man sich leisten?

Ehe es um das Thema Teil- oder Vollfinanzierung einer Immobilie geht, stellt sich die Frage, wie viel Geld monatlich zur Verfügung steht, um die Finanzierungsraten bedienen zu können. Erster Schritt bei jeder Hausfinanzierung ist also ein ehrlicher Kassensturz. Dabei ermittelt man auf Grundlage des Einkommens, wie viel Euro monatlich für die Finanzierungsrate aufgebracht werden kann. In die Aufstellung der Einnahmen sollten nur regelmäßige Zahlungen einfließen, die über einen längeren Zeitraum auch wirklich zur Verfügung stehen. Im zweiten Schritt geht es darum, die monatlichen Ausgaben zu berechnen. Hierbei vergessen sollte man nicht die Aufwendungen, die nur einmal pro Jahr fällig werden, wie etwa Steuern für das Auto oder Ausgaben für Versicherungen. Beispiele für typische monatliche Kosten sind folgende Positionen:

• Lebenshaltungskosten
• Nebenkosten für die Wohnung
• Internet, Mobilfunk und Telefon
• Kosten für das Fahrzeug
• Aufwendungen für die Altersvorsorge bzw. Sparverträge

Nachdem man die Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt hat, ergibt sich ein frei verfügbares Einkommen. Aus diesem müssen dann die monatlichen Finanzierungsraten für das Haus bezahlt werden. Dabei lässt sich die Höhe der aktuellen Miete für die Wohnung oder das Haus als Orientierung verwenden. Ganz grob gesagt soll die Baufinanzierungsrate nicht mehr als 40 Prozent des verfügbaren Einkommens betragen.

Die finanziellen Möglichkeiten für die Finanzierung realistisch einschätzen

Eine gute Vorbereitung ist das A und O für eine optimale Hausfinanzierung, ganz gleich, ob es nun um eine Teil- oder Vollfinanzierung der Immobilie geht. Durch eine sorgfältige Planung lassen sich gravierende Fehler bei der Kalkulation der finanziellen Mittel vermeiden. Aus diesem Grund ist es wichtig, vorab zu ermitteln, wie hoch das Eigenkapital ausfällt, das für die Hausfinanzierung aufgebracht werden kann. Je höher die Eigenkapitalquote ist, umso niedriger werden die Zinsen ausfallen und umso schneller ist der Kredit vollständig abbezahlt. Dadurch sinkt dann wiederum das Risiko, den Kredit aufgrund von verschiedenen Faktoren nicht mehr bedienen zu können. Solche Faktoren können beispielsweise eine unerwartete Krankheit oder Arbeitslosigkeit sein.

Auch wenn es im Interesse des künftigen Hausbesitzers ist, den Kredit so schnell wie möglich abbezahlt zu haben, sollte man die eigenen finanziellen Möglichkeiten nicht überschätzen. Daher ist die Höhe der monatlichen Kreditrate so zu wählen, dass man sie auch tatsächlich über die gesamte Laufzeit problemlos bedienen kann. Gleichzeitig sollte stets ein finanzielles Polster für Notfälle bestehen bleiben. Daher ist es nicht empfehlenswert, das komplette Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Einzuplanen sind auch Rücklagen für spätere Kosten, die im Zusammenhang mit dem Haus anfallen, wie etwa Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten oder Umbauten.

Wenn es um die Hausfinanzierung geht, sind noch weitere Faktoren zu berücksichtigen, unabhängig davon, wie viel Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden soll. Hierbei handelt es sich um die Zinsbindung sowie die Höhe des Tilgungssatzes. Diese Faktoren haben Einfluss auf die Dauer der Kreditlaufzeit sowie die Kosten, die für das Darlehen entstehen.

Welche Voraussetzungen sind für eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital wichtig?

