Augen auf beim Wohnungsverkauf – Worauf Sie unbedingt achten sollten

In der heutigen Zeit sind Immobilien so begehrt wie kaum jemals zuvor. Entsprechend lukrativ kann der Wohnungsverkauf sein, wenn man in der glücklichen Lage ist, eine Immobilie sein Eigen nennen zu können. Doch worauf kommt es eigentlich beim Verkauf einer Wohnung an? Was sollte man beachten und wo lauern mögliche Fallstricke? In diesem Artikel erfahren Sie Antworten auf diese Fragen und wir möchten Ihnen einige Tipps an die Hand geben, damit der Verkauf einer Wohnung für Sie zu einem guten Geschäft wird.

Einen Überblick über die Aufgaben beim Wohnungsverkauf verschaffen

Möchte man eine Wohnung verkaufen, dann stehen einige Aufgaben an. Am besten beginnt man daher so früh wie möglich mit der Planung des Verkaufs, um einen zeitlichen Puffer zu haben und am Ende nicht in Zeitnot zu geraten. Mangelnde Zeit ist immer ein schlechter Ratgeber und eine übereilte Entscheidung in Sachen Wohnungsverkauf kann man am Ende finanziell schwer bereuen. In diesen folgenden Abschnitten erfahren Sie, wie lange die Vermarktung einer Wohnung dauert und welche Hinweise es für einen guten Preis gibt.

Vorbereitung des Wohnungsverkaufs

Planen Sie möglichst viel Zeit ein, wenn es um den Verkauf Ihrer Wohnung geht. Unterschätzen Sie die Vorbereitungen nicht, die vor dem Wohnungsverkauf anstehen. Rechnen Sie damit, dass es durchaus mehrere Wochen oder Monate dauern kann, ehe Sie passende Käufer gefunden haben. Zusätzlich sind die typischen Aufgaben, die rund um den Verkauf einer Wohnung anfallen, zeitintensiv. Beispiele für anfallende Aufgaben rund um den Verkauf einer Wohnung:

• Fotos müssen erstellt werden, denn bekanntlich kauft niemand gerne die sprichwörtliche Katze im Sack.
• Mit einem Exposé sorgen Sie dafür, dass sich potenzielle Kaufinteressenten ein gutes Bild vom Objekt machen können.
• Auch die Kommunikation mit Interessenten nimmt eine gewisse Zeit in Anspruch, denn sicherlich fallen so manche Fragen an, die Sie beantworten müssen.
• Liegt konkretes Interesse von potenziellen Käufern vor, dann geht es darum, Besichtigungstermine zu organisieren und durchzuführen. Auch dies nimmt regelmäßig immer wieder Zeit in Anspruch.
• Wenn Interesse seitens der potenziellen Käufer bestehen sollte, geht es nun an die Preisverhandlungen. Hierbei ist natürlich ein gewisses Verhandlungsgeschick gefragt, um den bestmöglichen Preis erzielen zu können.
• Doch auch amtliche Angelegenheiten wollen im Rahmen des Verkaufs erledigt werden. Zu denken ist in diesem Zusammenhang beispielsweise an die Eintragung ins Grundbuch und einen Besuch beim Notar.

Die richtige Zielgruppe wählen und ansprechen

Immer häufiger sind Wohnungen begehrt bei ehemaligen Mietern und Pendlern. Das Ziel dieser Personen ist es, im Alter Eigentum zu besitzen und monatliche finanzielle Belastungen durch Mietzahlungen zu vermeiden. Ein wichtiger Tipp für den Wohnungsverkauf ergibt sich aus dieser Tatsache: Sie sollten sich vor dem Verkauf möglichst genau überlegen, für welche Zielgruppe Ihre Wohnung besonders attraktiv ist. Eine kleine Wohnung im Zentrum einer größeren Stadt ist sicher für Singles sehr interessant. Eine großzügig geschnittene Wohnung in einer ländlichen Region dürfte hingegen für Familien besonders attraktiv sein.

Welche Informationen möchten potenzielle Käufer über die Wohnung erhalten?

