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Droht uns eine Immobilienblase im Jahr 2022 in Deutschland?

Die Nachfrage nach Immobilien ist in Deutschland nach wie vor ungebrochen, die Zinsen bewegen sich auf einem attraktiven Niveau und die Immobilienpreise kennen nur den Weg nach oben. Der Immobilienmarkt boomt hierzulande also. So weit, so gut. Doch spekulieren Experten und Medien darüber, ob Deutschland im Jahr 2022 nicht mehr weit entfernt von einer Immobilienblase ist.

Was es genau mit einer Immobilienblase auf sich hat und ob diese im Jahr 2022 tatsächlich in Deutschland zu erwarten ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

Immobilienblase 2022
Immobilienblase 2022

 

Was ist eigentlich eine Immobilienblase?

Von einer Immobilienblase spricht man, wenn es einen überdurchschnittlichen Anstieg bei der Nachfrage nach Immobilien gibt. Hierdurch steigen die Preise für Immobilien bis auf ein unverhältnismäßiges Niveau immer weiter. Die Folge ist, dass auch Immobilien in abgelegenen Regionen oder einem schlechten baulichen Zustand zu hoch bewertet werden. Wenn sich der Immobilienmarkt dann wieder beruhigt, müssen Eigentümer beim Verkauf der Immobilie in der Regel mit einem Verlust rechnen.

Eine Immobilienblase genauer unter der Lupe

Prinzipiell lässt sich eine Immobilienblase mit einer Seifenblase vergleichen. Je mehr Luft man in die Seifenblase gibt, umso wahrscheinlicher ist es, dass sie irgendwann platzt. Die treibende Kraft bei einer Immobilienblase ist nicht Luft, sondern der Kaufpreis. Je gefragter Immobilien sind, umso höher fallen auch die Angebotspreise aus.

Immobilien deutlich über ihrem Wert gehandelt

Unweigerlich wird dies früher oder später dazu führen, dass die Immobilienpreise überbewertet sind, also deutlich über ihrem eigentlichen Sachwert gehandelt werden. Käufer sind hierbei aber (noch) bereit, deutlich überhöhte Preise für Immobilien zu bezahlen.

Irgendwann ist die Grenze erreicht

Diese Steigerung der Preise gerät irgendwann aber an ihre Grenzen. Wenn immer weniger potentielle Käufer die hohen Preise akzeptieren, sinken Nachfrage und damit auch die Immobilienpreise wieder. Gibt es gar einen regelrechten Preissturz, sinken die Preise für Immobilien also sehr schnell und plötzlich, spricht man vom Platzen der Blase – ähnlich wie es eben bei einer Seifenblase der Fall ist, die in Bruchteilen von Sekunden in sich zusammenfällt.

Was spricht für die Existenz einer Immobilienblase?

Es gibt einige Anhaltspunkte, die dafür sprechen, dass eine Immobilienblase existiert.

Beträchtlicher Anstieg der Immobilienpreise

Die Angebotspreise für Immobilien befinden sich im deutlichen Aufwind. Dies geht soweit, dass sie sich immer mehr von den Mietpreisen, der aktuellen Inflation sowie dem durchschnittlichen Einkommen der Bevölkerung abheben.

Hohe Immobilienpreise
Hohe Immobilienpreise

Immobilien werden zu hoch bewertet

Das Verhältnis aus dem eigentlichen Wert der Immobilie und den Kaufpreisen ist aus den Fugen geraten.

Spekulationen nehmen zu

Immer öfter dienen Immobilien als schnelle Kapitalanlage. Häufig handelt es sich hierbei um renovierungsbedürftige Immobilien, die nach erfolgter Renovierung zu einem höheren Preis wieder verkauft werden.

Nachlassende Bautätigkeit

Werden zu wenige Immobilien neu errichtet, befindet sich das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage weiterhin in einer Schieflage, was zu erneut steigenden Immobilienpreisen führt.

Die Politik greift ein

Wenn die Politik zum Beispiel durch vermehrte Neubauprojekte versucht, das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt wieder ins Gleichgewicht zu bringen, geht die Regierung möglicherweise von einer Blasengefahr aus.

