Was versteht man unter einer Zwischenfinanzierung und wofür eignet sie sich?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, mit dem sich ein zeitlich begrenzter finanzieller Engpass abdecken lässt. Eine Zwischenfinanzierung wird daher auch gerne als Überbrückungskredit bezeichnet. Bei einer Immobilienfinanzierung ist eine solche Finanzierungsmöglichkeit immer dann sinnvoll, wenn man eine Immobilie finanzieren möchte, das notwendige Eigenkapital jedoch aktuell nicht zur Verfügung steht, in naher Zukunft jedoch vorhanden sein wird. Eine Zwischenfinanzierung dient also dazu, eine vorübergehende finanzielle Lücke beim Bau oder Kauf einer Immobilie zu überbrücken.

Wie läuft eine Zwischenfinanzierung eigentlich ab?

Möchte man eine Immobilie kaufen oder bauen, ist in der Regel Eigenkapital erforderlich oder zumindest hilfreich für eine erfolgreiche Finanzierung. Sollte das benötigte Eigenkapital vorübergehend gebunden sein, macht ein Zwischenkredit Sinn. Ein solcher Zwischenkredit ist eine kurzfristige endfällige Immobilienfinanzierung, die man später durch ein langfristiges Darlehen ersetzt. Möchte man also zeitnah eine Immobilie kaufen, beispielsweise, weil sich eine entsprechend attraktive Gelegenheit bietet, man aktuell jedoch keinen Zugriff auf das benötigte Eigenkapital hat, kann man unter Umständen auf einen Überbrückungskredit zurückgreifen.

Wie ist der typische Vorlauf bei einer Zwischenfinanzierung?

Möchte man eine Immobilie erwerben und hat Aussicht auf einen größeren Geldbetrag in absehbarer Zeit, dann ist eine Zwischenfinanzierung unter Umständen hilfreich. Zunächst sucht man nach einem passenden Objekt. Um dieses zu finanzieren, entscheidet man sich in der Regel für ein klassisches Annuitätendarlehens als Immobilienkredit. Hierfür ist in der Regel jedoch Eigenkapital erforderlich. Ist dieses Eigenkapital aktuell zwar vorhanden, aus verschiedenen Gründen jedoch gebunden, dann kommt eine Zwischenfinanzierung ins Spiel.

Was sind die Besonderheiten einer Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung lässt sich für eine Laufzeit von maximal 24 Monaten vereinbaren. Wichtig ist auch, dass die Höhe des Überbrückungskredites maximal den Wert des zu erwartenden Eigenkapitals betragen darf. Der Kreditgeber betrachtet die finanziellen Mittel aus der Zwischenfinanzierung gewissermaßen als Platzhalter für das später verfügbare Eigenkapital des Kreditnehmers. Dieser kann das Geld aus der Zwischenfinanzierung nun für den Kauf oder den Bau der Immobilie einsetzen. Sobald das Eigenkapital verfügbar ist, tilgt der Kreditnehmer damit die Zwischenfinanzierung. Im Anschluss muss er nur noch die vereinbarten Raten der Baufinanzierung bedienen.

Typische Fälle, in denen eine Zwischenfinanzierung in Frage kommt

Wenn sich eine attraktive Kaufoption für eine Immobilie ergibt, das benötigte Eigenkapital jedoch noch nicht zur Verfügung steht, dann kann eine Zwischenfinanzierung die Kapitallücke decken. Konkret ist dies beispielsweise in folgenden Fällen denkbar:

• Ein Bausparvertrag ist vorhanden, jedoch noch nicht zuteilungsreif.
• Das benötigte Eigenkapital ist gebunden in Geldanlagen wie Festgeldern oder Lebensversicherungen.
• Um die neue Immobilie zu finanzieren, ist der Verkaufserlös der alten Immobilie eingeplant. Das entsprechende Geld aus dem Verkauf ist jedoch noch nicht verfügbar, da der Hausverkauf an sich einfach eine recht zeitintensive Angelegenheit ist.

