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Nicht nur komplette Immobilien sind aktuell so begehrt wie nie zuvor; dasselbe hat auch für einzelne Wohnungen in einem Haus Gültigkeit. Ist man im Besitz einer solchen Wohnung und plant diese Immobilie zu verkaufen, kann man also mit einem angenehmen Geldsegen rechnen – vorausgesetzt, man kennt die Rechte der aktuellen Mieter und stellt sich entsprechend auf Verhandlungen ein.
In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte, was es rund um den Verkauf einer vermieteten Wohnung gibt, welche Rolle das Vorkaufsrecht spielt, wie es mit Besichtigungen in bewohnten Räumlichkeiten aussieht und wie sich ein Mietvertrag auf den Wert der Wohnung auswirkt.
Eine Renditeberechnung ist für Immobilien vergleichsweise schwierig, denn unterschiedliche Faktoren haben Einfluss auf das Ergebnis. So können Sie das Ergebnis positiv beeinflussen, wenn Sie weniger Eigenkapital für den Kauf der Wohnung verwenden und einen Teil der Kaufsumme stattdessen mit einem günstigen Kredit finanzieren.
Als grobe Orientierung für die Rendite dient eine recht einfache Formel:
Rendite in Prozent = (Nettokaltmiete der Wohnung pro Jahr / Kaufpreis) multipliziert mit 100.
Beispiel: Wenn die jährliche Nettokaltmiete 20.000 Euro beträgt und die Wohnung 400.000 Euro gekostet hat, bedeutet dies ein Renditeergebnis von fünf Prozent.
Lange hielt sich in der Immobilienbranche der Grundsatz, dass der Verkaufspreis einer vermieteten Wohnung vergleichsweise niedrig ausfällt. Dies hat den Grund, dass die Vielzahl an potentiellen Käufern komplette Immobilien und Wohnungen für die Eigennutzung anschaffen.
In den letzten Jahren konnte man jedoch immer mehr eine Flucht in Sachwerte beobachten. Zu diesen Sachwerten zählen auch Immobilien. So haben viele Personen ihr Kapital in Häuser und Wohnungen angelegt. Dies hat an vielen Orten zu deutlichen Preissteigerungen auf den regionalen Immobilienmärkten geführt. Auch vermietete Wohnungen haben daher sehr gute Chancen, zu einem lukrativen Preis den Besitzer zu wechseln.
Generell kommen für den Kauf vermieteter Wohnungen zwei Zielgruppen infrage:
Es liegt in der Natur der Sache, dass private Käufer unvermietete Wohnungen und Häuser vermieteten Objekten vorziehen. Daher ist die Auswahl an potentiellen Käufern bei vermieteten Objekten eingeschränkt. Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, verhandeln Sie häufig mit Investoren oder Immobiliengesellschaften. Für diese spielen dann ein sonniger Balkon, eine ruhige Nachbarschaft und eine gute Ausstattung und Einrichtung keine übergeordnete Rolle. Es geht in diesen Fällen am ehesten um die Renditeaussichten.
Möchten Sie einen Angebotspreis für die vermietete Wohnung bestimmen, führen Sie im Vorfeld eine Renditekalkulation aus Sicht potenzieller Investoren durch. Zusätzlich betrachten Sie die preisliche Entwicklung ähnlicher Wohnungen in Ihrem Umfeld. Für einen erfolgreichen und möglichst lukrativen Verkauf spielt insbesondere der Quadratmeterpreis neben der Rendite und den Kaufpreisfaktoren eine große Rolle.
Ein Tipp: Die Bewertung einer vermieteten Wohnung ist deutlich komplizierter als für unvermietete Räumlichkeiten. Aus diesem Grund ist es zu empfehlen, einen Experten für die Immobilienbewertung zu kontaktieren.
Vor dem Verkauf den Verkehrswert der vermieteten Wohnung ermitteln
Beim Verkauf einer Wohnung ist es wichtig, bereits im Vorfeld zu wissen, welchen Wert diese hat und welcher Preis sich dafür auf dem regionalen Markt erzielen lässt. Als vereinfachte Faustformel für die Ermittlung des Verkehrswertes gilt: Je knapper das Angebot und je höher die Nachfrage, umso höher wird der Verkehrswert ausfallen.
Unabhängig davon ist es ratsam, bei der Wertermittlung frei von Spekulationen und nüchtern zu definieren, welchen Wert die vermietete Wohnung hat. Folgende Faktoren spielen hierfür eine wichtige Rolle:
Ein Immobilienmakler oder Gutachter kann hilfreich bei dieser schwierigen Bewertung sein, da die Wertermittlung vor allem bei vermieteten Wohnungen in Mehrparteienhäusern knifflig ausfallen kann. Eine solide Wertermittlung sollte die Grundlage für einen späteren Verkauf bilden. Es kommt nicht selten vor, dass Verkäufer Gerüchten von hohen Verkaufspreisen aus der direkten Nachbarschaft zum Opfer fallen, die sich jedoch in der Realität niemals erzielen ließen. Wenn Sie vor allem zeitnah interessierte Käufer finden möchten, wird dies nur geschehen, wenn der Verkaufspreis der vermieteten Wohnung angemessen ist.