Weiterer Hinweis: Wenn der Preis für eine Immobilie in etwa so hoch ist wie 30 Jahreskaltmieten, spricht dies für eine überzogene Preisentwicklung und eine Überhitzung des Immobilienmarktes.

Welche Ursachen sind für eine Immobilienblase verantwortlich?

Für die Entstehung einer Immobilienblase ist das Zusammenspiel mehrerer ungünstiger Faktoren relevant. Meistens existieren jedoch zwei hauptsächliche Faktoren, die zur Aufwärtsspirale in Sachen Kaufpreise für Immobilien führen. Als erstes ist eine zu moderate Vergabe von Krediten und zum zweiten eine falsche staatliche Politik zu nennen.

Faktor 1: Lockere Vergabe von Krediten

Haben sehr viele Personen die finanziellen Möglichkeiten, Geld in eine Immobilie zu investieren, wird sich dies natürlich auch auf die Entwicklung der Immobilienpreise auswirken. Der Personenkreis an potentiellen Immobilienbesitzern vergrößert sich, je mehr Personen einen Immobilienkredit erhalten. Dies ist dann der Fall, wenn die Vergaberichtlinien für Immobilienkredite locker ausfallen und die Zinsen zugleich eine Talfahrt erleben.

Je mehr Personen die Möglichkeit haben, eine Immobilie zu finanzieren, umso mehr wird die Nachfrage steigen. In Kombination mit einer Verknappung auf dem Immobilienmarkt führt dies zu einem kontinuierlichen bzw. sprunghaften Anstieg der Immobilienpreise.

Faktor 2: Auswirkungen der staatlichen Politik

Ein Staat wird immer bemüht sein, wirtschaftliche Schwankungen auszugleichen. Hierfür gibt es unterschiedliche Wege, zum Beispiel eine Erhöhung oder Senkung der Steuern. Sollten hierbei jedoch falsche Anreize geschaffen werden, begünstigt dies unter Umständen das Auftreten einer Immobilienblase. Beispielsweise ist dies der Fall, wenn der Kauf von Immobilien durch Steuererleichterungen attraktiver wird. In der Folge können sich immer mehr Personen eine Immobilie leisten, was zu einer steigenden Nachfrage und einer Verknappung auf dem Markt führt. Diese wiederum lässt die Preise immer weiter ansteigen, bis irgendwann die Blase platzt.

Platzt die Immobilienblase?
Platzt die Immobilienblase?

Was geschieht, wenn die Immobilienblase platzt?

Sinkt die Nachfrage nach Immobilien und übersteigt das Angebot die Nachfrage, werden die Preise für Immobilien in einem kurzen Zeitraum deutlich fallen. In den folgenden Szenarien kann dies der Fall sein.

  • Potentielle Immobilienkäufer sind nicht mehr bereit dazu, die überteuerten Preise für Immobilien zu zahlen.
  • Aufgrund von verstärkter Bautätigkeit steht zusätzlicher Wohnraum zur Verfügung.
  • Die Kreditzinsen steigen, wodurch sich Eigentümer die Finanzierungsraten nicht mehr leisten können. In der Folge sehen sie sich dazu genötigt, ihre Immobilie zu verkaufen – bis hin zur Zwangsversteigerung.
  • Wenn Käufer das notwendige Eigenkapital für eine Immobilie nicht mehr aufbringen können, vergeben Banken seltener Kredite. Wenn die Immobilienpreise immer weiter ansteigen, bedeutet dies automatisch auch einen Anstieg des geforderten Eigenkapitals, um eine Finanzierung der Immobilie realisieren zu können.

Die Folgen sind zum einen ein weiter steigendes Angebot, leerstehende Immobilien sowie ein kontinuierlicher Verfall der Immobilienpreise.

Die fünf Phasen einer Immobilienblase

Für gewöhnlich gliedert sich eine Immobilienblase in die folgenden fünf Phasen.

