Was Sie bei Änderungen im Mietvertrag unbedingt wissen sollten

Generell hat die alte juristische Weisheit, dass Verträge einzuhalten sind (pacta sunt servanda), auch bei Mietverträgen Gültigkeit. Manche Situationen können es jedoch erforderlich machen, Änderungen im Mietvertrag umzusetzen. Insbesondere wenn ein Mietvertrag bereits seit längerer Zeit besteht, wünschen sich viele Vermieter bessere Konditionen. Geschehen soll dies durch Änderungen im Mietvertrag. Vertragliche Änderungen erlauben es schließlich einerseits, eine höhere Monatsmiete zu erheben; andererseits lassen sich spezielle Klauseln in einem geänderten Mietvertrag einfügen, die beispielsweise Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangen.

Worauf es bei entsprechenden Änderungen im Mietvertrag ankommt und was Sie dabei beachten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Die wichtigsten Fakten in aller Kürze:

• Wichtig bei Änderungen im Mietvertrag ist es, dass beide Parteien den Änderungen zustimmen.
• Durch Mietvertragsänderungen lassen sich beispielsweise die Laufzeit des Mietvertrags, die Abrechnung der Nebenkosten und die Höhe der monatlichen Miete ändern.
• Verschiedene Regelungen lassen sich aber auch durch Änderungen im Mietvertrag nicht ändern.

Lassen sich Mietverträge so einfach ändern?

Generell sind Änderungen im Mietvertrag nur dann gültig, sofern sämtliche Vertragsparteien den Änderungen zustimmen. Ausnahmen von dieser Regel gibt es nur wenige, sodass einseitige Änderungen nur in seltenen Fällen Gültigkeit haben. Änderungen im Mietvertrag sind stets schriftlich festzuhalten und müssen von den Vertragsparteien unterschrieben werden.

Was sind typische Bereiche, in denen es Änderungen am Mietvertrag gibt?

Häufig betreffen Mietvertragsänderungen die folgenden Bereiche:

• die Höhe der monatlichen Miete
• die Laufzeit des Mietvertrags
• die Vorauszahlungen der Nebenkosten
• der Verteilerschlüssel für die Nebenkosten
• Regelungen, welche die Untermiete betreffen
• Änderungen bei neuen Mitbewohnern in Wohngemeinschaften

Lässt sich ein Mietvertrag auch rückwirkend abschließen?

Wenn Sie vorerst einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen haben, lässt sich dieser anschließend ohne Probleme in einen schriftlichen Mietvertrag umwandeln. Allerdings müssen sich hierfür beide Vertragsparteien über die Inhalte im Mietvertrag einig sein. Als Vermieter übernehmen Sie daher die Bedingungen des mündlichen Mietvertrags in die schriftliche Ausfertigung, um unnötige Streitigkeiten mit Ihren Mietern zu vermeiden.

Ist eine nachträgliche Erhöhung der Monatsmiete möglich?

Wenn Sie durch eine Änderung im Mietvertrag eine Erhöhung der monatlichen Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete umsetzen möchten, ist dies frühestens 15 Monate nach Einzug der Mieter bzw. nach der letzten Mieterhöhung möglich. Allerdings dürfen Sie die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen. Unter Umständen gilt in Ihrer Stadt bzw. Gemeinde aber auch eine niedrigere Grenze in Höhe von 15 Prozent. Die Mieter müssen der Erhöhung der monatlichen Miete nicht zustimmen, dürfen sie jedoch nur verweigern, sofern die Erhöhung nicht rechtmäßig ist. Dies ist also beispielsweise dann der Fall, wenn Sie die Miete innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 Prozent erhöhen möchten.

Wie sieht es mit einem Sonderkündigungsrecht bei Mietverträgen aus?

Im Falle einer Mieterhöhung haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wie es in Paragraf 561 BGB geregelt ist. In diesem Fall dürfen sie bis zum Ende des zweiten Monats nachdem sie die Erhöhungserklärung erhalten haben, mit einer Frist von acht Wochen außerordentlich kündigen.

In welchen Fällen ist eine Mieterhöhung angebracht?

Natürlich brauchen Sie keinen speziellen Grund, um die Miete innerhalb der gesetzlichen Fristen und in der erlaubten Höhe zu erhöhen. Dennoch gibt es typische Szenarien, in denen Mieterhöhungen die Regel sind. Dies betrifft beispielsweise aufwertende Modernisierungsmaßnahmen. Dazu zählt etwa der Einbau eines Aufzugs oder das Anbringen eines Balkons. Seit Januar 2019 dürfen Sie als Vermieter bis zu acht Prozent der anfallenden Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Bis zum Jahr 2018 betrug dieser Anteil sogar noch elf Prozent.

Wie sieht es bei der Erhöhung einer Staffelmiete aus?