Natürlich möchte ein potentieller Käufer möglichst viele Informationen über die zu verkaufende Wohnung erhalten, am besten bereits im Vorfeld. Doch für welche Informationen interessieren sich Käufer tatsächlich vor dem Kauf einer Wohnung?

• Neben der Lage an sich spielt die Infrastruktur eine große Rolle für die Kaufentscheidung. Wie steht es also um die infrastrukturelle Anbindung, beispielsweise in Sachen öffentliche Nahverkehrsmittel, Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten? Vereinfacht gesagt, geht es also darum, die Dinge des täglichen Lebens möglichst schnell erreichen zu können.
• Wie sieht es mit dem Lärm im Umfeld der Wohnung aus? Wie viel Verkehrslärm hört man – an Wochenenden und während der Woche?
• Gibt es Geruchsbelästigungen, beispielsweise durch Fast-Food-Imbisse oder möglicherweise durch eine Kläranlage, die sich in der Nähe der Wohnung befindet?
• Wie steht es um den Zustand der Außenanlagen? Sind diese gepflegt und wie pflegeintensiv sind diese?
• Stehen ausreichend Parkplätze zur Verfügung? Insbesondere in Innenstädten sind ausreichend Parkplätze ein wichtiges Kriterium für potentielle Käufer. Im Idealfall verfügt die Wohnung sogar über Tiefgaragenstellplätze, die ein sicheres Parken des Fahrzeugs ermöglichen.
• Der Schnitt der Wohnung sollte natürlich den Vorstellungen der potentiellen Käufer entsprechen. Größere Räume kann man übrigens durch das Ziehen von Trennwänden verkleinern und an die Wünsche der neuen Besitzer anpassen.
• Wie steht es um die Qualität und das Alter der Warmwasser- und Heizungsanlage? Insbesondere in Zeiten von stetig steigenden Energiekosten ist eine moderne Heizungsanlage, die sich im Haus befindet, sicherlich ein Pluspunkt.
• Wie steht es um die Qualität der Elektroinstallationen in der Wohnung?
• Wie sind WC, Bad und Küche ausgestattet? Befindet sich beispielsweise eine Einbauküche in der Wohnung, verfügt das Bad über ein Fenster für Tageslicht und ist eine Badewanne bzw. Dusche vorhanden?
• In welchem Zustand befinden sich die Böden, Türen und Fenster in der Wohnung?
• Wie steht es um den allgemeinen Zustand der Wohnung? Wann ist mit einer Renovierung bzw. Modernisierung zu rechnen?

Sie sehen anhand dieser unvollständigen Aufzählung, dass potentiellen Käufern eine Menge Fragen durch den Kopf gehen werden und sie auf die unterschiedlichsten Aspekte beim Kauf einer Wohnung achten werden.

Ist der Verkauf oder die Vermietung einer Wohnung besser?

Ob nun eine Vermietung oder ein Verkauf einer Wohnung: Beides bringt Vorzüge und Nachteile mit sich. Einige Beispiele für typische Vorteile und Nachteile, wenn es um den Verkauf einer Wohnung geht, möchten wir Ihnen in den folgenden Abschnitten präsentieren.

• Durch den erfolgreichen Verkauf einer Wohnung erhöhen Sie durch den Verkaufsgewinn natürlich Ihre Liquidität. Der Erlös aus dem Verkauf der Wohnung wird Ihnen neue Investitionshorizonte eröffnen, vielleicht ja auch für eine Anzahlung bzw. für Eigenkapital für den Kauf eines ganzen Hauses.
• Je nachdem, wie lange Sie die Wohnung bereits besitzen und ob Sie vor dem Verkauf selbst in der Wohnung gelebt haben, müssen Sie beim Verkauf mit einer Spekulationssteuer rechnen, die Sie an das Finanzamt abführen müssen.
• Insbesondere in den heutigen Zeiten, in denen sich Immobilien jeglicher Art so teuer wie nie zuvor verkaufen lassen, ist es natürlich wichtig, den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf der Wohnung zu finden. So kann es durchaus sein, dass der Wert der Wohnung nach dem Verkauf noch einmal ansteigt, sodass Sie einen höheren Verkaufsgewinn hätten erzielen können, wenn Sie noch etwas mit dem Verkauf der Wohnung gewartet hätten.
• Vorteilhaft am Verkauf einer Wohnung ist natürlich, dass Sie sich keine Gedanken mehr um eventuell anfallende Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten machen müssen. Ebenso müssen Sie keine Sorge vor zahlungsunfähigen Mietern oder gar Mietnomaden haben, wenn die Wohnung den Eigentümer wechselt.

