Professionelle und kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie
Wie viel die eigenen vier Wände wert sind, das ist eine Frage, die nicht nur Eigentümer beschäftigt, die ihre Eigentumswohnung oder ihr Haus verkaufen möchten. Ebenso empfehlenswert ist eine Immobilienbewertung, wenn man sein Haus vererben oder das Haus auf Angehörige überschreiben möchte. Der Wert einer Immobilie hat schließlich Einfluss auf die Höhe der Erbschaftssteuer. Welche Möglichkeiten der Immobilienbewertung es gibt und in welchen Fällen eine kostenlose Immobilienbewertung ausreicht, erfahren Sie in diesem Artikel.
Welche Faktoren haben Einfluss auf den Wert einer Immobilie?
Um den Wert einer Immobilie möglichst genau festlegen zu können, sind einige Faktoren rund um die Immobilie relevant. Hierzu gehören:
Die Lage des Hauses
Sowohl die Mikro- als auch die Makrolage der Immobilie üben großen Einfluss auf den Wert der Wohnung oder des Hauses aus. Unter der Makrolage ist die Region im Ganzen und unter der Mikrolage das direkte Wohnumfeld zu verstehen. Insbesondere die vorhandene Infrastruktur ist ein relevanter Faktor, also beispielsweise, wie viele Schulen und Kindergärten sich in der Nähe befinden, ob Ärzte vorhanden sind und wie gut sich die Einkaufsmöglichkeiten erreichen lassen.
Die Ausstattung
Die Ausstattung betrifft sowohl die Qualität der verwendeten Baumaterialien als auch die Wohnfläche an sich und berücksichtigt zudem die Existenz und Qualität der Gartenflächen. Zuerst ist bei der Immobilienbewertung zu prüfen, welche Ausstattungsmerkmale vorhanden sind, die den Wohnwert erhöhen. Natürlich wird die Immobilie umso wertvoller taxiert werden, je hochwertiger die Ausstattung ist.
Der Zustand
Positive bzw. negative Auswirkungen auf den Wert der Immobilie haben auch Faktoren wie der Modernisierungsgrad oder der Energiestandard der Immobilie. Dies gilt in Zeiten, in denen die Nebenkosten für eine Wohnung oder ein Haus offenbar nur den Weg nach oben kennen, umso mehr. Auch Mängel an der Immobilie selbst werden bei der Bewertung natürlich berücksichtigt.
Wie hole ich eine Immobilienbewertung ein?
Für die Erstellung eines Wertgutachtens oder einer ersten Preiseinschätzung gibt es unterschiedliche Herangehensweisen. Unabhängig davon wird der Verkaufspreis jedoch immer vom Angebot und der Nachfrage bestimmt.
- Auf der einen Seite gibt es die Preiseinschätzung. Das Ziel hierbei ist es, einen Richtwert für den aktuellen Marktpreis der Immobilie zu ermitteln. Zumeist ist diese kostenlos und wird vielfach auch online angeboten. Anhand von einigen Angaben, wie der Lage, der Größe und dem Alter der Immobilie, lässt sich innerhalb weniger Augenblicke ein Richt- bzw. Schätzwert für die Immobilie bestimmen.
- Auf der anderen Seite ist das Verkehrswertgutachten zu nennen. Hierbei handelt es sich um eine ausführlichere Variante der Immobilienbewertung, die ausschließlich von Profis durchgeführt wird. Ein Verkehrswertgutachten wird beispielsweise vom Finanzamt verlangt und hat auch vor Gericht Gültigkeit. Ehe ein solches Dokument von einem Sachverständigen erstellt wurde, können einige Wochen vergehen. Entsprechend kostenintensiv ist ein solches Verkehrswertgutachten. Die Preise hierfür können durchaus 3.000 Euro betragen.
Welche Verfahren für die Bewertung von Immobilien gibt es?
Eine sachverständige Immobilienbewertung ist von Seiten des Staates klar geregelt. In der Immobilienwertermittlungsverordnung sind drei unterschiedliche Modelle aufgeführt.
Das Vergleichswertverfahren
Grundlage für die Durchführung eines Vergleichswertverfahren ist eine ausreichende Anzahl anderer Immobilien, mit denen sich die zu bewertende Immobilie vergleichen lässt. Dies bezieht sich auf die wichtigsten Faktoren, also die Gebäudeart, die Bauweise, das Alter und die Lage der Immobilie. Der Gesetzgeber versteht unter dem Ausdruck „vergleichbar“, dass sich die Immobilien hinsichtlich der Kriterien nicht um mehr als 35 Prozent voneinander unterscheiden.