Wenn Sie im Mietvertrag eine Index- oder Staffelmiete vereinbart haben, lässt sich die Miete darüber hinaus nicht erhöhen. Im Falle einer Staffelmiete gibt es aber ohnehin eine jährliche Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag. Bei einer Indexmiete passt sich die Miete jedes Jahr gemäß der Inflationsrate an. In diesem Fall ist eine Erhöhung der Miete von mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren möglich.

Wie lässt sich die Vertragslaufzeit nachträglich ändern?

Liegt ein befristeter Mietvertrag vor, lässt sich dessen Laufzeit auch im Nachhinein ändern. Gemäß Paragraf 575 BGB ist ein befristeter Mietvertrag jedoch nur in bestimmten Fällen möglich. Ein recht häufiges Szenario hierfür ist die Absicht des Vermieters, nach Ablauf des befristeten Mietvertrags selbst in die Wohnung oder das Haus einzuziehen. Möglich ist es auch, das vermietete Objekt einem Familienangehörigen zu überlassen. Auch wenn Sie die Absicht haben, die Immobilie im größeren Umfang baulich zu verändern, ist ein befristeter Mietvertrag möglich.

Lässt sich die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen nachträglich ändern?

Die Höhe der Vorauszahlungen der Nebenkosten für die Mieter eines Objekts ist an den jeweiligen Verbrauch sowie die Höhe der Betriebskosten angepasst. Wenn Sie nach der jährlichen Abrechnung feststellen, dass die Vorauszahlungen deutlich zu niedrig oder zu hoch ausgefallen sein sollten, lässt sich die monatliche Vorauszahlung für die Zukunft anpassen. Eine Änderung der Nebenkostenvorauszahlung ist jedoch erst nach der ersten Jahresabrechnung möglich.

Wie lässt sich der Verteilerschlüssel für die Nebenkosten im Nachhinein ändern?

Besteht im Mietvertrag eine Vereinbarung zum Nebenkostenverteilerschlüssel, müssen verschiedene Voraussetzungen bzw. Anforderungen erfüllt sein. Diese sind im Paragraf 556a BGB gesetzlich geregelt.

• Sie können den Mietern mitteilen, dass Sie die Betriebskosten in Zukunft teilweise oder vollständig nach einem anderen Verteilerschlüssel berechnen. Dies müssen Sie schriftlich erklären. Dabei ist der Anteil der Mieter am Verbrauch selbstverständlich weiterhin zu berücksichtigen.
• Eine entsprechende Erklärung dürfen Sie nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums ablegen. Während des laufenden Abrechnungsjahrs ist eine Änderung am Verteilerschlüssel nicht möglich.
• Sie müssen Nebenkosten, die nach dem alten Verteilerschlüssel Bestandteil der Miete sind, für die Anwendung des neuen Verteilerschlüssels herausrechnen.

Die Nebenkostenverteilerschlüssel dürfen Sie nicht beliebig ändern. Änderungen sind nur dann rechtens, wenn die Mieter bisher eine Pauschalmiete zahlen und die Nebenkosten in der Zukunft abhängig vom jeweiligen Verbrauch abgerechnet werden sollen.

Sind nachträgliche Änderungen hinsichtlich Regelungen zur Untermiete möglich?

Ehe ein Mieter seine Wohnung untervermieten darf, braucht es selbstverständlich die Erlaubnis vom Vermieter. Hat eine Mietpartei ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, muss der Vermieter dieser Untervermietung jedoch zustimmen. Eine Ausnahme besteht für den Fall, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untermiete spricht. Auch im Falle einer Überbelegung des Wohnraums oder in anderen Härtefällen müssen Sie als Vermieter der Untervermietung nicht zustimmen.

Wie sieht es mit Änderungen im Mietvertrag bei neuen Mitbewohnern in einer WG aus?

Ob eine Änderung im Mietvertrag bei neuen Mitbewohnern in einer Wohngemeinschaft notwendig ist, hängt von der Gestaltung des Mietvertrags ab. Änderungen im Mietvertrag sind bei neuen Mitbewohnerkonstellationen denkbar, wie beispielsweise bei folgenden Szenarien:

1. Einer der Bewohner ist der Hauptmieter, während die anderen seine Untermieter sind.
2. Alle Bewohner sind Hauptmieter und haften gesamtschuldnerisch.
3. Alle Bewohner sind eigenständige Mieter ihres Zimmers, wobei eine Mitnutzung von Bad und Küche erlaubt ist.

Mietvertragsänderungen in Fall 1

Eine Änderung des Mietvertrags ist in Fall 1 nur dann notwendig, sofern der Hauptmieter auszieht und die Wohnung kündigt. Als Vermieter müssen Sie das Mietverhältnis mit den Untermietern nicht fortsetzen. Allerdings ist eine Fortsetzung des Mietvertrags für den Vermieter in der Regel deutlich komfortabler als neue Mieter für das Objekt zu suchen.