1. Phase der Verlagerung

Diese ist gekennzeichnet durch gravierende Veränderungen, welche die gesamte Weltwirtschaft beeinflussen. Als Beispiel sind historisch niedrige Bauzinsen denkbar. In der Folge haben immer mehr Personen Interesse an der Kapitalanlage Immobilien anstatt ihr Geld in Wertpapieren anzulegen. Entsprechend steigt die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen.

2. Phase des Booms

Immer mehr Personen machen die Erfahrung, dass sich Investments in Immobilien lohnen. Entsprechend steigen die Nachfrage und damit auch die Preise für Immobilien – ein Boom setzt ein.

3. Phase der Euphorie

Die Preise für Immobilien steigen immer rasanter. Personen, die in dieser Phase Immobilien anschaffen, verfolgen nur noch das Ziel, diese später möglichst gewinnbringend wieder zu verkaufen. Mögliche Risiken rücken im Denken der Investoren immer weiter in den Hintergrund.

4. Phase der finanziellen Engpässe

Die Immobilienblase ist geplatzt und die Preise für Immobilien stürzen rapide ab. Personen, die eine Immobilie finanziert haben, können die Raten nicht mehr bedienen und müssen ihre Immobilie zwangsversteigern lassen oder verkaufen diese aus schierer Panik.

5. Phase der Abscheu

Das Interesse am Kauf von Immobilien sinkt. Aufgrund der sinkenden Nachfrage fallen die Immobilienpreise immer weiter.

Immobilienblase 2007 in den USA
Immobilienblase 2007 in den USA

Das Jahr 2007 in den USA: Ein bekanntes Beispiel für eine Immobilienblase

Ein weltweit bekanntes Beispiel für eine geplatzte Immobilienblase ist die Immobilienkrise aus dem Jahr 2007, die ihre Anfänge in den USA genommen hat. Als Auslöser für diese Krise galten Kredite, die Immobilienkäufern mit geringer Bonität in Zeiten von niedrigen Zinsen gewährt wurden. Nach und nach stiegen die Zinsen jedoch wieder und in der Folge waren viele Eigentümer nicht mehr in der Lage, die Raten für ihre Immobilienkredite zu bedienen. Somit sahen sie sich gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen. Dies brachte eine Welle von Verkäufen mit sich, welche die Immobilienpreise in den Keller fallen ließen. Durch zusätzliche Panikverkäufe nahm diese Abwärtsspirale und damit die Immobilienkrise immer dramatischere Ausmaße an.

Was geschieht beim Platzen einer Immobilienblase?

Das Platzen einer Immobilienblase ist vergleichbar mit einem Kurssturz an der Börse. Die Preise für Immobilien fallen in den Keller. Bereits überteuert erworbene Immobilien lassen sich nur noch mit Verlusten wieder verkaufen. Der Immobilienmarkt ist in der Folge überschwemmt mit Verkaufsangeboten. Sobald die Immobilienblase geplatzt ist, lassen sich viele Häuser zu Schnäppchenpreisen erwerben. Eigentümer, die nicht verkaufen müssen, können abwarten, bis sich der Sturm auf dem Immobilienmarkt wieder gelegt hat.

Die Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase aus verschiedenen Perspektiven

Ob nun Besitzer von Immobilien, Immobilienkäufer, Immobilienverkäufer oder Mieter: Wenn eine Immobilienblase platzt, hat dies auf alle genannten Personenkreise mehr oder weniger drastische Auswirkungen. Welche dies sind, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.

Die Lage für Immobilienbesitzer

Recht entspannt sieht die Situation einer geplatzten Immobilienblase für Personen aus, die ihre Immobilie bereits abbezahlt haben und aktuell kein Verlangen danach haben, sie zu verkaufen.

Zwar verringert sich ihr Vermögen durch den sinkenden Immobilienwert, dies wird jedoch erst dann spürbare Folgen haben, wenn man die Immobilie doch noch verkaufen oder sie als Sicherheit für einen Kredit nutzen möchte.