Möglich ist das Vergleichswertverfahren beispielsweise für klassische Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Lässt sich auch von Laien anwenden | Es ist umso schwieriger, vergleichbare Immobilien zu finden, je individueller das Objekt ist |
| Die Ergebnisse sind realistisch erzielbare Marktwerte | Für Laien ist die korrekte Gewichtung der Wertfaktoren schwierig |
| Liefert Informationen über die Stellung am Markt | |
Das Sachwertverfahren
Sollten nicht ausreichend vergleichbare Immobilien zur Verfügung stehen, lässt sich das Sachwertverfahren für die Immobilienbewertung anwenden. Wichtige Faktoren hierbei sind der Bodenwert, die Lage, der Gebäudewert sowie das Alter der Immobilie.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Erlaubt eine objektive Einschätzung | Nachteile Erlaubt eine objektive Einschätzung Häufig ergibt sich ein Wert, der weit entfernt vom tatsächlichen Marktwert liegt |
| Das Verfahren lässt sich auch auf individuell gestaltete Objekte anwenden | Aufgrund der hohen Komplexität für den Laien nur schwer zu verstehen |
| Abhängig von der Region können die Baupreise stark schwanken | |
| Es ist wichtig, Neuerungen auf dem Baumarkt zu bedenken |
Das Ertragswertverfahren
Bei diesem Verfahren lässt sich der Wert der Immobilie anhand der Erträge aus der Immobilie ermitteln, die zu erwarten sind. Hierzu werden die Bewirtschaftungskosten vom Reinertrag, der sich durch die Nutzung bzw. Vermietung der Immobilie ergibt, abgezogen. Das Ertragswertverfahren wird häufig bei Unternehmen oder verpachteten bzw. vermieteten Immobilien eingesetzt.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Liefert aus Investorensicht sehr genaue Angaben über den Wert des Objektes | Der exakte Wert vieler Variablen ist erforderlich |
| Mieteinnahmen können in der Zukunft schwanken |
Welches Bewertungsverfahren macht für meine Immobilie am meisten Sinn?
Das Vergleichswertverfahren ist in den meisten Fällen zu empfehlen, weil es in Sachen tatsächlichen Marktwert einer Immobilie sehr realistische Einschätzungen liefert. Im Falle von Wohnungen gibt es häufig gleich mehrere passende Vergleichsobjekte. Sollten sich keine vergleichbaren Immobilien finden, ist das Sachwertverfahren eine sinnvolle Alternative. Dies ist vor allem bei individuell gestalteten Einfamilienhäusern häufig der Fall. Das Ertragswertverfahren liefert hingegen für Kapitalanleger interessante Ergebnisse. Geht es um ein unbebautes Grundstück, lässt sich am ehesten das Vergleichswertverfahren anwenden. Alternativ kann auch der Bodenrichtwert als Berechnungsgrundlage dienen.
Wann ist eine schnelle Immobilienbewertung online ausreichend und wann benötige ich eine Bewertung von einem Gutachter vor Ort?
Schnelle Online-Immobilienbewertungen machen dann Sinn, wenn man ein erstes Gefühl für den Wert einer Immobilie erhalten möchte. Mit einer kostenlosen Immobilienbewertung kann man sich also im Vorfeld einen ersten Eindruck vom Wertniveau der Wohnung oder des Hauses verschaffen. Zudem lässt sich das Ergebnis innerhalb weniger Augenblicke abrufen. Somit dient eine Immobilienbewertung online als erste Verhandlungsgrundlage für Gespräche mit Banken, Versicherungen, Maklern und potentiellen Käufern. Damit ist eine Online-Immobilienbewertung ein schneller und zugleich günstiger Weg, um den ungefähren Wert einer Immobilie festzustellen. Grundlage für eine solche Online-Immobilienbewertung sind statistische und mathematische Methoden. Diese Form der Immobilienbewertung beruht auf der Basis von Vergleichswerten. Möchte man hingegen eine unabhängige Beurteilung der Immobilie vorweisen und ist eine höhere Ergebnissicherheit wichtig, dann ist eine vertiefende Wertermittlung durch einen qualifizierten Gutachter zu empfehlen.
Welche Leistungen sind für eine Wertermittlung durch einen Profi typisch?
- Erfassung der vorherrschenden Merkmale der jeweiligen Immobilie,
- Erstellung eines nachvollziehbaren Besichtigungsprotokolls inklusive Fotodokumentation,
- gutachterliche Beurteilung der Immobilie in Sachen Zustand, Ausstattung und Lage,
- Beschaffung wichtiger Objektunterlagen.
