Was bedeuten sinkende Immobilienpreise 2023 in Hamburg für potentielle Käufer und für Mieter?

Die Immobilienpreise sinken mittlerweile wieder – ein Trend, der sich auch in Hamburg bemerkbar macht. Doch was genau bedeuten die sinkenden Immobilienpreise eigentlich für die Mieter in der Hansestadt und macht es aufgrund der sinkenden Immobilienpreise Sinn, sich jetzt eine Wohnung oder ein Haus anzuschaffen? Antworten auf diese und andere Fragen gibt es in diesem Artikel.

Wohnen in Hamburg beliebt wie nie zuvor

Hamburg ist der Spitzenreiter hinsichtlich der beliebtesten Städte in der Bundesrepublik. Zu diesem Ergebnis kommt jedenfalls eine Studie aus dem Jahr 2020. Aufgrund ihrer wirtschaftlichen Attraktivität sowie der hohen Lebensqualität kann die Metropole an der Elbe Jahr für Jahr nicht nur unzählige Touristen anziehen, sondern eben auch neue Einwohner, die sich für die Hansestadt als neue Wahlheimat entschieden haben – sei es nun aus beruflichen Gründen oder weil es sich in Hamburg einfach gut leben lässt.

Was sind die beliebtesten Stadtteile in Hamburg?

Je beliebter eine Region ist, umso teurer fallen für gewöhnlich auch die Miet- und Kaufpreise für Immobilien aus. In der Hansestadt ist dies so deutlich zu spüren, wie kaum in einer anderen Großstadt in Deutschland.

Einige der beliebtesten – und damit auch zugleich teuersten – Wohngegenden in Hamburg sind die Altstadt, die Innenstadt, Eimsbüttel, Altona und Winterhude. Diese Gegenden haben in der Regel höhere Mieten als andere Teile der Stadt, aber sie bieten auch eine gute Wohnqualität und eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten.

Immobilienpreise sinken aktuell, auch in Hamburg

Laut dem Portal Finanztest sinken die Preise für Häuser und Wohnungen in sechs der sieben größten deutschen Städte. In Hamburg war dabei mit einem Rückgang von 0,9 Prozent das größte Minus zu beobachten. Nur in der Bundeshauptstadt Berlin bleiben die Preise durchschnittlich gleich – weiterhin jedoch auf einem hohen Niveau.

In den Randbezirken Hamburgs ist es am günstigsten

Hat man ein wenig Eigenkapital zur Hand und nicht den Anspruch, zentral in der Hansestadt zu wohnen, kann man aktuell in den Randregionen Hamburgs zu vergleichsweise günstigen Immobilienpreisen durchaus fündig werden. Laut der Analyse des Immobilienverbands Deutschland Nord warten aktuell in Harburg, im Herzogtum Lauenburg und in Stade die günstigsten Wohnungen und Häuser auf neue Besitzer. Ganz anders sieht es hingegen in Hamburg und Pinneberg aus, wo ein regelrechter Preiskrieg entfacht ist.

Zwei Beispiele für nachlassende Kaufpreise: Stade und Bad Segeberg

Kaufpreise in Stade

Wenn wir einen Blick südwestlich von Hamburg werfen, dann landen wir im beschaulichen Stade. Hier haben die Preise für Eigentumswohnungen deutlich nachgelassen. Während im Jahr 2021 eine Eigentumswohnung mit einer Größe von 70 Quadratmetern durchschnittlich 227.000 Euro gekostet hat, waren es im vergangenen Jahr nur noch etwa 218.000 Euro. Dieselbe Tendenz ist auch bei größeren Wohnungen mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern zu beobachten. Während diese im Jahr 2021 noch mit etwa 447.000 Euro im Durchschnitt taxiert waren, fällt der notwendige Kaufbetrag im vergangenen Jahr mit etwa 422.000 Euro um mehr als fünf Prozent günstiger aus.

Kaufpreise in Bad Segeberg

Auch nördlich von Hamburg, im Kreis Segeberg, sind ähnliche Entwicklungen wie in Stade zu beobachten. So haben die Preise für Eigentumswohnungen mit einer Größe von 70 Quadratmetern in den letzten zwölf Monaten um 2,6 Prozent nachgelassen. So kosten sie im Durchschnitt aktuell etwa 257.000 Euro. Bei Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern muss man aktuell mit einem durchschnittlichen Preis von 376.000 Euro rechnen, was einem Rückgang im Vergleich zum Vorjahr um immerhin 5,6 Prozent entspricht.

