Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?

Nicht nur komplette Immobilien sind aktuell so begehrt wie nie zuvor; dasselbe hat auch für einzelne Wohnungen in einem Haus Gültigkeit. Ist man im Besitz einer solchen Wohnung und plant diese Immobilie zu verkaufen, kann man also mit einem angenehmen Geldsegen rechnen – vorausgesetzt, man kennt die Rechte der aktuellen Mieter und stellt sich entsprechend auf Verhandlungen ein.

In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte, was es rund um den Verkauf einer vermieteten Wohnung gibt, welche Rolle das Vorkaufsrecht spielt, wie es mit Besichtigungen in bewohnten Räumlichkeiten aussieht und wie sich ein Mietvertrag auf den Wert der Wohnung auswirkt.

Vermietete Wohnung verkaufen für Schnellleser

• Sehr beliebt sind vermietete Wohnungen bei Kapitalanlegern, die sich durch Mieteinnahmen eine kontinuierliche Rendite versprechen.
• Wenn Sie den optimalen Verkaufspreis für eine vermietete Wohnung wissen möchten, führen Sie vorab eine Renditekalkulation durch.
• Denken Sie daran, dass auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung zahlreiche Unterlagen vorhanden sein müssen, beispielsweise eine Wohnflächenberechnung, ein Auszug aus dem Grundbuch und ein Energieausweis.
• Auch im Falle des Verkaufs einer vermieteten Wohnung bleibt der bestehende Mietvertrag gültig und weiterhin bestehen.
• Sollten Sie noch keine zehn Jahre lang im Besitz der vermieteten Wohnung sein, müssen Sie beim Verkauf des Objektes eine Spekulationssteuer an das Finanzamt abführen.
• Mit einem Makler an der Seite können Sie eine vermietete Wohnung in der Regel schneller zu einem attraktiven Preis verkaufen.

Wie funktioniert eine Renditekalkulation für Immobilien?

Eine Renditeberechnung ist für Immobilien vergleichsweise schwierig, denn unterschiedliche Faktoren haben Einfluss auf das Ergebnis. So können Sie das Ergebnis positiv beeinflussen, wenn Sie weniger Eigenkapital für den Kauf der Wohnung verwenden und einen Teil der Kaufsumme stattdessen mit einem günstigen Kredit finanzieren.

Wie berechnet man die Rendite für eine Immobilie?

Als grobe Orientierung für die Rendite dient eine recht einfache Formel:

Rendite in Prozent = (Nettokaltmiete der Wohnung pro Jahr / Kaufpreis) multipliziert mit 100.

Beispiel: Wenn die jährliche Nettokaltmiete 20.000 Euro beträgt und die Wohnung 400.000 Euro gekostet hat, bedeutet dies ein Renditeergebnis von fünf Prozent.

Welche Folgen hat der Vermietungszustand auf den Verkaufspreis?

Lange hielt sich in der Immobilienbranche der Grundsatz, dass der Verkaufspreis einer vermieteten Wohnung vergleichsweise niedrig ausfällt. Dies hat den Grund, dass die Vielzahl an potentiellen Käufern komplette Immobilien und Wohnungen für die Eigennutzung anschaffen.

In den letzten Jahren konnte man jedoch immer mehr eine Flucht in Sachwerte beobachten. Zu diesen Sachwerten zählen auch Immobilien. So haben viele Personen ihr Kapital in Häuser und Wohnungen angelegt. Dies hat an vielen Orten zu deutlichen Preissteigerungen auf den regionalen Immobilienmärkten geführt. Auch vermietete Wohnungen haben daher sehr gute Chancen, zu einem lukrativen Preis den Besitzer zu wechseln.

An wen lassen sich vermietete Wohnungen verkaufen?

Generell kommen für den Kauf vermieteter Wohnungen zwei Zielgruppen infrage:

1. Personen, die eine Wohnung für den Eigenbedarf nutzen möchten.
2. Kapitalanleger, die mit der Vermietung einer Eigentumswohnung eine Rendite erwirtschaften möchten.

Es liegt in der Natur der Sache, dass private Käufer unvermietete Wohnungen und Häuser vermieteten Objekten vorziehen. Daher ist die Auswahl an potentiellen Käufern bei vermieteten Objekten eingeschränkt. Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, verhandeln Sie häufig mit Investoren oder Immobiliengesellschaften. Für diese spielen dann ein sonniger Balkon, eine ruhige Nachbarschaft und eine gute Ausstattung und Einrichtung keine übergeordnete Rolle. Es geht in diesen Fällen am ehesten um die Renditeaussichten.