Eine Wohnung mit einem Makler verkaufen- welche Vorteile bringt Ihnen dies?

Schon kleinere Fehler können beim Verkauf einer Wohnung zu großen finanziellen Auswirkungen führen. Aus diesem Grund ist der Verkauf einer Wohnung gemeinsam mit einem Makler in jedem Fall zu empfehlen. Solch ein Experte in Sachen Wohnungsverkauf wird Ihnen nicht nur Aufwand und Zeit sparen, sondern ist auch bestens vertraut mit den typischen Abläufen beim Verkaufsprozess.

• Ein Immobilienmakler kennt sich sehr genau mit den Preisen für Immobilien in der jeweiligen Region und damit mit dem Immobilienverkauf Somit vermeiden Sie als Laie, einen zu hohen oder zu niedrigen Verkaufspreis festzusetzen. Mit einem Makler an der Seite können Sie also den optimalen Verkaufspreis für Ihre Wohnung erzielen.
• Aufgrund der Expertise des Maklers lassen sich zahlreiche und die passenden Kanäle für den Verkauf nutzen. Der Verkauf einer Wohnung über einen Makler wird also mit großer Wahrscheinlichkeit deutlich schneller abzuwickeln sein als ein Verkauf ohne die Unterstützung eines Maklers.
• Ein Makler wird bereits über eine Datenbank an Kunden verfügen, die auf der Suche nach einer passenden Immobilie sind. Vielleicht ist ja genau Ihre Wohnung genau das richtige für einen Bestandskunden des Maklers. In diesem Fall werden Sie den Verkauf besonders schnell abwickeln können.
• Auch bei rechtlichen Fragen kann Sie ein Immobilienmakler gut und sicher beraten. Sie sollten die rechtlichen Aspekte beim Verkauf einer Wohnung auf keinen Fall unterschätzen. Besser ist es also, einen Fachmann dafür an der Seite zu haben.
• Ein Exposé wirkt sich in jedem Fall verkaufsfördernd aus. Das Erstellen eines solchen Exposees sollten Sie aber in die Hände eines Fachmanns legen, wie es eben ein Immobilienmakler ist. Schließlich soll das Exposé ansprechend wirken und die wichtigsten Fragen über die Wohnung bereits beantworten. Ein Immobilienmakler kennt sich mit dem Erstellen eines Exposés bestens aus und weiß genau, welche Punkte in einem solchen Exposé nicht fehlen dürfen.

Was ist beim Verkauf einer Mietwohnung zu beachten?

Natürlich lassen sich nicht nur Eigentumswohnungen auf dem Immobilienmarkt verkaufen, sondern es ist auch möglich, für vermietete Wohnungen einen neuen Besitzer zu finden. Besonders wichtig hierbei ist das Wissen, an wen die Wohnung verkauft wird. Bei Kapitalanlegern gestaltet sich der Verkauf in der Regel problemlos. Hiervon unberührt bleibt das eigentliche Mietverhältnis. Daher müssen Sie dem Käufer in der Regel Informationen über die Miete sowie über die letzten Mietanpassungen vorlegen können. Etwas komplizierter ist die Situation, wenn der neue Eigentümer die Wohnung selbst nutzen möchte. Immerhin lässt sich dem aktuellen Mieter nicht einfach ohne Grund kündigen. Nach dem Wohnungsverkauf ist es für den neuen Eigentümer ein schwieriges Unterfangen, Eigenbedarf anzumelden. Daher ist es weniger ratsam, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, in welcher der neue Eigentümer selbst leben möchte.