Anschlussfinanzierung notwendig und hohes Zinsniveau

Viel problematischer sieht es aus, sofern ein Immobilienkredit aufgenommen und noch nicht abbezahlt wurde und eine Anschlussfinanzierung nötig ist. Der Grund: Die Bedingungen für die Anschlussfinanzierung fallen durch den reduzierten Immobilienwert schlechter aus. Noch einmal bedrohlicher wird die Lage, wenn gleichzeitig höhere Zinsen zu erwarten sind. Wenn der Immobilienbesitzer aufgrund der finanziell prekären Lage seine Raten nicht mehr bedienen kann, bleibt häufig kein anderer Ausweg, als die Immobilie zu verkaufen – und dies dann mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einem deutlich niedrigeren Preis als er selbst dafür zahlen musste.

Lage für Immobilienverkäufer
Lage für Immobilienverkäufer

Die Lage für Immobilienverkäufer

Möchte man sein Haus oder seine Wohnung verkaufen oder sieht sich dazu gezwungen, muss man aufgrund der geplatzten Immobilienblase mit hohen finanziellen Verlusten rechnen, da der Verkaufswert nach Platzen der Immobilienblase deutlich unter dem damaligen Kaufwert liegen dürfte. Befindet man sich nicht in finanzieller Not, dann sollte man mit dem Verkauf so lange warten, bis sich der Markt wieder erholt hat.

Die Lage für Immobilienkäufer

Grundsätzlich ist eine geplatzte Immobilienblase für potentielle Immobilienkäufer kein negatives Ereignis. Das richtige Timing ist jedoch wichtig. Immerhin ist es möglich, dass der Sinkflug der Immobilienpreise nach dem Kauf weitergeht und das neu erworbene Objekt somit schnell an Wert verliert. Somit müssen auch Immobilienkäufer nach dem Platzen einer Immobilienblase unter Umständen finanzielle Verluste hinnehmen.

Auch die Kreditkosten im Hinterkopf behalten

Am besten behält man bei sinkenden Immobilienpreisen auch die Finanzierungskonditionen im Blick, da man sich unter Umständen ein Immobiliendarlehen bei steigenden Kreditkosten nicht leisten kann, auch wenn die Immobilienpreise vermeintlich günstig sind.

Die Lage für Mieter

Vollkommen entspannt können Mieter die Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase beobachten, da diese Situation so gut wie keinen Einfluss auf sie hat. Aufgrund der sinkenden Immobilienpreise kann es sogar passieren, dass die Mietpreise bei Neuvermietungen sinken, sodass sich unter Umständen ein Umzug finanziell lohnen kann.

Gibt es einen Schutz vor einer Immobilienblase?

Beschäftigt man sich aktuell mit dem Kauf einer Immobilie, möchte man natürlich auf Nummer sicher gehen und sich vor einem Immobiliencrash im aktuellen Jahr und in den kommenden Jahren schützen. Ein guter Ratschlag hierbei ist es, sowohl die Immobilie als auch eine geplante Finanzierung vor dem Kauf sorgfältig zu prüfen. Im Idealfall besitzt der Kredit über eine lange Zinsbindung, sodass man sich aktuell günstige Konditionen gleich über mehrere Jahre sichern kann. Als ideal gilt dabei eine Zinsfestschreibung von mindestens 15 Jahren.

Wird die Immobilienblase im Jahr 2022 platzen?

Die Preise für Immobilien sind in Deutschland in den vergangenen Jahren zum Teil deutlich gestiegen – begünstigt unter anderem durch niedrige Bauzinsen und eine hohe Nachfrage nach Immobilien. In manchen Regionen befinden sich die Preise für Wohnungen und Häuser auf einem Niveau, das sich ein Normalverdiener kaum mehr leisten kann.

Als Beispiel wollen wir einen Blick in die bayerische Landeshauptstadt München werfen. Dort bewegte sich im Frühjahr 2021 der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen zwischen 8.000 und 9.500 Euro. Für ein Einfamilienhaus musste man zur selben Zeit durchschnittlich mehr als 1,4 Millionen Euro auf den Tisch legen.