Den Verkaufspreis für vermietete Wohnungen festlegen

Möchten Sie einen Angebotspreis für die vermietete Wohnung bestimmen, führen Sie im Vorfeld eine Renditekalkulation aus Sicht potenzieller Investoren durch. Zusätzlich betrachten Sie die preisliche Entwicklung ähnlicher Wohnungen in Ihrem Umfeld. Für einen erfolgreichen und möglichst lukrativen Verkauf spielt insbesondere der Quadratmeterpreis neben der Rendite und den Kaufpreisfaktoren eine große Rolle.

Ein Tipp: Die Bewertung einer vermieteten Wohnung ist deutlich komplizierter als für unvermietete Räumlichkeiten. Aus diesem Grund ist es zu empfehlen, einen Experten für die Immobilienbewertung zu kontaktieren.

Vor dem Verkauf den Verkehrswert der vermieteten Wohnung ermitteln

Beim Verkauf einer Wohnung ist es wichtig, bereits im Vorfeld zu wissen, welchen Wert diese hat und welcher Preis sich dafür auf dem regionalen Markt erzielen lässt. Als vereinfachte Faustformel für die Ermittlung des Verkehrswertes gilt: Je knapper das Angebot und je höher die Nachfrage, umso höher wird der Verkehrswert ausfallen.

Unabhängig davon ist es ratsam, bei der Wertermittlung frei von Spekulationen und nüchtern zu definieren, welchen Wert die vermietete Wohnung hat. Folgende Faktoren spielen hierfür eine wichtige Rolle:

• die Nutz- und Wohnfläche
• der Zustand und das Baujahr der gesamten Immobilien
• der Sanierungs- und Renovierungszustand der Wohnung
• die Ausstattung von Bad und Küche
• besondere Details wie ein Kellerabteil, eine Tiefgarage, ein Fahrstuhl oder ein Balkon.

Einen Fachmann für die Wertermittlung an der Seite haben

Ein Immobilienmakler oder Gutachter kann hilfreich bei dieser schwierigen Bewertung sein, da die Wertermittlung vor allem bei vermieteten Wohnungen in Mehrparteienhäusern knifflig ausfallen kann. Eine solide Wertermittlung sollte die Grundlage für einen späteren Verkauf bilden. Es kommt nicht selten vor, dass Verkäufer Gerüchten von hohen Verkaufspreisen aus der direkten Nachbarschaft zum Opfer fallen, die sich jedoch in der Realität niemals erzielen ließen. Wenn Sie vor allem zeitnah interessierte Käufer finden möchten, wird dies nur geschehen, wenn der Verkaufspreis der vermieteten Wohnung angemessen ist.

Ein Kaufvertrag bricht einen Mietvertrag nicht

Kauf bricht Miete nicht – so lautet ein Ausdruck aus dem Immobilienbereich. Ordnen Sie daher den bestehenden Mietvertrag entsprechend ein, dass er durch einen Verkauf der Wohnung nicht aufgehoben wird.

• Für einen Mieter ändert sich zunächst nichts, da der Käufer einer vermieteten Wohnung als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag übernommen wird.
• Hat man eine Eigentumswohnung erworben, darf man Mietern nicht einfach grundlos kündigen oder einen neuen Mietvertrag verlangen.
• Änderungen im Mietvertrag müssen zwischen dem Mieter und dem neuen Eigentümer verhandelt und in einem Vertrag schriftlich fixiert werden.

Kündigungsfristen beachten

Natürlich hat ein Eigentümer noch vor dem Verkauf einer vermieteten Wohnung die Möglichkeit, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen. Der Gesetzgeber schützt Mieter jedoch in besonderem Maße, weil diese als schwächere Vertragspartei vermutet werden. Ein solcher Schutzfaktor für den Mieter ist der gesetzliche Kündigungsschutz für den Eigenbedarf. Der neue Besitzer muss sich hierbei an die folgenden Fristen halten:

• Eine Mietdauer bis zu fünf Jahren bedeutet eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
• Eine Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren bedeutet eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.
• Sollte die Mietdauer mehr als acht Jahre betragen, bedeutet dies eine Kündigungsfrist von neun Monaten.

Eigenbedarfskündigung: Ein Überblick für Schnellleser

Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist nur dann rechtens, wenn der Besitzer die Räumlichkeiten tatsächlich selbst bewohnt oder nahe Angehörige bewohnen lässt. Zu solchen nahen Angehörigen zählen beispielsweise eigene Kinder.

Wann kann ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Für Personen, die eine bereits vermietete Wohnung kaufen, um selbst darin wohnen zu können, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs natürlich interessant. Die drei wichtigsten Voraussetzungen, um erfolgreich wegen Eigenbedarf zu kündigen, finden Sie folgend.