Aus Sicht der Banken ist eine Vollfinanzierung in zwei verschiedenen Szenarien möglich:

1. Die Wahrscheinlichkeit auf eine positive Finanzierungsentscheidung erhöht sich, wenn der Käufer zumindest die Kaufnebenkosten selbst beisteuert. Während das Haus selbst an sich einen Gegenwert für den Kreditgeber darstellt, besteht ein solcher materieller Gegenwert für Ausgaben für die Grunderwerbsteuer, Kosten für den Immobilienmakler und den Notar nach dem Kauf nicht mehr. Daher lassen sich Banken lieber auf eine 100-Prozent-Finanzierung als eine 110-Prozent-Finanzierung ein.
2. Auch die Lage und der Zustand der Immobilie ist ein wichtiger Faktor, der für die Entscheidung der Bank eine wesentliche Rolle spielt, ob dem Hauskauf ohne Eigenkapital zugestimmt wird oder nicht. So wird vermutlich keine Bank eine baufällige Immobilie in einer strukturschwachen Wohngegend ohne Eigenkapital finanzieren wollen. Befindet sich das Objekt jedoch in einer bevorzugten Lage und ist es gut erhalten, steigert dies die Chance für eine positive Kreditentscheidung.

Welche Bank für einen Hauskauf ohne Eigenkapital?

Es gibt keine pauschale Antwort dafür, welche Bank eine Vollfinanzierung für den Hauskauf anbietet. Dazu ist der heutige Kreditsektor viel zu schnelllebig. So kann eine Bank jederzeit ihre Angebotspalette anpassen und eine Vollfinanzierung aus dem Portfolio streichen oder einen Hauskauf ohne Eigenkapital anbieten.

Ehe man sich auf die Suche nach einem passenden Kreditgeber macht, kann es lohnend sein, bei der eigenen Hausbank nachzufragen. Diese kennt die finanziellen Verhältnisse ihrer Kunden bereits und ist über die Stabilität deren Einnahmen detailliert informiert. Außerdem kann die Hausbank bereits im Vorfeld typische Fragen beantworten, die bei der Entscheidung für oder gegen eine Vollfinanzierung relevant sind:

• Hat der Kunde in der Vergangenheit bereits Kredite abgeschlossen, die er regelmäßig bedient hat bzw. die bereits zuverlässig vollständig von ihm zurückgezahlt wurden?
• Überzieht der Kunde häufiger sein Konto oder ist er stets flüssig?
• Welche Ausgaben tätigt der Kunde und wie ist sein Lebensstil?

Die Antworten auf diese Fragen lassen sich anhand der Kontobewegungen bereits recht gut ablesen. Dies hat dann auch Auswirkungen auf die Risikoeinschätzung.

Warum muss man bei Vollfinanzierung mit Zinsaufschlägen rechnen?

Ein Hauskauf ohne Eigenkapital stellt für den Kreditgeber ein höheres Risiko dar. Üblich ist es, dass die Banken mit Zinsaufschlägen arbeiten, wenn die Darlehenssumme mehr als 80 Prozent des Baupreises ausmacht. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung kommt zusätzlich ein Risikoaufschlag hinzu. Dieser hängt unter anderem vom Immobilienwert, den wirtschaftlichen Verhältnissen sowie anderen persönlichen Rahmenbedingungen des Kreditnehmers ab.

Welche Vorteile und Nachteile bietet ein Hauskauf ohne Eigenkapital?

Vorteile einer Vollfinanzierung:

• Eine hohe Tilgungsleistung, die für eine Vollfinanzierung üblich ist, bedeutet schnellere Schuldenfreiheit. Darüber hinaus sorgt eine hohe Tilgung am Anfang für niedrigere finanzielle Belastungen in der Zukunft, wenn beispielsweise der Ruhestand ansteht.
• In Phasen von Niedrigzinsen kann es besonders lohnend sein, eine Vollfinanzierung abzuschließen, anstatt erst Eigenkapital anzusparen. Wenn der Zins ansteigt, ist eine Finanzierung unattraktiver, da das angesparte Eigenkapital unter Umständen durch den Anstieg der Zinsen reduziert wird.
• Auch junge Personen oder junge Familien können sich bei entsprechender Bonität durch den Hauskauf ohne Eigenkapital den Traum von den eigenen vier Wänden bereits in jungen Jahren erfüllen.