Eine Zwischenfinanzierung an einem kurzen Beispiel erläutert

Frau Müller freut sich über ein gutes Angebot für einen Immobilienkauf. Sie besitzt Eigenkapital in Form eines Bausparvertrages. Dieser wird jedoch erst in drei Monaten zuteilungsreif. Nach Ablauf dieser drei Monate hätte der Verkäufer jedoch bereits einen anderen Käufer für die Immobilie gefunden. Frau Müller muss sich also schnell entscheiden bzw. reagieren.

Sie entscheidet sich für einen Zwischenkredit, um die Finanzierung für den Kauf des Objektes zu gewährleisten. Mit diesem kann sie die Kaufkosten decken und den Zwischenkredit in drei Monaten durch das zuteilungsreife Bauspardarlehen ablösen.

Was gibt es bei einer Zwischenfinanzierung zu beachten?

Abhängig davon, aus welchem Grund man sich für eine Zwischenfinanzierung entschieden hat, existieren verschiedene Aspekte, die es zu beachten gibt.

• Möchte man mit dem Kapital aus einem Immobilienverkauf eine andere Immobilie finanzieren, ist es wichtig, möglichst schnell einen Käufer für die alte Immobilie zu finden. Ein notarieller Entwurf des Kaufvertrages kann die Kosten für eine Zwischenfinanzierung bereits senken, auch wenn das Geld aus dem Immobilienverkauf noch nicht den Besitzer gewechselt hat. Wenn aus dem Entwurf des Kaufvertrages hervorgeht, dass die Zahlung zu einem fixen Termin stattfinden wird, kann man sich häufig über eine Zwischenfinanzierung mit attraktiven Konditionen freuen.

• Beim Verkauf der eigenen Immobilie ist es ratsam, großzügige Abschläge einzukalkulieren. Wenn nämlich die gesamte Finanzierung durch einen falsch kalkulierten Verkaufspreis am Ende lückenhaft ist, muss man mit einer Nachfinanzierung rechnen. Das Budget wird dann langfristig durch zusätzliche Raten belastet.

Welche wichtigen Voraussetzungen gelten für eine Zwischenfinanzierung?

Für die Bewilligung einer Zwischenfinanzierung wird die Bank einige Bedingungen stellen:

• Es muss eine ausreichende Kreditwürdigkeit vorhanden sein. In dieser Hinsicht unterscheidet sich eine Zwischenfinanzierung nicht von einem gewöhnlichen Kredit. Die Bank prüft also die Bonität des Kreditsuchenden, ehe eine Zwischenfinanzierung bewilligt wird.
• Die Vorfinanzierung muss man innerhalb der vereinbarten Laufzeit tilgen. Daher muss man sicherstellen, dass das benötigte Geld zum jeweiligen Zeitpunkt auch tatsächlich zur Verfügung steht.
• Üblich ist es, den erwarteten Geldeingang als Sicherheit zu stellen. Wenn eine Verkaufsimmobilie als Sicherheit dient, findet sich die Zwischenfinanzierung entsprechend als Grundschuld im Grundbuch.
• Manche Banken sind nur bereit, Zwischenfinanzierungen in Kombination mit langfristigen Immobiliendarlehen zu vergeben. Für den Kreditsuchenden kann dies unter Umständen aber auch ein Vorteil sein, denn man hat so nur einen Ansprechpartner und muss die erforderlichen Unterlagen und Daten nur einmal zur Verfügung stellen.

Welche Unterschiede und Gemeinsamkeiten gibt es zwischen einem variablen Darlehen und einer Zwischenfinanzierung?