Voraussetzung 1: Die Wohnung wird tatsächlich benötigt

Oberste Grundlage für eine erfolgreiche Kündigung wegen Eigenbedarf ist es, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder seine Familienangehörigen benötigt. Dies bedeutet also, dass er die Wohnung selbst nutzen möchte oder Familienangehörige von ihm darin wohnen sollen. Hierfür müssen nachvollziehbare Gründe vorliegen und angegeben werden, die notfalls auch vor Gericht Bestand haben. Viele Mieter denken, dass eine solche Eigenbedarfskündigung nur rechtens ist, wenn eine Notlage beim Vermieter vorliegt. Dem ist jedoch nicht so. Ebenso wenig muss sich der Vermieter vorschreiben lassen, wie viel Wohnraum für ihn oder seine Angehörigen angemessen ist. Dies kann er selbst entscheiden.

Welche Personen zählen eigentlich zu Familienangehörigen?

Zu den Familienangehörigen, für die eine Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann, zählen neben Geschwistern, dem Ehepartner und Kindern auch die eigenen Eltern sowie entferntere Verwandte, wenn eine soziale Bindung zu ihnen besteht. Dies kann beispielsweise also auch auf die Schwiegermutter oder den Onkel zutreffen.

Übrigens: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist auch rechtens für Pflegekinder und Kinder des Lebenspartners.

Voraussetzung 2: Der Bedarf besteht für Wohnzwecke

Der Vermieter muss die Wohnung zu Wohnzwecken benötigen, wenn er wegen Eigenbedarf kündigen möchte. Möchte er die Räumlichkeiten hingegen überwiegend für berufliche oder gewerbliche Zwecke nutzen, kann er keinen Eigenbedarf anmelden.

Ein Beispiel hierfür ist das Einrichten einer Praxis, wenn sich der Vermieter selbstständig machen möchte. Hiermit verfolgt er einen gewerblichen Zweck und dieser rechtfertigt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht.

Voraussetzung 3: Der Bedarf besteht dauerhaft

Die Nutzungsabsicht des Vermieters darf nicht nur vorübergehend sein. So ist eine zeitweilige Nutzung einer Wohnung als Ferien- oder Zweitwohnung ein Grenzfall, der je nach Gericht unterschiedlich bewertet wird.

Müssen vom Vermieter Gründe für die Eigenbedarfskündigung angegeben werden?

Eine ordentliche Kündigung muss der Vermieter auch im Falle einer Eigenbedarfskündigung begründen. Sollte es zu einer späteren Auseinandersetzung kommen, da der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung einlegt, kann der Vermieter sich nur auf die von ihm in der Kündigung genannten Gründe berufen.

Er muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf angeben, warum er daran ein Interesse hat und für wen die Wohnung vorgesehen ist.

Wie steht es um das Vorkaufsrecht bei vermieteten Wohnungen?

Meistens ist ein Vorkaufsrecht des Mieters nur dann existent, wenn die komplette Immobilie veräußert wird und die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Optimal ist es, wenn Sie sich vor dem Verkauf mit Ihrem Mieter zusammensetzen und die Möglichkeiten gemeinsam besprechen.

Wie läuft die Besichtigung einer vermieteten Wohnung ab?

Natürlich haben Sie als Besitzer der Wohnung das Recht, Kaufinteressenten für eine Besichtigung in die vermietete Wohnung einzuladen. Allerdings sind Sie dabei auch auf die Kooperation des aktuellen Mieters angewiesen, da dieser lediglich einen Besichtigungstermin pro Woche erlauben muss.

Worauf müssen Sie noch achten, wenn es um Besichtigungstermine geht?

• Wenn Sie Kaufinteressenten für eine Besichtigung einladen möchten, dann müssen Sie dem aktuellen Mieter einen solchen Termin vorschlagen, den er anschließend bestätigen oder auch ablehnen kann. Zu empfehlen ist es, die Termine weder spät am Abend noch in den frühen Morgenstunden anzusetzen.
• Wenn der Mieter verreist ist, sind Besichtigungen in diesem Zeitraum ebenso nur nach vorheriger Absprache möglich.
• Grundsätzlich keine Besichtigungstermine dulden müssen Mieter an Sonn- und Feiertagen, es sei denn die Mieter stimmen Terminen an diesen Tagen ausdrücklich zu.

Wie steht es um die Spekulationssteuer beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Unter Umständen müssen Sie mit einer Spekulationssteuer rechnen, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen. Dies gilt jedoch nicht für die nachfolgenden Fälle:

• Seit dem Kauf oder dem Bauende haben Sie die Immobilie selbst bewohnt.
• Sie sind seit mindestens zehn Jahren im Besitz der vermieteten Immobilie.
• Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren zuvor selbst genutzt.

Fazit: Auch vermietete Wohnungen lassen sich verkaufen, erst recht in den aktuellen Boomphasen der Immobilienbranche. Möchten Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, müssen Sie jedoch einige Dinge beachten; erst recht gilt dies, wenn Sie das bestehende Mietverhältnis kündigen und selbst in die Wohnung einziehen möchten.