Da der beauftragte Experte unabhängig arbeitet, ergibt sich mit dieser Wertermittlung ein auch für Dritte nachvollziehbares und aussagekräftiges Ergebnis.
Welche Wertermittlung lässt sich für welche Immobilie nutzen?
Generell lassen sich Immobilienwertermittlungen online für sämtliche Arten von privat genutzten Immobilien verwenden. Ganz konkret handelt es sich also um Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser. Bei der Online-Immobilienbewertung handelt es sich um eine automatische Ermittlung des Immobilienwertes, die auf Durchschnitts- bzw. Vergleichswerten beruht. Bei dieser Form der Immobilienbewertung kommt es jedoch nicht zu einer Besichtigung des zu bewertenden Objektes vor Ort. Häufig kommt es vor, dass Anbieter auch für ähnliche Immobilien unterschiedliche Preise erheben. Dies hat dann Wertspannen bei den Kaufpreisen zur Folge, die ihrerseits Einfluss auf die errechneten Durchschnittswerte haben. Diese können also zu niedrig oder auch zu hoch ausfallen. Aus diesem Grund eignen sich Immobilienbewertungen online vor allem für Immobilien, die marktüblichen Charakter haben, durchschnittlich ausgestattet sind und einen normalen Schnitt besitzen.
Wenn eine Immobilie Besonderheiten aufweist, fällt die Wertspanne häufig größer aus. Daher ist es empfehlenswert, einen Gutachter zu beauftragen. Dieser kann sich durch eine Begehung vor Ort ein exaktes Bild von der Immobilie verschaffen und Faktoren, die den Wert beeinflussen, objektiv und sachrichtig einordnen. Bereits durchgeführte Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten können solche wertbeeinflussenden Faktoren sein.
Merke: Eine Online-Immobilienbewertung kann ein Wertgutachten durch einen Experten niemals ersetzen, weil sich die jeweilige Immobilie und deren Umgebung nur durch Begehung vor Ort durch einen Profi exakt einschätzen lässt. Ein professionelles Gutachten ist daher vor allem zu empfehlen, wenn die Immobilie über individuelle Besonderheiten verfügt.
Gibt es Unterschiede bei der Bewertung von geerbten Immobilien?
In vielen Fällen ist Erben von Immobilien am Anfang nicht wirklich klar, was sie mit der geerbten Wohnung oder dem Haus anfangen sollen. Kommt die Immobilie als neues Eigenheim für den Erben selbst oder dessen Verwandtschaft infrage oder macht es mehr Sinn, die Wohnung oder das Haus zu verkaufen oder zu vermieten? Stehen notwendige Renovierungen an oder ist es sinnvoll, die geerbte Immobilie von Grund auf zu sanieren oder zu modernisieren?
Sollte man die Immobilie nicht alleine, sondern als Teil einer Erbengemeinschaft geerbt haben, wird die Situation durch verschiedene Interessenlagen seitens der einzelnen Erben noch schwieriger.
Im Falle einer geerbten Immobilie an drei Dinge denken
- Sollte sich die Immobilie weiter entfernt vom Wohnort befinden, bedeutet dies zusätzlichen Aufwand. Möchte man sich ausgiebig mit der Immobilie beschäftigen, dann entstehen zusätzlich Kosten für die An- und Abreise sowie Übernachtungen vor Ort.
- Sollte die geerbte Immobilie nicht selbst bewohnt sein, fehlt häufig ein Überblick über den Zustand der Wohnung oder des Hauses. Der Zustand der Immobilie ist aber ein wesentlicher Faktor, der sowohl für eine Vermietung als auch einen geplanten Verkauf eine große Rolle spielt. Wenn zunächst große Renovierungsmaßnahmen erforderlich sind, lässt sich eine Vermietung eventuell noch gar nicht realisieren.
- Erbschaften sind generell zu versteuern – dies trifft auch auf Immobilien zu. Für die Höhe der anfallenden Steuern ist der Wert der Immobilie entscheidend. Der Erbe bzw. die Erbengemeinschaft müssen dann einen prozentualen Anteil hiervon an das Finanzamt abführen.
Sollte eine Erbschaftssteuer anfallen, wird die Höhe vom Gesetzgeber festgelegt. Daher kann es Sinn machen, selbst aktiv zu werden und eine Immobilienbewertung einzuholen bzw. einen Gutachter damit zu beauftragen. In einigen Fällen lässt sich hierdurch ein Wert unter den ortsüblichen Schätzungen ermitteln, was eine reduzierte Steuerlast mit sich bringt.