Immobilienpreise deutschlandweit angestiegen
Immobilienpreise deutschlandweit angestiegen

Immobilienpreise sind deutschlandweit weiter angestiegen

Natürlich ist München in Sachen Immobilienpreise ein Extrembeispiel, die Tendenz zu steigenden Preisen lässt sich aber auch in anderen Ballungsräumen und Großstädten in Deutschland beobachten. Es verwundert also nicht, dass sich sowohl Käufer als auch Verkäufer aktuell fragen, wie sich die Immobilienpreise entwickeln werden und ob es auf dem Immobilienmarkt in Deutschland zum Platzen einer Immobilienblase kommt.

Gibt es aktuell überhaupt eine Preisblase auf dem Immobilienmarkt in Deutschland?

Platzen kann eine Immobilienblase natürlich nur dann, wenn sie überhaupt vorhanden ist. Eine seriöse Antwort auf die Frage nach der Existenz einer solchen Blase lässt sich nur geben, wenn man einen Blick in die Vergangenheit wirft.

Vergleicht man die Entwicklungen der letzten Zeit mit denen vergangener Jahrzehnte, dann lässt sich eine gewisse Tendenz erkennen, in welche Richtung sich der Immobilienmarkt im Jahr 2022 entwickeln wird.

Empirica sieht sich entwickelnde Immobilienblase in Deutschland

Das Forschungsinstitut Empirica kommt zum Ergebnis, dass die Balance zwischen Mieten und Einkommen sowie den Immobilienpreisen aus dem Gleichgewicht geraten ist. Das Institut sieht daher eine sich bereits entwickelnde Immobilienblase auf dem deutschen Markt. Als weitere Faktoren kämen zusätzlich eine Überbewertung sowie der kontinuierliche Preisanstieg von Immobilien insbesondere in den Metropolregionen hierzulande hinzu.

Bundesbank gibt eine Überhitzung des Marktes zu

Zwar ist von Seiten der Bundesbank nicht die Rede von einer Immobilienblase, jedoch spricht man von einer Überhitzung des Marktes. In ihrem Rückblick auf das Jahr 2020 stellte die Bundesbank jedoch fest, dass die preisliche Dynamik bei Privatimmobilien hinter den Raten zwischen 2015 und 2018 zurückbleibe.

Welche Entwicklung wird der deutsche Immobilienmarkt in den nächsten Jahren nehmen?

Auch wenn die Antwort auf diese Frage einem Blick in die berühmte Kristallkugel gleicht, so sprechen einige Gründe dafür, dass die Preise auch im Jahr 2022 recht stabil bleiben werden. Dies betrifft beispielsweise den Überschuss an Nachfragen in Ballungsräumen oder das günstige Zinsniveau, das den Kauf einer Immobilie weiterhin attraktiv erscheinen lässt.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) geht sogar davon aus, dass die Zinsen auch im Jahr 2022 eine weitere Talfahrt hinlegen werden, was zu noch günstigeren Finanzierungen und gleichzeitig zu einer Preisstabilität führen könnte.

Aktuell ist aber zu vermuten, dass der Anstieg von Immobilien in den Großstädten in Deutschland in der Zukunft moderater ausfallen wird. Wie aus einer Analyse der Deutschen Bank aus dem Jahr 2021 hervorgeht, könnten die Immobilienpreise in einigen Großstädten in den kommenden Jahren sogar sinken.

Ausblick: Werden die Immobilienpreise in Deutschland im Jahr 2022 sinken?

Aktuell sollte man nicht annehmen, dass die Immobilienpreise sinken werden. Dies gilt auf jeden Fall solange der Wohnungsbau der Kaufkraft und der Nachfrage hinterherläuft. Eher muss man damit rechnen, dass die Preise für Immobilien im Jahr 2022 weiterhin steigen werden. In extrem überhitzten Märkten, wie beispielsweise in Hamburg, Berlin oder München wird sich der Preisanstieg aber verlangsamen, sodass der Immobilienmarkt in Deutschland früher oder später zur Ruhe kommen und keine Immobilienblase entstehen dürfte.

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