Der Verkauf einer Immobilie bei einer Trennung bzw. Scheidung

Eine Trennung bzw. Scheidung ist immer mit einem Verlust verbunden – emotional-menschlich und auch materiell. Natürlich schließt man eine Ehe auf Lebenszeit, verschiedene Umstände können es jedoch mit sich bringen, dass die Ehe irgendwann doch geschieden wird. Die Frage, die sich beide Ehepartner nun stellen bzw. sich vor Gericht beantworten lassen, lautet: Was geschieht mit den gemeinsam bewohnten eigenen vier Wänden im Falle einer Scheidung?

Typische Fragen beim Immobilienverkauf bei der Trennung

Ein paar Fakten zum Thema Ehe und Scheidungen zu Beginn. Angaben durch das Statistische Bundesamt zufolge kam es im Jahr 2019 in Deutschland zu 416.300 Eheschließungen sowie zu mehr als 148.000 Scheidungen. Durchschnittlich dauerte eine Ehe 15 Jahre, bis sie geschieden wurde.

Diese Zahlen sprechen eine deutliche Sprache und bringen einige Fragen in Bezug auf eine eigene Immobilie während der Ehe mit sich:

• Möchte man die gemeinsamen vier Wände nach der Scheidung verkaufen?
• Möchte einer der Partner die Immobilie behalten und den Ex-Partner auszahlen?
• Was geschieht mit Hypotheken, die auf der Immobilie lasten?
• Macht der Verkauf der Immobilie bereits im Trennungsjahr Sinn?

In den folgenden Abschnitten sollen eben diese Fragen thematisiert werden. Wir möchten Ihnen verlässliche Antworten auf diese Fragen liefern und Sie sollen alles Wichtige in Sachen Hausverkauf bei einer Scheidung bzw. Trennung erfahren.

Die wichtigste Frage vorab: Wem gehört eigentlich die Immobilie?

Ehe man sich mit dem Verkauf einer Immobilie im Falle einer Scheidung eingehend beschäftigen sollte, gilt es natürlich zu klären, wem die entsprechende Immobilie eigentlich gehört. Eigentümer der Immobilie ist stets die Person, die auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wenn als Eigentümer beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen sind, bleibt die Immobilie auch nach der Scheidung Eigentum beider Partner. Sollte nur ein Partner als Eigentümer im Grundbuch vermerkt sein, hat dieser nach der Scheidung alleinigen Anspruch auf das Haus oder die Wohnung.

Zugewinngemeinschaft oder Ehevertrag?

Generell hat Gültigkeit, dass ein Ehevertrag vorrangig Besitzansprüche zwischen den Ehepartnern regelt. Wenn im Ehevertrag also festgehalten ist, dass dem einen Partner die Immobilie vollständig gehört, ändert sich daran auch bei einer Scheidung nichts. Anders sieht es aus, wenn kein Ehevertrag vorliegt, denn in diesem Fall entsteht nach der Heirat eine sogenannte Zugewinngemeinschaft. Das Vermögen beider Eheleute bleibt damit auch während der Ehe getrennt. Nur das Vermögen sowie Vermögensgüter, die im Laufe der Ehe gemeinsam erworben wurden, werden dann bei einer Trennung aufgeteilt. Wenn eine Immobilie also im Laufe der Ehe gemeinsam erworben wurde, haben beide Partner zur Hälfte Anspruch auf die Wohnung oder das Haus.

Zugewinnausgleich problematisch bei Immobilien

Der Zugewinnausgleich ist ein reiner Geldzahlungsanspruch. Gemeinsame Immobilien sind natürlich nur schwer aufzuteilen und sind in Sachen Zugewinnausgleich häufig eine komplizierte Angelegenheit. Möchte man Streitigkeiten mit dem Noch-Ehepartner vermeiden, existieren aber unterschiedliche Möglichkeiten, wie etwa die Übertragung der Immobilie auf gemeinsame Kinder oder die Auszahlung des Partners. Die beste Wahl ist es jedoch häufig, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen, da der Erlös aus dem Immobilienverkauf sehr leicht aufzuteilen ist.

Was müssen Sie beim Trennungsjahr in der eigenen Immobilie beachten?