Mietvertragsänderungen in Fall 2

In Fall 2 bedeutet ein neuer Mitbewohner, dass dieser gleichzeitig auch ein neuer Hauptmieter ist. Hierbei stehen nun zwei Optionen zur Verfügung:

• Sie kündigen allen Hauptmietern und setzen einen neuen Mietvertrag mit sämtlichen Beteiligten – also auch dem neuen Mitbewohner – auf. In diesem Fall können Sie zugleich eine Erhöhung der Miete schriftlich festlegen. Ebenso lässt sich in diesem Fall auch eine neue Regelung hinsichtlich der Übernahme von Schönheitsreparaturen durch die Mieter vereinbaren.
• Sie legen vertraglich fest, dass der neue Mitbewohner als neuer Hauptmieter in den Mietvertrag aufgenommen wird.

Mietvertragsänderungen in Fall 3

In Fall 3 besitzen sämtliche Bewohner der Wohngemeinschaft einen eigenständigen Vertrag bezüglich der Nutzung ihres Zimmers. Bei einem neuen Mitbewohner kommt es einfach zu einem neuen Vertrag zwischen dem Vermieter und dem neuen Mitbewohner.

Wie sieht es bei einem gemeinsamen Mietvertrag von Paaren aus?

Wenn sich ein zusammenlebendes Paar trennt und beide Personen als Mieter im Mietvertrag stehen, möchte einer der Partner nach der Trennung eventuell die Wohnung alleine übernehmen. Ohne Zustimmung des Vermieters geht dies jedoch nicht, da kein vertraglicher Anspruch auf die Übernahme der Wohnung besteht.

Eine Ausnahme besteht für verheiratete Paare, die sich im Scheidungsverfahren befinden oder die bereits rechtmäßig geschieden sind. Wenn beide Eheleute den Mietvertrag unterschrieben haben und einer der Partner die Wohnung übernehmen möchte, besteht laut Paragraf 1568a BGB ein gesetzlicher Anspruch darauf, das Mietverhältnis alleine fortzusetzen.

Änderung im Mietvertrag erforderlich, wenn ein Lebenspartner einzieht?

Das Mietrecht ist ein Freund von engsten Verwandten der Mieter. Möchte ein Mieter also seinen Ehepartner oder ein eigenes Kind in die Mietwohnung aufnehmen, ist eine Erlaubnis des Vermieters nicht erforderlich. Der Vermieter muss lediglich über den Umstand informiert werden. Daher ist eine Änderung im Mietvertrag nicht erforderlich.

Anders sieht es hingegen aus, wenn ein unverheiratetes Paar zusammenziehen möchte. In diesem Fall muss der Vermieter seine Erlaubnis geben.

Hinsichtlich möglicher Änderungen im Mietvertrag gibt es drei verschiedene Szenarien:

1. Der Partner zieht in die Wohnung ein und hat lediglich den Status eines Bewohners, ist jedoch kein Mieter. In diesem Fall muss der Mietvertrag nicht geändert werden.
2. Wenn der Partner als gleichberechtigter Mieter in den Mietvertrag aufgenommen wird, muss der Vermieter dem zustimmen.
3. Der Hauptmieter schließt einen Untermietervertrag mit seinem Partner ab – mit Erlaubnis des Vermieters.

Sind automatische Änderungen im Mietvertrag möglich?

Tatsächlich existieren unterschiedliche Gründe, wegen denen sich ein Mietvertrag automatisch ändern kann. Folgend finden Sie hierfür zwei Beispiele.

Im Falle von Gesetzesänderungen

Wenn der Gesetzgeber Änderungen vornimmt, die den Mietvertrag betreffen, ändern sich entsprechende Klauseln im Mietvertrag automatisch. Eine separate Änderung des bestehenden Mietvertrags ist hierbei nicht erforderlich.

Im Falle von unzulässigen Klauseln

Wenn der Mietvertrag unzulässige Klauseln beinhaltet, sind diese ungültig, auch dann, wenn der Mietvertrag von Vermieter und Mieter unterzeichnet wurde. Zu den unzulässigen Klauseln zählt beispielsweise, wenn die Kündigungsfrist zum Nachteil des Mieters verkürzt wurde oder ein generelles Verbot von Haustieren.

Fazit: Änderungen im Mietvertrag sind grundsätzlich möglich und bei bestimmten Änderungen im Mietverhältnis auch sinnvoll. In jedem Fall sollten Mietvertragsänderungen schriftlich fixiert werden. Dennoch kann es sinnvoll sein, die angestrebten Änderungen zunächst mündlich mit den Mietern zu besprechen, sodass es zu keinen unnötigen Verzögerungen bei der Unterzeichnung des geänderten Mietvertrags kommt.