Bauzinsen steigen rasant an: Wie geht die Bauzinsenentwicklung weiter?

Über viele Jahre waren Baukredite sehr günstig. Seit Beginn des Jahres 2022 sind die Bauzinsen aber wieder im Aufwind und laut Meinung zahlreicher Experten ist das Ende dieser Aufwärtsspirale noch nicht erreicht. Viele Personen möchten nun die noch vergleichsweise günstigen Kredite nutzen. Andere Personen hingegen haben den Traum von den eigenen vier Wänden vorerst aufgegeben. Doch was ist die richtige Entscheidung?

In diesem Artikel werden wir uns mit dieser Frage näher auseinandersetzen und Ihnen unter anderem erklären, welche Gründe es für den Anstieg bei den Bauzinsen gibt und zum anderen eine Hilfestellung bei der Antwort auf die Frage geben, ob es angesichts der Entwicklung der Bauzinsen zu empfehlen ist, jetzt noch einen Immobilienkredit aufzunehmen.

Die wichtigsten Fakten zu den steigenden Bauzinsen in aller Kürze vorab

• In Sachen Bauzinsen kam es zu einer erheblichen Verteuerung um durchschnittlich zwei Prozentpunkte im Vergleich zum vergangenen Jahr. Aktuell liegen sie bei etwa 3,25 Prozent. Zwischen Mitte 2019 und Ende 2021 konnten sich Bauherren und Immobilienkäufer noch über Bauzinsen in Höhe von einem Prozent freuen.
• Experten und langfristig ausgerichtete Prognosen gehen von einem weiteren Anstieg bis ins Jahr 2023 aus.
• Neben den Zinsen sind auch die Immobilienpreise zum Teil deutlich gestiegen, sodass die Entscheidung für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses für viele Personen aktuell nicht einfach ist.

Inflation und Krieg als wesentliche Faktoren für die Entwicklung der Bauzinsen

Die stark ansteigende Inflationsrate ist der Hauptauslöser für die Zinswende. In dieser Hinsicht sind sich Experten einig. Für den deutlichen Anstieg der Preise, insbesondere im Bereich der Energieversorgung, ist wiederum sicherlich der anhaltende Krieg Russlands gegen die Ukraine als Ursache zu nennen. Vereinfacht gesagt ist also die Ukraine-Krise Hauptgrund für die Inflation, die ihrerseits wiederum Hauptgrund für die ansteigenden Bauzinsen ist.

Auch die Banken haben ihrerseits mit dem allgemein steigenden Zinsniveau in der gesamten Eurozone zu kämpfen. Die Kosten, zu denen sich die Banken refinanzieren, geben sie durch höhere Bauzinsen wiederum an die Verbraucher weiter.

Wie sieht die Bauzinsenentwicklung für die nächsten Monate aus?

Langfristig werden die Bauzinsen wohl weiterhin steigen, wenigstens bis ins Jahr 2023 hinein, da Vorgaben der Finanzaufsicht Kredite für Immobilienkäufer weiter verteuern könnten. Diese Vorgaben verpflichten Sparkassen und Banken zusätzliche Kapitalpuffer für Immobilienkredite anzulegen. Dies ist eine Vorsichtsmaßnahme der Finanzaufsicht, um vorbereitet auf eine drohende Überhitzung des Immobilienmarktes zu sein. Hiermit einher geht ein gesteigertes Risiko bei Immobilienkredite, was höhere Kosten für die Finanzinstitute bedeutet. Diese höheren Kosten werden die Institute in einem begrenzten Umfang dann auf ihre Kreditkundschaft umlegen – in Form von erhöhten Bauzinsen.

Wodurch wird die Bauzinsenentwicklung beeinflusst?

Die Höhe der Bauzinsen ist unter anderem von den Zinsen von Staatsanleihen sowie der Zinspolitik der Notenbanken abhängig. In der aktuellen Zeit haben jedoch auch die Inflationserwartungen Einfluss auf die Bauzinsen. In der Euro-Zone sind es insbesondere die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB), die einen wichtigen Faktor für die aktuelle Zinsentwicklung spielen. Am jeweiligen Zinssatz der Europäischen Zentralbank orientieren sich dann auch die Zinsen für Immobilienkredite. Bis vor einigen Monaten betrug dieser Referenzzinssatz der EZB noch 0 Prozent. Banken möchten bei der Vergabe ihrer Immobilienkredite aber natürlich auch etwas verdienen, was den lange gültigen Zinssatz für Bauzinsen in Höhe von einem Prozent erklärt.