Nachteile einer Vollfinanzierung:

• Kreditgeber verlangen bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital vergleichsweise hohe Tilgungsleistungen. Die monatliche Belastung fällt bei hohen Krediten ebenfalls hoch aus.
• Im direkten Vergleich zu Finanzierungen mit Eigenkapital fallen die Konditionen für Vollfinanzierungen teurer aus. Im Falle einer 110-Prozent-Finanzierung kommt zusätzlich ein variabler Risikoaufschlag hinzu.

Drei wichtige Tipps, damit der Hauskauf ohne Eigenkapital gelingt

Hat man Pro und Contra einer Vollfinanzierung sorgfältig abgewogen, steht der Beantragung einer Vollfinanzierung grundsätzlich nichts im Wege. An dieser Stelle gibt es einige wichtige Tipps, die man dabei unbedingt umsetzen sollte.

Tipp 1: Absicherung der Baufinanzierung ohne Eigenkapital durch Versicherungen

Eine geeignete Absicherung ist für sämtliche Formen von Baufinanzierungen wichtig, ganz besonders aber für den Hauskauf ohne Eigenkapital. Mithilfe von entsprechenden Versicherungen können sich angehende Hausbesitzer vor den finanziellen Folgen von Zahlungsunfähigkeit schützen und damit den Verlust des Eigenheims im Fall der Fälle vermeiden.

Eine Risikolebensversicherung oder eine Restschuldversicherung springt dann ein, wenn der Ehepartner stirbt oder zum Pflegefall wird. Ebenfalls einen wichtigen Schutz bietet die Berufsunfähigkeitsversicherung. Diese übernimmt das regelmäßige Einkommen, wenn der Hauptverdiener nicht mehr in der Lage ist, seinen Beruf auszuüben und dadurch gewohnt regelmäßige Einkünfte wegbrechen.

Tipp 2: Den finanziellen Spielraum realistisch einschätzen und die Tilgungsrate richtig ansetzen

Bei jeder Art von Finanzierung ist es wichtig, die eigenen finanziellen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen. Dies gilt erst recht für eine Vollfinanzierung. Wichtig ist es also, langfristig sorgfältig die eigenen Finanzen zu planen. Ein gutes Hilfsmittel hierbei ist ein Haushaltsrechner. Mit diesem lässt sich schnell herausfinden, wie hoch die monatlichen Raten für die Finanzierung der eigenen vier Wände ausfallen dürfen. Ein Annuitätendarlehen spielt dem sicherheitsorientierten Hauskäufer gut in die Karten, da über die gesamte Zinsbindung hinweg monatlich stets gleichbleibende Raten fällig werden.

Damit das Finanzierungsrisiko für den Kreditgeber schneller sinkt, verlangt dieser beim Hauskauf ohne Eigenkapital in der Regel eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent. Dadurch ist der Kreditnehmer zwar schneller schuldenfrei, die monatliche Belastung für das eigene finanzielle Budget ist jedoch nicht zu unterschätzen. Umso wichtiger ist es, einen soliden Kreditgeber zu finden, der einen möglichst attraktiven Zins für die Vollfinanzierung bietet.

Tipp 3: Rücklagen schaffen und Baufinanzierung mit einem Bausparvertrag stützen

Sollte monatlich noch etwas Budget übrig sein, bietet es sich an, einen oder mehrere Bausparverträge parallel zur Vollfinanzierung abzuschließen. Dadurch kann der Hauskäufer kontinuierlich Rücklagen schaffen, beispielsweise für den Fall, dass die Heizung im Haus auf einmal streikt oder das Dach kaputtgeht. Sollten keine Instandhaltungsrücklagen vorhanden sein, wird man von solchen Umständen finanziell schnell aus der Bahn geworfen.