Gibt es Besonderheiten bei der Bewertung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken?
Die Bewertung eines Hauses
Ein entscheidendes Kriterium für die Bewertung eines Hauses ist, ob dieses integriert in einen Häuserverbund oder freistehend ist. So lässt sich mit einem freistehenden Haus ein deutlich höherer Wert ermitteln als mit einem vergleichbaren Reihenhaus. Der Wert der freistehenden Immobilie wird zusätzlich durch Grünflächen um das Haus herum weiterhin erhöht. Im Falle von Mehrfamilienhäusern ist zudem das Verhältnis aus tatsächlichem Wohnraum und Gemeinschaftsflächen relevant für den Immobilienwert.
Die Bewertung einer Wohnung
Bei Wohnungen ist nicht nur die geographische Lage, sondern auch die Lage innerhalb des gesamten Gebäudes relevant für die Bestimmung des Wertes. So lassen sich mit Erdgeschosswohnungen in der Regel niedrigere Preise erzielen als mit Wohnungen, die sich in der zweiten oder dritten Etage befinden – insbesondere, wenn ein Aufzug innerhalb des Hauses vorhanden ist.
Die Bewertung eines Grundstücks
Grundstücke verlieren im Gegensatz zu Immobilie nur selten an Wert. In den meisten Regionen Deutschlands erleben die Grundstückspreise seit vielen Jahren einen Aufschwung. Um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln, ist der Bodenwert relevant. Dieser ergibt sich durch die Berechnung aus den Quadratmetern multipliziert mit dem Bodenrichtwert.
Welche Fehler es bei der Immobilienbewertung zu vermeiden gilt
Häufig stellen Immobilien einen beträchtlichen Teil des Vermögens dar. Daher ist es wichtig, den Wert einer Immobilie möglichst genau zu kennen, da der Verkauf oder der Kauf einer Immobilie langfristige finanzielle Folgen nach sich zieht. Fehler bei der Bewertung der Immobilien können entsprechend viel Geld kosten und sind daher unbedingt zu vermeiden.
Fehler 1: Mangelhafte Recherche
Bei der Bewertung einer Immobilie ist es absolute Grundlage, sich ausführlich über die Einzelheiten der Immobilie, die relevanten Wertfaktoren und die Situation auf dem Markt zu informieren. Dazu sollte man sämtliche Kanäle, die zur Verfügung stehen, nutzen, um sich ein umfangreiches Bild über die Marktlage zu verschaffen.
Versäumt man dies, läuft man Gefahr, mit unrealistischen Einschätzungen in den Markt einzusteigen und somit ein unnötiges finanzielles Risiko einzugehen.
Fehler 2: Nur an Anzeigen und Inseraten orientieren
Anzeigen sind lediglich als Forderungen zu verstehen und spiegeln nicht die tatsächlich erzielten Preise beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie wider. Informiert man sich umfangreich und betrachtet viele Vergleichsimmobilien, kann man sich in aller Regel eines guten Richtwertes sicher sein.
Fehler 3: Verzicht auf professionelle Hilfe
Der Markt der Immobilien ist ein sehr komplexes Geschäft und es geht hierbei um sehr viel Geld. Laien ist es zu empfehlen, sich professionelle Hilfe zu holen, da die Immobilienpreise starken Schwankungen unterliegen und es für den Laien kaum möglich ist, sämtliche relevanten Faktoren zu überblicken.
Fehler 4: Das falsche Verfahren zur Wertermittlung verwenden
Das Vergleichswertverfahren ist in der Vielzahl der Fälle geeignet, um sich einen realistischen Wert einer Immobilie zu verschaffen. In anderen Fällen kann jedoch ein anderes Verfahren sinnvoller sein. Das Ertragswertverfahren beispielsweise liefert Investoren deutlich interessantere und genauere Werte.
Fehler 5: Den emotionalen Faktor überbewerten
Viele Eigentümer haben sehr viel Arbeit, Mühe und Liebe in ihre Wohnung oder ihr Haus gesteckt. Häufig kann dies dazu führen, dass Einzelheiten an der Immobilie preislich überbewertet werden, die für einen potentiellen Käufer jedoch keine oder nur wenig Bedeutung haben.