Warum hat die EZB kürzlich den Referenzzinssatz erhöht?

Die Erhöhung des Referenzzinssatzes durch die Europäische Zentralbank lässt sich als deren Antwort auf die hohe Inflationsrate erklären. Über viele Jahre lang hat die EZB die Zinsen bewusst niedrig gehalten und die Geldmenge ausgeweitet. Damit wollte man den hochverschuldeten EU-Staaten ermöglichen, ihre ausufernden Schulden zu finanzieren. Mit einer immer schneller ansteigenden Inflationsspirale seit Ende 2021 war eine Änderung der Zinspolitik der EZB aber alternativlos. Am 27. Juli 2022 war es dann nach elf Jahren Niedrigzinspolitik soweit und die Zinswende wurde mit einer Steigerung von 0,0 Prozent auf 0,5 Prozent eingeläutet.

Welche Faktoren spielen eine Rolle für den Referenzzinssatz der EZB?

Welche Höhe die EZB für ihren Referenzzinssatz festgelegt, hängt wiederum davon ab, wie es um die allgemeine wirtschaftliche Lage sowie die Risiken für die Zukunft bestellt ist. Aktuell sieht man natürlich nicht unbedingt rosigen Aussichten entgegen: Lieferkrisen, Corona-Pandemie, Ukraine-Krieg sowie die Energiekrise haben die Inflation kräftig angefeuert, was die Erhöhung des Leitzinssatzes am Ende unverzichtbar machte.

Nach welchen Kriterien legt eine Bank die Bauzinsen fest?

Das allgemeine Zinsumfeld ist für sämtliche Banken dasselbe, dennoch kann es innerhalb der Banken große Differenzen bei den Hypothekenzinsen geben. Während manche Kunden Top-Konditionen von der Bank angeboten bekommen, müssen sich andere Kunden mit höheren Zinsen arrangieren. Verantwortlich hierfür sind verschiedene Faktoren, auf die wir in den folgenden Abschnitten näher eingehen.

Das Einkommen, das Vermögen und die Bonität

Einen großen Einfluss auf die angebotene Zinshöhe haben die Vermögens- bzw. Einkommensverhältnisse des Kunden. Verfügt man über einen sicheren Job und ein geregeltes und vergleichsweise hohes Einkommen, bedeutet dies aus Sicht der Bank eine geringere Kreditausfallwahrscheinlichkeit, was mit attraktiven Konditionen für den Kunden belohnt wird.

Hat man dagegen ein vergleichsweise geringes Einkommen, bedeutet dies für die Bank ein höheres Risiko, weswegen sich Kunden mit schlechteren Konditionen bei der Kreditanfrage begnügen müssen.

Qualität und Standort der Immobilie, die finanziert werden soll

Auch die Qualität der Immobilie beeinflusst die Konditionen bei der Baufinanzierung. Eine Immobilie, die sich in Toplage befindet und der man ein Wertsteigerungspotenzial zutraut, ist als Sicherheit besser geeignet als eine Immobilie, die sich in einem sozialen Brennpunkt befindet und sich im Fall der Fälle nur schwer vermarkten lässt.

Eigenkapital und Beleihungswert

Der Beleihungswert gilt als nachhaltiger Wert einer Immobilie, also nicht zwangsläufig der Kaufpreis. Je näher sich die Darlehenshöhe am Beleihungswert befindet, der von der Bank ermittelt wurde, desto riskanter ist für die Bank das Darlehen, da die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung auf einen Teil des verliehenen Geldes verzichten muss. Entsprechend wird die Bank in diesem Fall einen Risikoaufschlag erheben, was den Immobilienkredit für den Kunden teurer macht.

Im Umkehrschluss gilt aber auch, dass die Differenz zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert wächst, wenn der Kunde viel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen kann. Hierdurch reduziert sich das Risiko für die Bank, die dem Kunden dann bessere Konditionen gewähren wird. Generell gilt, dass Kunden, die unter 60 Prozent des Beleihungswertes finanzieren müssen, die besten Konditionen erhalten.

