Warum Sie die Instandhaltungskosten für eine Immobilie nicht unterschätzen sollten

Es klingt zunächst natürlich sehr verlockend: Man kauft sich ein Eigenheim und spart sich fortan Miete und Nebenkosten. Doch hier gibt es bereits den ersten Denkfehler, denn Nebenkosten müssen Sie natürlich auch einkalkulieren, wenn Sie im Eigentum wohnen – schließlich wollen Wasserwerke, Stromanbieter und Co Geld für ihre Dienste. Welche Kosten noch auf Sie warten und wie hoch die monatlichen Rücklagen ausfallen sollten, wenn Sie im Eigenheim wohnen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Monatliche Kosten im Falle einer Finanzierung

Ganz klar: Wenn Sie Ihr Wohneigentum finanziert haben, müssen Sie jeden Monat Kreditraten bezahlen. Diese setzen sich zusammen aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Je günstigere Kreditzinsen Sie beim Abschluss der Finanzierung aushandeln konnten, umso geringer fällt natürlich Ihre finanzielle Belastung pro Monat aus. Behalten Sie dabei im Hinterkopf, wie lange die jeweilige Zinsbindung gilt. Unter Umständen ist es also nach Ablauf einer bestimmten Zeitspanne erforderlich, die monatlichen Rückzahlungsraten neu zu kalkulieren.

Was fällt in den Bereich der Unterhaltskosten?

Als Unterhaltskosten bezeichnet man Ausgaben für Dienst- und Lieferleistungen, mit der eine Immobilie bewohnbar wird. Als Mieter kennt man diese Ausgaben auch als Betriebskosten.

Typische Beispiele für Unterhaltskosten:

• Gebühren für die Straßenreinigung und Abfallentsorgung
• Heizung und Heizungswartung
• Kosten für den Schornsteinfeger
• Kosten für Gas und Strom
• Grundsteuer

In der Regel werden die Kosten monatlich abgerechnet. Die Grundsteuer ist hingegen einmal pro Jahr zu bezahlen.

Wie hoch fallen die Unterhaltskosten für eine Immobilie aus?

Natürlich ist die Höhe der monatlichen Unterhaltskosten abhängig von der jeweiligen Region sowie dem Anbieter. Dennoch existiert eine Faustformel für Immobilieneigentümer: Wohnfläche pro Quadratmeter mal vier Euro pro Monat.

Ein Hauseigentümer mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern muss pro Monat also mit 600 Euro bzw. 7.200 Euro pro Jahr für den Unterhalt seiner Immobilie rechnen.

Kosten für die Instandhaltung der Immobilie

Natürlich haben Sie selbst ein großes Interesse daran, dass der Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung nicht verfällt. Daher ist eine regelmäßige Pflege und Wartung des Gebäudes selbst sowie der Haustechnik erforderlich. Unter den Begriff der Instandhaltungskosten fallen sämtliche Ausgaben für Wartungen, Inspektionen, Verbesserungen und Reparaturen.

Unterscheidung zwischen unerwarteten Reparaturkosten und kalkulierten Ausgaben

Um die Instandhaltungskosten für eine Wohnung oder ein Haus genauer zu differenzieren, unterscheidet man zwischen kalkulierbaren Ausgaben und unerwarteten Kosten für Reparaturen. Kalkulierbare Ausgaben fallen beispielsweise für die Betriebskosten, die Wartung und die Steuern an.

Grundsteuer: Der Gesetzgeber erhebt für sämtliche Grundstücke in Deutschland eine Grundsteuer. Deren Höhe ist abhängig vom Einheitswert. Dieser berechnet sich aus der Lage und der Größe des Grundstücks, dem Baujahr der Immobilie sowie der Art der Bebauung. Die Grundsteuer ist unterschiedlich von Gemeinde zu Gemeinde und ist zu den Instandhaltungskosten für Haus und Grund zu zählen.

Gebühren für Müllentsorgung und Abwasser: Die Höhe der Gebühren für die Entsorgung von Abwasser und Müll ist abhängig von der jeweiligen Kommune. Zudem hängt sie vom Volumen der Abfalleimer des Haushaltes ab. Die Gebühren für Abwasser berechnet man anhand des Verbrauchs von Frischwasser eines Haushaltes.

Versicherungen: Ebenfalls in den Bereich der Instandhaltungskosten für Wohnung und Haus fallen die Hausratversicherung, die Elementarversicherung sowie die Wohngebäudeversicherung.

Kosten für Strom, Heizung und Wasser: Die Höhe für diese Kosten ist abhängig vom jeweiligen Verbrauch. Statten Sie Ihr Haus also mit energiesparenden Wasser- und Heizungssystemen aus und behalten Sie den Verbrauch im Blick, können Sie langfristig viel Geld einsparen.

Instandhaltung und Reparaturen: Zunächst einmal fallen Kosten für den Schornsteinfeger sowie die regelmäßige Wartung der Heizungsanlage an. Abhängig vom Zustand und Alter der einzelnen Gebäudeteile ist mit unterschiedlich hohen Instandhaltungskosten zu rechnen. Wenn Sie unerwartet hohe Ausgaben möglichst vermeiden möchten, lassen Sie am besten regelmäßig Instandhaltungsmaßnahmen durchführen, ehe Folgeschäden höhere Kosten verursachen.

Mit welchen Instandhaltungskosten ist in welchen Zeitabständen zu rechnen?