Fehler 6: Den Faktor Energieeffizienz unterschätzen
Die Energiekosten von Immobilien steigen seit vielen Jahren. Entsprechend handelt es sich bei der Energieeffizienz mittlerweile um eines der wichtigsten Themen in der gesamten Immobilienbranche. Bereits kleine Einsparungen bei den laufenden Kosten können große Auswirkungen auf den Immobilienwert mit sich bringen.
Wann lohnt es sich, ein Gutachten anfertigen zu lassen?
Ein professioneller Bericht eines Gutachters stellt die höchste Stufe der Immobilienbewertung dar. Der Gutachter wird sämtliche Eigenschaften des Objektes prüfen und auf dieser Grundlage einen Marktwert errechnen. Ein professionell erstelltes Gutachten ist ein sehr verlässlicher Wert, auf dem es sich bei sämtlichen Verhandlungen berufen lässt.
Das Einschalten eines Gutachters ist vor allem bei älteren Objekten zu empfehlen, bei denen eventuell Bauschäden vorhanden sind. Wenn diese bereits im Vorfeld entsprechend kommuniziert werden, vermeidet man rechtliche Streitigkeiten, die immer Zeit und Nerven und im schlimmsten Fall auch viel Geld kosten können.
Ein Gutachten ist zudem in manchen Fällen zwingend vorgeschrieben. Hierzu zählen gerichtliche Prozesse, Erbschaften, Schenkungen und Scheidungen. Insbesondere, wenn es darum geht, ein Erbe aufzuteilen, ist es wichtig, den genauen Wert einer Immobilie zu kennen.
Wie hoch fallen die Kosten für ein Immobiliengutachten aus?
Man unterscheidet zwischen einem Kurzgutachten und einem Vollgutachten.
Ein Kurzgutachten umfasst in der Regel zwei bis drei Seiten, wobei die Anfertigung nur wenige Tage dauert. Die Kosten schwanken hier zwischen 100 und 500 Euro. Im Falle eines Immobilienverkaufs ist dies in der Regel ausreichend, jedoch nicht für gerichtliche Prozesse.
Ein Vollgutachten hingegen ist deutlich umfangreicher. So umfassen solche Gutachten in vielen Fällen 30 oder mehr Seiten. Das Erstellen eines Vollgutachtens kann einen ganzen Monat dauern – abhängig von der Immobilie auch länger. Die Kosten für ein Vollgutachten orientieren sich am Marktwert und der Größe der Immobilie. Als Faustregel sollte man für ein solches Guthaben Kosten zwischen 1.000 und 2.500 Euro einkalkulieren.
Aufgepasst bei der Wahl des Gutachters: In Deutschland ist die Bezeichnung „Gutachter“ rechtlich nicht geschützt. Ehe man sich für einen Gutachter entscheidet, sollte man daher darauf achten, dass dieser nach der EU-Norm IEC 17024 geprüft wurde und den Titel „öffentlich bestellter Bausachverständiger“ trägt. Weitere zusätzliche Qualifikationen, wie Bauingenieur oder Architekt, sprechen für hohe Fachkompetenz.
Wie kann ein Makler bei der Immobilienbewertung helfen?
Handelt es sich um ein konkretes Verkaufsvorhaben, macht es Sinn, einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Ein Makler weiß genau, wie der Immobilienmarkt funktioniert, kennt die Region, in der er tätig ist, und kann daher den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen. Immobilienschätzungen gibt es von Maklern meistens umsonst. Eine solche Schätzung dauert in der Regel nicht länger als wenige Tage.
Wir beurteilen Ihre Immobilie ausführlich und legen mithilfe professioneller Verfahren zuverlässig den tatsächlichen Wert fest. Wir verfügen über eine langjährige Marktkenntnis und bestimmen den Angebotspreis so, dass sich Käufer finden lassen, die bereit sind, diesen Preis auch tatsächlich zu zahlen. Für eine professionelle Wertermittlung stehen wir Ihnen hier sehr gerne zur Verfügung.
Fazit: Insbesondere wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht, ist es ratsam, nicht am falschen Ende zu sparen. Eigene Recherche sowie die kostenfreie Nutzung von Online-Bewertungsportalen können den ersten Schritt einer Immobilienbewertung darstellen.
Hat man jedoch die Absicht, eine Immobilie zu verkaufen, ist es ratsam, von Anfang an einen Makler damit zu beauftragen. Dieser wird aufgrund seiner Erfahrung und seinem Wissen um die regionalen Immobilienpreise eine deutlich kompetentere Einschätzung des Immobilienwertes abgeben als ein kostenfreies Online-Tool, das lediglich eine erste Hausnummer in Sachen Immobilienwert errechnen kann.