Insbesondere aus finanziellen Gründen möchten viele Ehepartner das Trennungsjahr in den eigenen vier Wänden fortsetzen. Jedoch kann sich dieses Vorhaben als schwierig erweisen. Der Grund: Bewohnt man im Trennungsjahr gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung, dann dürfen die beiden Noch-Eheleute nur Gemeinschaftsräume mit Bad und Küche gemeinsam nutzen. Jeder der beiden muss für sich einen eigenen Hausstand realisieren. Insbesondere, wenn man das Trennungsjahr in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus verbringen möchte, braucht es eine sorgfältige Dokumentation. Im Zentrum dieser Dokumentation steht dann das getrennte Wirtschaften der beiden Noch-Eheleute.

Was bedeutet eigentlich das Trennungsjahr?

Die Erfahrung hat gezeigt, dass manche Eheleute nach einer Trennung doch wieder zusammenfinden und bestehende Konflikte, die zur Trennung geführt haben, gemeinsam überwinden. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber vor der Scheidung das Instrument des Trennungsjahres geschaltet. Der Staat kommt damit unter anderem seinem eigenen Anspruch nach, die Ehe zu schützen. Voreilige Scheidungen sollen dadurch vermieden werden. Ausnahmen bestehen aber bei massiven Konflikten oder Problemen zwischen den Eheleuten, beispielsweise, wenn einer der beiden massive Drogenprobleme hat oder bei häuslicher Gewalt. In diesen Fällen ist eine Scheidung auch ohne Trennungsjahr möglich.

Was bringt das Trennungsjahr für die Eheleute mit sich?

Um eine Ehe scheiden zu lassen, muss sie laut Gesetzgeber gescheitert sein. Es darf also keine Aussicht auf Versöhnung geben. Dieses Trennungsjahr beschreibt man auch als Trennung von Tisch und Bett. Beide Noch-Eheleute müssen im Trennungsjahr also ein eigenständiges Leben für sich beginnen und den bisherigen gemeinsamen Lebensalltag in zwei individuelle Lebenssituationen aufteilen. Recht einfach lässt sich dies umsetzen, wenn ein Partner das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Wohnung verlässt oder sich die beiden Noch-Eheleute zum Verkauf der Wohnung oder des Hauses entschließen.

Wie kann man im Trennungsjahr mit einer gemeinsamen Immobilie umgehen?

Haben beide Partner bisher eine eigene Immobilie gemeinsam genutzt, bringt dies nicht nur spezielle rechtliche, finanzielle und auch praktische Fragen für die Scheidung, sondern auch für das Trennungsjahr mit sich.

Zunächst gilt es, die Eigentumsverhältnisse zu klären, denn nur der Eigentümer darf bei einer Trennung über einen möglichen Verkauf des Hauses oder der Wohnung entscheiden. Rein rechtlich gesehen müssen nicht beide Eheleute Eigentümer der Immobilie sein. Wenn die Immobilie beiden Eheleuten gemeinsam gehört und einer der beiden Partner nach der Trennung aus der gemeinsam genutzten Wohnung oder dem gemeinsam genutzten Haus auszieht, hat er Anspruch auf einen Nutzungsausgleich gegenüber dem Partner, der in der Immobilie wohnen bleibt.

Der Verkauf der Immobilie bereits im Trennungsjahr?

Nicht zu vergessen sind Tilgungszahlungen bei einer Immobilienfinanzierung, die selbstverständlich auch nach einer Trennung bedient werden müssen. Hieraus ergeben sich dann gegenseitige Ausgleichsansprüche und wirtschaftliche Belastungen. Sind sich die beiden Noch-Eheleute bei der Trennung einig, dass eine Scheidung unausweichlich ist, kann es daher Sinn machen, die Wohnung oder das Haus noch im Trennungsjahr zu verkaufen. Es ist also vom Einzelfall abhängig, wie im Trennungsjahr mit einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung verfahren werden sollte und ob der Verkauf der Immobilie bei einer Trennung sinnvoll ist.

Welche Alternativen gibt es beim Immobilienverkauf bei einer Trennung?

Während des Trennungsjahres bzw. bei der späteren Scheidung ergeben sich unter Umständen weitere Möglichkeiten, wie die Noch-Eheleute mit der gemeinsamen Immobilie umgehen können. Neben dem Verkauf des Hauses bzw. der Wohnung ist auch eine Teilung der Immobilie bei einer Trennung möglich. Auch eine Alleinnutzung der Immobilie durch einen der beiden Partner ist denkbar, sofern dieser mit einer Ausgleichszahlung an den anderen Partner einverstanden ist.