Ein Bausparvertrag bedeutet gleich mehrere Vorteile: Beispielsweise lässt er sich zu einem günstigen Zinssatz beleihen, in der Höhe, die bereits eingezahlt wurde. Zudem besteht die Möglichkeit, ein kostengünstiges Darlehen nach der Ansparphase in Anspruch zu nehmen, sodass finanzielle Mittel für eine Sondertilgung bereitstehen. Hiermit lässt sich die erste, teurere Finanzierung ablösen. Daher sind Bausparverträge eine wichtige Rückversicherung für eine Vollfinanzierung.

Bis wann sollte man sein Haus eigentlich abbezahlt haben?

Durchschnittlich sind die Deutschen 40 Jahre alt, wenn sie sich eine eigene Immobilie anschaffen. Finanzexperten sind sich jedoch einig, dass dies viel zu spät ist. Bei einer üblichen Finanzierungslaufzeit von 25 Jahren wäre das Eigenheim dann frühestens kurz vor Erreichen des Rentenalters abbezahlt. Traditionell sinken die monatlichen Einnahmen jedoch, wenn man sich im Ruhestand befindet. Somit bleibt keine Zeit mehr, zusätzliches Geld für die Rentenzeit anzusparen. Sollte die Finanzierung bis zum Erreichen des Rentenalters noch nicht abgeschlossen sein, muss man unter Umständen sogar zusätzlich Geld verdienen, um den gewohnten Lebensstil weiter finanzieren zu können.

Experten raten daher dazu, die eigene Immobilie spätestens mit 55 Jahren komplett abbezahlt zu haben. Somit bleiben noch etwas mehr als zehn Jahre Zeit, um zusätzliche finanzielle Mittel anzusparen, ehe man die berufliche Ziellinie erreicht hat. Natürlich ist eine eigene Immobilie eine zusätzliche Absicherung für den Lebensabend, kann jedoch auch immer wieder Kosten verursachen, beispielsweise bei unvorhergesehenen Reparatur- oder Sanierungsarbeiten. Hierfür muss früher oder später ein finanzielles Polster aufgebaut sein, um in keine finanzielle Schieflage zu geraten.

Alternative zum Hauskauf: Der Kauf einer Bestandsimmobilie

Sollte die Finanzierung in trockenen Tüchern sein, steht den eigenen vier Wänden nichts mehr im Wege. Nicht jedermann möchte jedoch ein Haus bauen; deutlich schneller ins Eigenheim einziehen kann man natürlich, wenn man sich für eine Bestandsimmobilie entscheidet. Da die Auswahl an Immobilienangeboten in nahezu jeder Region in Deutschland sehr groß ist, kann man leicht den Überblick auf dem Immobilienmarkt verlieren. In diesem Fall ist es ratsam, einen Immobilienmakler mit der Suche zu beauftragen. Dieser kennt den Markt sehr genau und kann bei der Suche nach dem Traumhaus behilflich sein.

Fazit: Auch ohne Eigenkapital kann sich der Hauskauf lohnen. Grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung beim Kauf einer Immobilie möglich. Auf einem anderen Blatt steht, ob dies empfehlenswert ist, da die Finanzierung eines Hauses ohne Eigenkapital teurer ausfällt. Bei einer Vollfinanzierung muss man mit höheren Zinsen sowie einer höheren Tilgung rechnen. Kann man diese Abgaben nicht mehr bedienen, bleibt man im schlimmsten Fall auf einem höheren Schuldenberg sitzen als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Empfehlenswert ist es daher, die finanziellen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen, ehe man sich konkret mit einer Vollfinanzierung beschäftigt. Erste Anhaltspunkte dafür kann ein Finanzierungsrechner bieten.