Die meisten Instandsetzungsmaßnahmen sind in bestimmten Intervallen nötig. Folgend finden Sie eine kurze Übersicht, welche Kosten für Instandhaltung von Wohnung und Haus zu welchem Zeitpunkt typischerweise anfallen:

• Außenanstrich, Eindeckungen bei Flachdächern sowie Anstriche und Tapeten im Innenbereich sind nach fünf bis 15 Jahren fällig.
• Bäder, Einbauküche, Heizung sowie Dachrinnen und Fallrohre sollten Sie nach 20 bis 30 Jahren sanieren.
• Der Außenputz, die Haustür, die Fenster sowie die Dacheindeckung sowie Dachanschlüsse sind nach 30 bis 50 Jahren fällig.

Natürlich ist es abhängig von der Bausubstanz, der Bauweise, dem Alter und dem Standort der Immobilie, welche Instandhaltungskosten für die Wohnung oder das Haus fällig werden.

Ist es Pflicht, Rücklagen für Instandhaltungskosten zu bilden?

Eine Pflicht, Instandhaltungsrücklagen über das Hausgeld zu bilden, hat für Besitzer einer Eigentumswohnung Gültigkeit. Dies geht aus dem Wohnungseigentumsgesetz hervor.

Eine vergleichbare Pflicht zur Bildung von Rücklagen existiert hingegen für Hausbesitzer nicht. Jedoch ist es auch für Hausbesitzer ratsam, Rücklagen für Instandhaltungsarbeiten zu bilden, um im Fall der Fälle auf einen Notgroschen zurückgreifen zu können.

Lassen sich die Kosten für Instandhaltungsarbeiten von der Steuer absetzen?

Sämtliche Kosten für Instandhaltungsarbeiten an einer Eigentumswohnung oder einem Haus lassen sich von der Steuer absetzen, sofern sie der Erhaltung des Gebäudes dienen. Typische Beispiele hierfür sind:

• Die Erneuerung der Heizungsanlage
• Maßnahmen zum Wärmeschutz
• Der Einbau von energieeffizienten Anlagen
• Badsanierungen

Anders sieht es hingegen aus, wenn Renovierungsarbeiten dazu dienen, ein bisher unbewohnbares Gebäude wieder bewohnbar zu machen. In diesem Fall gelten die Instandhaltungskosten nicht als steuerlich absetzbar. Ebenso wenig fallen Ausgaben in diesen Bereich, mit denen der Eigentümer den Gebäudewert deutlich steigern möchte, beispielsweise durch einen Hausausbau.

Wie lassen sich die Instandhaltungskosten einer Immobilie berechnen?

Die Instandhaltungskosten fallen nicht regelmäßig an. Jedoch ist es zu empfehlen, regelmäßig Geld dafür zurückzulegen. Der Bedarf an Instandhaltungsmaßnahmen hängt stark vom Immobilienzustand ab. Ebenso können die Preise von Handwerkern stark variieren. Aus diesem Grund ist es an dieser Stelle lediglich möglich, die erforderlichen Rücklagen zu schätzen.

Drei Verfahren als Rechenhilfe

Zu diesem Zweck gibt es drei Verfahren, die auf unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen basieren.

Verfahren 1: Das Immobilienalter

Im Wohnungsbaugesetz existieren Empfehlungen in Sachen Rückstellungen für Immobilienbesitzer.

• Bei einer Immobilie, die nicht älter ist als 22 Jahre, gilt eine Empfehlung von 7,10 Euro pro Quadratmeter und pro Jahr.
• Für Immobilien, die zwischen 22 und 32 Jahre auf dem Buckel haben, lautet die Empfehlung neun Euro pro Quadratmeter und Jahr.
• Für Häuser, die älter als 32 Jahre sind, gilt eine Empfehlung von 11,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr.

Für eine Immobilie mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern sollte der Rückstellungsbetrag pro Jahr also altersabhängig zwischen 1.065 und 1.725 Euro betragen.

Verfahren 2: Die Peters´sche Formel

Bei dieser Formel spielen die Herstellungskosten der Immobilie eine zentrale Rolle. Laut dieser Formel muss man etwa mit dem 1,5-fachen der Herstellungskosten rechnen, wenn es um die Instandhaltung eines Wohngebäudes in einem Zeitraum von 80 Jahren geht.

Als Beispiel wählen wir eine Immobilie mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern, die zehn Jahre alt ist. Gemäß Statistischem Bundesamt lagen die Herstellungskosten bei 1.359 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet also eine jährliche Rückstellungssumme pro Quadratmeter in Höhe von 25,48 Euro. Rechnet man diesen Betrag auf die gesamte Wohnfläche hoch, bedeutet dies einen empfohlenen Betrag für Rückstellungen in Höhe von 3.822,18 Euro.

Verfahren 3: Eine fixe Pauschale pro Monat und Quadratmeter

Als grober Richtwert gilt häufig eine Pauschale von einem Euro pro Quadratmeter und Monat, den man als Rückstellung ansparen sollte. Die Berechnung hierbei ist sehr einfach: 150 Quadratmeter x 1 Euro = 150 Euro pro Monat oder 1.800 Euro pro Jahr.

Fazit: Für welche Faustformel man sich in Sachen Rücklagen für Instandhaltungskosten auch entscheidet: Wichtig ist es, überhaupt Rücklagen zu bilden, um für unvorhergesehene Reparaturmaßnahmen gewappnet zu sein. Auf keinen Fall sollte man auch die zu erwartenden Ausgaben für Sanierungen oder Modernisierungen unterschätzen, um als Immobilienbesitzer nicht irgendwann in eine finanzielle Schieflage zu geraten.