• Gemeinsam bei einem variablen Darlehen und einer Zwischenfinanzierung ist die Tatsache, dass bei der Rückzahlung keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Eine solche Vorfälligkeitsentschädigung soll den Kreditgeber für entgangene Zinsen bei einer vorzeitigen Rückzahlung der Kreditsumme entschädigen.
• Der Darlehensnehmer muss während der Laufzeit einer Zwischenfinanzierung häufig nur Zinsen entrichten und kann die Darlehenssumme auf einen Schlag tilgen. Bei einem variablen Darlehen hingegen setzt sich die Rate sowohl aus einem Tilgungs- als auch einem Zinsanteil zusammen.
• Ein variables Darlehen lässt sich theoretisch über eine beliebig lange Dauer fortsetzen, sofern eine regelmäßige Anpassung der Zinsen erfolgt. Anders sieht es hingegen bei einer Zwischenfinanzierung aus, die eine Laufzeit von maximal 24 Monaten haben darf.

Welche Vorteile und Nachteile bietet eine Zwischenfinanzierung beim Kauf einer Immobilie?

Eine Zwischenfinanzierung ist als Übergangslösung zu verstehen, bis man das benötigte Eigenkapital für die Finanzierung verwenden kann. Diese komfortable Überbrückungsmöglichkeit bietet eigene Vorteile, jedoch auch Nachteile, die wir im Folgenden näher beleuchten wollen.

Welche Vorteile bietet ein Zwischenkredit?

• Ein Überbrückungsdarlehen muss man nicht mit einer monatlichen Tilgung zurückzahlen. Daher bleiben die Ratenzahlungen gering und es müssen nur Zinsen gezahlt werden.
• Ein Zwischenfinanzierungskredit ist ein komfortables Hilfsmittel, um einen reibungslosen Ablauf zwischen dem Verkauf der alten Immobilie und dem Kauf einer neuen Immobilie zu gewährleisten.
• Eine Zwischenfinanzierung lässt sich kurzfristig zurückzahlen, da die Mindestlaufzeit ohnehin häufig nur wenige Monate beträgt.

Welche Nachteile hat ein Zwischenkredit?

• Lässt sich der Zwischenfinanzierungskredit nicht binnen der maximalen Laufzeit zurückzahlen, ist häufig eine teure Nachfinanzierung notwendig.
• Häufig fällt bei einem Zwischenkredit eine Bearbeitungsgebühr an, die bis zu zwei Prozent der Kreditsumme beträgt.
• Nicht alle Banken bieten Zwischenkredite an, sodass die Auswahl an Kreditgebern vergleichsweise gering ist.
• Häufig beträgt die Mindestkreditsumme bei vielen Banken 200.000 Euro und mehr.

Die wichtigsten Fakten rund um eine Zwischenfinanzierung auf einen Blick

Eine Zwischenfinanzierung dient dazu, zeitlich begrenzte finanzielle Engpässe bei einer Bau- oder Anschlussfinanzierung zu überbrücken. Entsprechend wird ein solcher Zwischenkredit auch als Überbrückungskredit bezeichnet. Folgend noch einmal die wichtigsten Fakten rund um eine Zwischenfinanzierung.

• Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger endfälliger Kredit, der über eine Laufzeit von maximal 24 Monaten läuft.
• Die Kreditsumme lässt sich als Eigenkapital in einer Baufinanzierung einsetzen. Auf diese Weise lassen sich bessere Zinskonditionen für das Hauptdarlehen erzielen.
• Eine Zwischenfinanzierung lässt sich jederzeit zurückzahlen, ohne dass Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
• Bei einer Zwischenfinanzierung existiert keine Zinsbindung. Dies bedeutet also, dass sich die Zinsen jederzeit ändern können.

Fazit: Eine Zwischenfinanzierung ist eine komfortable Möglichkeit, um kurzfristige finanzielle Engpässe bei einer Immobilienfinanzierung zu überbrücken. Erwartet man Eigenkapital, kann jedoch noch nicht darüber verfügen, dann bietet sich eine Zwischenfinanzierung an. Zu bedenken ist dabei, dass die maximale Kreditlaufzeit bei einer Zwischenfinanzierung 24 Monate betragen kann. Zudem ist darauf zu achten, dass das Eigenkapital tatsächlich zum geplanten Zeitpunkt zur Verfügung steht. Andernfalls muss die entstehende finanzielle Lücke mit einer teuren Nachfinanzierung kompensiert werden.