Was geschieht mit der Immobilie bei einer Scheidung?

Idealerweise liegt die Entscheidung, was nach der Scheidung mit der gemeinsamen Wohnung oder dem gemeinsamen Haus geschehen soll, bei beiden Eheleuten. In diesem Fall gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, was mit der Immobilie nach der Scheidung geschehen soll:

• Realteilung

Sollte es möglich sein, lässt sich die Immobilie in zwei getrennte, voneinander abgeschlossene Einheiten umbauen. Die beiden Ehepartner bleiben dann Eigentümer von jeweils einer der beiden Wohneinheiten.

• Immobilienverkauf

Den Erlös aus dem Immobilienverkauf teilen sich beide Eheleute untereinander auf.

• Auszahlung an einen Partner

Wenn einer der Partner die Immobilie behalten möchte, kann er den anderen Partner auszahlen und das Haus bzw. die Wohnung behalten. In diesem Fall wird der eine Ehepartner aus dem Grundbuch ausgetragen und der andere als alleiniger Eigentümer eingetragen.

• Übertrag der Immobilie an die Kinder
• Immobilie verbleibt im Besitz beider Eheleute

In letzterem Fall gibt es zwei Optionen:

1. Die beiden Ex Partner behalten die Immobilie und vermieten sie an Dritte. Die Mieteinnahmen teilen sie sich dann untereinander auf.
2. Beide Partner bleiben während des Trennungsjahres und nach der Scheidung in der Immobilie wohnen. Um das Trennungsjahr einzuhalten, müssen sie beide Lebensbereiche klar voneinander abgrenzen. Für die Zeit nach der Scheidung vereinbaren beide Partner ein gemeinsames Wohnrecht.

Einen Immobilienverkauf mit einem Makler durchführen

Entscheiden sich die beiden Noch-Eheleute dazu, die Immobilie verkaufen zu wollen, dann kann ein Verkauf bereits während des Trennungsjahres Sinn machen. Um einen zu geringen Verkaufspreis zu vermeiden, ist es zu empfehlen, eine Immobilienbewertung durch einen Immobilienmakler durchführen zu lassen. Dieser ist auch für den Verkauf der Immobilie eine wertvolle Hilfe, da er mit seiner Erfahrung und seinem Know-how bei allen Fragen rund um den Immobilienverkauf mit Rat und Tat zur Seite steht. Durch eine Wertermittlung erhalten beide Eheleute eine realistische Einschätzung, wie hoch sie den Verkaufspreis der Immobilie ansetzen sollen und welchen Gewinn sie durch den Verkauf der Wohnung oder des Hauses erwarten können.

Was ist mit einem laufenden Immobilienkredit bei der Scheidung?

Es kommt recht häufig vor, dass ein Immobilienkredit bei der Scheidung noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde. Immerhin ist eine Immobilienfinanzierung ja in der Regel auf einige Jahrzehnte ausgerichtet. Wenn der Kredit für ein Haus oder eine Wohnung auf beide Partner läuft, ist es üblich, den restlichen Kredit auf den Ehegatten zu übertragen, der bei der Scheidung die Immobilie übernimmt. Allerdings braucht es hierfür auch die Zustimmung der Bank. Möglich ist es, dass diese ihre Zustimmung verweigert, wenn der alleinige Immobilieneigentümer zum Beispiel als unzureichend kreditwürdig eingestuft wird.

Es existieren unterschiedliche Möglichkeiten in diesem Szenario:

1. Beide Partner können sich darauf einigen, den Kredit weiterhin gemeinsam zurückzuzahlen. Der Eigentümer der Immobilie zahlt dann die vom anderen Partner geleisteten Tilgungsraten auf anderem Weg zurück, beispielsweise über einen Trennungsunterhalt.
2. Wenn die Noch-Ehepartner den Kredit nicht gemeinsam zurückzahlen möchten, ist eine vorzeitige Auflösung denkbar. In diesem Fall ist dann ein neuer Kreditvertrag für den Alleineigentümer notwendig, damit dieser die restliche Schuld vollständig tilgen kann.