Eine Checkliste für den Wohnungsverkauf

Für den Wohnungsverkauf benötigen Sie bestimmte Unterlagen und Informationen. In der folgenden Aufzählung finden Sie die notwendigen Dokumente für einen reibungslosen Wohnungsverkauf.

• Ein Auszug aus dem Grundbuch
• ein Grundrissplan
• eine Brandversicherungsurkunde
• eine Teilungserklärung
• einen aktuellen Wirtschaftsplan
• eine Übersicht über die Rücklagen
• eine Baubeschreibung, sofern vorhanden
• einen Energieausweis
• eine Kopie des Mietvertrages, sofern die Wohnung vermietet ist
• Protokolle von den vergangenen drei Eigentümerversammlungen
• eine aktuelle Wohngeldabrechnung

Welche Besonderheiten sind beim Kaufvertrag für eine Wohnung zu beachten?

Im Vergleich zu üblichen Immobilienkaufverträgen gibt es bei einem Kaufvertrag für eine Wohnung einige Besonderheiten. So brauchen Personen, die eine Eigentumswohnung kaufen, eine Teilungserklärung. In dieser werden Lage und Größe der Wohnung in der jeweiligen Immobilie beschrieben. Abhängig vom jeweiligen Anteil in der Teilungserklärung muss der neue Eigentümer Hausgeld zahlen. Dieses dient dazu, Rücklagen für Instandhaltungsarbeiten zu bilden und wird zudem für den Unterhalt der Gemeinschaftsflächen verwendet. Zusätzlich enthält die Teilungserklärung Regelungen bezüglich Sondernutzungsrechten und Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum. Eine Teilungserklärung erstellt ein Notar, der diese beim Grundbuchamt eintragen lässt.

Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung?

Natürlich lässt sich auf die Frage, wie lange der Wohnungsverkauf dauert, keine pauschale Antwort geben, denn der Verkauf einer Wohnung hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab, wie etwa dem Verkaufspreis und letztlich auch der Lage und der Ausstattung der Wohnung. Dennoch lässt sich festhalten, dass sich Wohnungen in gefragten Regionen und insbesondere Großstädten schneller verkaufen lassen als in strukturschwachen Gebieten. So sind Wohnungen in München, Berlin oder Düsseldorf in der Regel schneller wieder vom Markt als in kleinen Gemeinden, die sich weit entfernt von Ballungszentren befinden. Als Faustregel können Sie sich merken, mindestens drei oder besser noch vier Monate für den Verkauf einer Wohnung einzuplanen. Selbst wenn ein prinzipielles Interesse vorhanden ist, benötigen Sie für die vielen Formalitäten, Notargänge und dergleichen eine gewisse Vorlaufzeit.

Wie ermitteln Sie den Verkaufspreis für eine Wohnung?

Am besten lassen Sie die Immobilie im Allgemeinen und die Wohnung im Speziellen von einem erfahrenen Immobilienmakler bewerten. Für den Verkaufspreis spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, beispielsweise die Ausstattung und die Größe. Dadurch erhalten Sie eine fundierte Grundlage für Verkaufsverhandlungen mit potentiellen Interessenten, sofern Sie diese Gespräche selbst in die Hand nehmen möchten. Besser ist es aber in der Regel, dies von einem erfahrenen Makler erledigen zu lassen, beispielsweise auch für den Fall, dass sich weitere Fragen seitens der Interessenten ergeben. Fazit: Der Verkauf einer Wohnung ist etwas, das Sie nicht übers Knie brechen sollten. Schließlich geht es hierbei um viel Geld – Ihr Geld. Im Idealfall haben Sie einen erfahrenen Immobilienmakler an der Seite, der Sie beim gesamten Verkaufsprozess begleitet und mit Rat und Tat zur Seite steht. Durch einen solchen erfahrenen Fachmann an der Seite werden Sie mit Sicherheit den bestmöglichen Preis beim Verkauf Ihrer Wohnung erzielen können und sind auch rechtlich jederzeit auf der sicheren Seite.