Härtere Zeiten für Mieter sind zu erwarten

Der Immobilienboom in Deutschland hielt in den letzten zwölf Jahren kontinuierlich an. Inzwischen rechnen Experten zwar mit fallenden Kaufpreisen, jedoch mit ansteigenden Mieten. Der Grund für dieses Phänomen: Aufgrund der hohen Baukosten und steigenden Kreditzinsen ist es weniger Personen möglich, sich Eigentum zu leisten. Entsprechend treten diese von geplanten Bauprojekten zurück und weichen auf Mietwohnungen aus. Dies bedeutet also eine gesteigerte Nachfrage nach Mietraum, was die höheren Mietpreise erklärt.

Ist der Immobilienkauf aktuell riskant?

Die Allianz beschreibt den Immobilienmarkt in Deutschland aufgrund der aufgeblähten Immobilienpreise als sehr belastet. Als Gründe hierfür führt man abnehmendes Wachstum, die hohe Inflation sowie steigende Zinsen ins Feld. Bis zum Ende des Jahres 2024 erwartet die Allianz einen preislichen Rückgang von acht Prozent im bundesweiten Durchschnitt. Gemeinsam mit einem prognostizierten Rückgang von vier Prozent im Jahr 2023 würde dies also einen Preisrückgang von etwa zwölf Prozent bedeuten.

Sinkende Immobilienpreise machen eine langfristige Denkweise erforderlich

Für angehende Hauskäufer klingt diese Tendenz natürlich erst einmal positiv. Allerdings bedeutet ein Rückgang der Immobilienpreise auch eine finanzielle Gefahr für Personen, die eine Immobilie kaufen und vergleichsweise schnell wieder verkaufen möchten. Gehen die Preise für Immobilien weiterhin zurück, würde dies schließlich einen finanziellen Verlust beim Wiederverkauf der Immobilie für den Verkäufer bedeuten.

Möchte man aktuell eine Immobilie kaufen, ist es daher sinnvoll, diese Investition als langfristiges Investment zu betrachten. Bei einem schnellen Wiederverkauf der Wohnung oder des Hauses riskiert man ansonsten hohe Verluste.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung

Nehmen wir an, ein junges Pärchen hat im Dezember 2022 eine Immobilie im Wert von 600.000 Euro erworben. Hierbei fallen noch zehn Prozent, also 60.000 Euro, an Nebenkosten an, für die das Pärchen sein angespartes Eigenkapital nutzt. Für die 600.000 Euro reine Kaufsumme nimmt das Paar einen Kredit auf.

Wenn das Paar die Immobilie im Winter 2024 nun wieder verkaufen möchte und die Immobilienpreise haben ein Rückgang in Höhe von acht Prozent erfahren, bedeutet dies eine Wertminderung des Hauses – konkret ist die Immobilie nur noch 552.000 Euro wert. Für den Kredit fallen über eine Laufzeit von 35 Jahren hinweg jährlich vier Prozent Zinsen an. Dies würde bedeuten, dass das Pärchen etwa 584.000 Euro Hypothek übrig hätte – mehr als 30.000 Euro also als die Immobilie noch an Wert hätte. Auch die 60.000 Euro Eigenkapital sind weg, denn sie sind ja bereits für die Nebenkosten aufgebraucht worden. Der Gesamtverlust für das Paar beläuft sich dann also auf mehr als 90.000 Euro.

Ein vorsichtiger Ausblick auf das Jahr 2023

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung sieht für das aktuelle Jahr sinkende Immobilienpreise voraus. Den Experten zufolge sei ein Rückgang der Kaufpreise von bis zu zehn Prozent möglich. Als Grundlage der Studie dienen den Forschern dabei 97 Städte. Zu beobachten ist hierbei eine weiterhin anhaltende Abkoppelung der Preise von den Mieten, was den Experten zufolge ein Zeichen für spekulative Übertreibungen sei.

Die DZ Bank hält hingegen einen preislichen Rückgang von vier bis sechs Prozent für das laufende Jahr für realistisch. Der Rückgang dürfte bei Wohneigentum etwas geringer und bei Mehrfamilienhäusern etwas deutlicher ausfallen.

Bei diesen Prognosen ist jedoch zu beachten, dass sich die Immobilienpreise in Deutschland innerhalb von zehn Jahren etwa verdoppelt haben. Dies bedeutet, dass selbst ein deutlicher Rückgang von 20 Prozent lediglich zum Niveau von 2020 führen würde.

Schnelle Gewinne durch den Kauf und den schnellen Wiederverkauf einer Immobilie sind angesichts der sinkenden Immobilienpreise also derzeit nicht möglich.