Bitte beachten: Bei einer vorzeitigen Auflösung eines Kredites fordert die Bank unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese soll den Verlust entgangener Zinsen für die Bank kompensieren.

Die Übertragung der Eigentumsanteile einer Immobilie bei einer Scheidung

Wenn ein Partner die gemeinsame Immobilie behält, zahlt er den Ex-Partner bei der Trennung aus. In der Regel verhält es sich so, dass beiden Partnern je zur Hälfte die Immobilie gehört. Bei der Scheidung überträgt also einer der Ehepartner den Miteigentumsanteil an der Immobilie auf den anderen Partner. Um den Wert des Hauses oder der Wohnung bei der Scheidung zu ermitteln, zieht man die vorhandenen Verbindlichkeiten vom Verkehrswert der Immobilie ab. Beide Eheleute sind hälftige Eigentümer, daher dividiert man das Ergebnis durch 2.

Ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung:

Nehmen wir an, es handelt sich um ein Haus mit einem Wert von 400.000 Euro. Die Verbindlichkeiten belaufen sich auf 200.000 Euro.

400.000 Euro minus 200.000 Euro gibt einen Betrag von 200.000 Euro.

Der Betrag von 200.000 Euro wird durch zwei geteilt und somit ergibt sich ein Betrag von 100.000 Euro.

In unserem Beispiel müsste der eine Partner den anderen also mit 100.000 Euro auszahlen. Sollte dies finanziell nicht möglich sein, lässt sich der Betrag unter Umständen mit Unterhaltszahlungen verrechnen. Natürlich ist auch eine Stundung des Kaufpreises möglich. Entscheidend ist es in diesem Fall also, wie und ob sich die beiden Parteien einigen können.

Welche steuerlichen Dinge gibt es beim Verkauf einer Immobilie bei einer Scheidung zu beachten?

Gemäß den Paragrafen 22 und 23 im Einkommenssteuergesetz unterliegen sämtliche Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen der Steuerpflicht. Eine Spekulationssteuer fällt an, wenn:

• es sich um ein unbebautes Grundstück handelt,
• die Finanzierung der Immobilie aus Betriebsvermögen erfolgt ist,
• der Immobilieneigentümer diese nicht selbst genutzt hat,
• eine Übertragung der Immobilie bei einer Scheidung auf einen Ehepartner erfolgt ist.

Eine Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn die Immobilie vor der Scheidung vom Eigentümer über einen gewissen Zeitraum selbst bewohnt wurde oder wenn zwischen Kauf und Verkauf der Wohnung oder des Hauses mehr als zehn Jahre liegen.

Nach einer Scheidung mit Haus kann neben der Spekulationssteuer bei einem Eigentümerwechsel auch eine Grunderwerbsteuer anfallen. Möchte man dies vermeiden, ist eine Übertragung der Immobilie spätestens bei der Scheidung auf den späteren Alleineigentümer erforderlich, weil Eheleute von der Steuer ausgenommen sind.

Fazit: Eine Trennung bzw. Scheidung ist in der Regel eine emotionale Angelegenheit. Sind sich die beiden ehemaligen Partner in Sachen gemeinsames Wohneigentum uneins, kann dies erhebliche finanzielle Verluste mit sich bringen. Aus diesem Grund sollten beide Partner einvernehmliche Lösungen hinsichtlich Güter- und Vermögensteilung finden. Mit einem Ehevertrag sind spätere Aufteilungen deutlich einfacher. Liegt kein Ehevertrag vor, handelt es sich um eine Zugewinngemeinschaft und während der Ehe angeschaffte Vermögensgüter, zu denen auch Immobilien zählen, müssen unter den Eheleuten aufgeteilt werden.

Eine Scheidung an sich ist eine teure Angelegenheit. Umso wichtiger ist es, die finanziellen Verluste so gering wie möglich zu halten. Dies lässt sich jedoch nur erreichen, wenn beide Ex-Partner in Sachen gemeinsame Immobilien an einem Strang ziehen und eine gemeinsame Lösung finden. Am einfachsten ist es, die Immobilie zu verkaufen und den Verkaufsgewinn untereinander aufzuteilen. In jedem Fall ratsam ist es, einen Makler an der Seite zu haben, der beim möglichst lukrativen Verkauf der Wohnung oder des Hauses behilflich ist.