Kauf bricht Miete nicht – so lautet ein Ausdruck aus dem Immobilienbereich. Ordnen Sie daher den bestehenden Mietvertrag entsprechend ein, dass er durch einen Verkauf der Wohnung nicht aufgehoben wird.
Natürlich hat ein Eigentümer noch vor dem Verkauf einer vermieteten Wohnung die Möglichkeit, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen. Der Gesetzgeber schützt Mieter jedoch in besonderem Maße, weil diese als schwächere Vertragspartei vermutet werden. Ein solcher Schutzfaktor für den Mieter ist der gesetzliche Kündigungsschutz für den Eigenbedarf. Der neue Besitzer muss sich hierbei an die folgenden Fristen halten:
Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist nur dann rechtens, wenn der Besitzer die Räumlichkeiten tatsächlich selbst bewohnt oder nahe Angehörige bewohnen lässt. Zu solchen nahen Angehörigen zählen beispielsweise eigene Kinder.
Für Personen, die eine bereits vermietete Wohnung kaufen, um selbst darin wohnen zu können, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs natürlich interessant. Die drei wichtigsten Voraussetzungen, um erfolgreich wegen Eigenbedarf zu kündigen, finden Sie folgend.
Oberste Grundlage für eine erfolgreiche Kündigung wegen Eigenbedarf ist es, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder seine Familienangehörigen benötigt. Dies bedeutet also, dass er die Wohnung selbst nutzen möchte oder Familienangehörige von ihm darin wohnen sollen. Hierfür müssen nachvollziehbare Gründe vorliegen und angegeben werden, die notfalls auch vor Gericht Bestand haben. Viele Mieter denken, dass eine solche Eigenbedarfskündigung nur rechtens ist, wenn eine Notlage beim Vermieter vorliegt. Dem ist jedoch nicht so. Ebenso wenig muss sich der Vermieter vorschreiben lassen, wie viel Wohnraum für ihn oder seine Angehörigen angemessen ist. Dies kann er selbst entscheiden.
Zu den Familienangehörigen, für die eine Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann, zählen neben Geschwistern, dem Ehepartner und Kindern auch die eigenen Eltern sowie entferntere Verwandte, wenn eine soziale Bindung zu ihnen besteht. Dies kann beispielsweise also auch auf die Schwiegermutter oder den Onkel zutreffen.
Übrigens: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist auch rechtens für Pflegekinder und Kinder des Lebenspartners.
Der Vermieter muss die Wohnung zu Wohnzwecken benötigen, wenn er wegen Eigenbedarf kündigen möchte. Möchte er die Räumlichkeiten hingegen überwiegend für berufliche oder gewerbliche Zwecke nutzen, kann er keinen Eigenbedarf anmelden.
Ein Beispiel hierfür ist das Einrichten einer Praxis, wenn sich der Vermieter selbstständig machen möchte. Hiermit verfolgt er einen gewerblichen Zweck und dieser rechtfertigt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht.
Die Nutzungsabsicht des Vermieters darf nicht nur vorübergehend sein. So ist eine zeitweilige Nutzung einer Wohnung als Ferien- oder Zweitwohnung ein Grenzfall, der je nach Gericht unterschiedlich bewertet wird.
Eine ordentliche Kündigung muss der Vermieter auch im Falle einer Eigenbedarfskündigung begründen. Sollte es zu einer späteren Auseinandersetzung kommen, da der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung einlegt, kann der Vermieter sich nur auf die von ihm in der Kündigung genannten Gründe berufen.
Er muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf angeben, warum er daran ein Interesse hat und für wen die Wohnung vorgesehen ist.
Meistens ist ein Vorkaufsrecht des Mieters nur dann existent, wenn die komplette Immobilie veräußert wird und die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Optimal ist es, wenn Sie sich vor dem Verkauf mit Ihrem Mieter zusammensetzen und die Möglichkeiten gemeinsam besprechen.
Natürlich haben Sie als Besitzer der Wohnung das Recht, Kaufinteressenten für eine Besichtigung in die vermietete Wohnung einzuladen. Allerdings sind Sie dabei auch auf die Kooperation des aktuellen Mieters angewiesen, da dieser lediglich einen Besichtigungstermin pro Woche erlauben muss.
Unter Umständen müssen Sie mit einer Spekulationssteuer rechnen, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen. Dies gilt jedoch nicht für die nachfolgenden Fälle:
Fazit: Auch vermietete Wohnungen lassen sich verkaufen, erst recht in den aktuellen Boomphasen der Immobilienbranche. Möchten Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, müssen Sie jedoch einige Dinge beachten; erst recht gilt dies, wenn Sie das bestehende Mietverhältnis kündigen und selbst in die Wohnung einziehen möchten.