Die Höhe des Immobilienkredites

Natürlich hat auch die Höhe des Immobilienkredites einen Einfluss auf die angebotenen Zinsen.

Die Laufzeit des Immobilienkredites

Die Länge der Zinsfestschreibung beeinflusst die Höhe der Bauzinsen. Fällt die Zinsbindung mit beispielsweise fünf Jahren vergleichsweise kurz aus, bedeutet dies für den Kunden häufig bessere Konditionen als im Falle einer längeren Zinsbindung von 15 Jahren. Für den Darlehensnehmer bleiben die Zinsen während der Zinsbindung gleich. Erst nach Ablauf dieser Zinsbindung kommt es zu neuen Verhandlungen, bei denen wiederum das aktuelle Zinsumfeld schlechtere oder bessere Konditionen für den Verbraucher mit sich bringt.

Die Tilgungshöhe

Vor allem in Phasen von Niedrigzinsen ist es zu empfehlen, möglichst hohe Anfangstilgungen zu vereinbaren, denn ansonsten dauert es sehr lange, ehe man schuldenfrei ist. Kann man es sich leisten und startet mit einer Anfangstilgung von fünf Prozent, belohnt dies die Bank häufig mit einem niedrigeren Zinssatz. Immerhin ist der Kredit damit schneller abbezahlt, wodurch das Kreditausfallrisiko für die Bank sinkt.

Wie sollten Käufer bei den aktuellen Bauzinsen handeln?

Möchte man aktuell eine Immobilie erwerben, ist es ratsam, die Finanzierung möglichst rasch abzusichern. Schließlich ist es möglich, dass die Zinsen weiterhin ansteigen werden. Für eine gegenteilige Zinsentwicklung fehlt es hingegen aktuell an Signalen. Es ist also nicht davon auszugehen, dass die Zinsen in naher Zukunft sinken werden.

Auch die Preise für Immobilien im Blick behalten

Die Europäische Zentralbank bewertet den Immobilienmarkt nach jahrelangen Preissteigerungen aktuell für überteuert. Zu empfehlen ist es somit, bei der Kaufentscheidung nicht nur die Entwicklung der Zinsen, sondern auch die Preise für die Immobilien im Blick zu behalten. Immerhin sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen, was auch an den historisch niedrigen Zinsen gelegen hat. Bei niedrigen Zinsen ist es mehr Immobilienkäufern möglich, sich ein höheres Darlehen zu leisten, wodurch die Nachfrage nach Immobilien ansteigt. Mit erfolgter Zinswende sind die Bauzinsen jedoch gestiegen, sodass sich weniger Personen ein Darlehen leisten können, um sich eine Immobilie anzuschaffen. Es ist daher davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Immobilien sinken wird.

Wie in Sachen Anschlussfinanzierung vorgehen?

Bei so manchen Immobilienbesitzern ist es demnächst soweit und die erste Sollzinsbindung läuft aus. Entsprechend müssen sich diese Personen Gedanken um eine Anschlussfinanzierung machen. Möchte man als Immobilienbesitzer aktuell ein Forward-Darlehen abschließen, ist mit einem Zinsaufschlag für die Reservierung eines solchen Darlehens zu rechnen. Rechnet man also weiterhin mit steigenden Zinsen, ist es ratsam, sich möglichst zügig um die Anschlussfinanzierung zu kümmern.

Unser Fazit in Sachen Bauzinsen aktuell und für das Jahr 2023

Aktuell ist es für Immobilienkäufer und Bauherren möglich, eine Immobilienfinanzierung weiterhin zu vergleichsweise günstigen Konditionen abzuschließen. Vorrang sollten nach wie vor längere Zinsbindungen haben, bestenfalls bis zum Ende der Kreditlaufzeit. Zu empfehlen sind aber mindestens Laufzeiten zwischen zwölf und 15 Jahren. Gleichzeitig sollte man auf eine hohe Tilgungsrate achten, um den Kredit möglichst rasch abbezahlt zu haben und die Entschuldung zu beschleunigen.

Und bitte nicht vergessen: Bei der Finanzierung einer Immobilie achtet man am besten nicht nur auf niedrige Bauzinsen, sondern auch auf einen angemessenen Kaufpreis.