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Wann macht ein Rückmietverkauf Sinn und worauf ist dabei zu achten?

Ein Rückmietverkauf ist zwar ein eher selten auftretendes Immobiliengeschäft, bietet jedoch in verschiedenen Szenarien einige Vorteile. Inhalt beim Rückmietverkauf ist es, die eigene Immobilie zu verkaufen und direkt zurückzumieten. In welchen Situationen dies Sinn macht und worauf es bei der Gestaltung des Kaufvertrages besonders zu achten gilt, werden Sie in diesem Ratgeber erfahren.

Die wichtigsten Informationen zum Thema Rückmietverkauf in der Übersicht:

  • Ihre Immobilie wechselt beim Rückmietverkauf ihren Eigentümer. Sie selbst bleiben als Mieter in der Immobilie wohnen.
  • Vor allem bei finanziellen Engpässen und innerhalb einer Familie kann ein Rückmietverkauf ein sinnvolles Szenario sein.
  • Im Mietvertrag sollten sämtliche Einzelheiten des Mietverhältnisses genau geregelt sein. Zu denken ist hier zum Beispiel an einen Kündigungsausschluss.
Was ist ein Rückmietverkauf?
Was ist ein Rückmietverkauf?

Was ist unter einem Rückmietverkauf zu verstehen?

Bei einem Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus, haben jedoch das Recht, direkt nach dem Verkauf als Mieter in der Immobilie wohnen zu bleiben. Sie tauschen damit also Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer gegen die eines Mieters. Im Gegensatz zur Vereinbarung eines gewöhnlichen Wohnrechts, das auch ohne monatliche Zahlungen eingeräumt wird, müssen Sie beim Rückmietverkauf häufig einen monatlichen Mietzins an den neuen Besitzer entrichten.

Warum eigentlich ein Rückmietverkauf?

Es gibt typische Szenarien, in denen ein Rückmietverkauf sinnvoll ist. Welche dies sind, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.

Grund 1: Beschaffung von Kapital

Der häufigste Grund für einen Rückmietverkauf ist der Bedarf nach Kapital, das möglichst schnell zur Verfügung stehen soll und sich frei verfügbar einsetzen lässt. Dabei ist es unerheblich, ob es nun darum gehen soll, beispielsweise Schulden abzutragen, unerwartete finanzielle Engpässe auszugleichen oder neue Investitionen zu tätigen, für die man keinen Kredit aufnehmen kann oder möchte.

Mit einem Rückmietverkauf lässt sich beispielsweise ein laufender Immobilienkredit vorzeitig ablösen, sodass sich die monatliche finanzielle Belastung senken lässt – sehr praktisch beispielsweise, wenn plötzlich monatliche Einnahmen wegbrechen, wie es beim Renteneintritt der Fall ist. Allerdings macht ein Rückmietverkauf, um einen Immobilienkredit vorzeitig abzulösen, nur dann Sinn, wenn die monatliche Kreditrate höher ausfällt als der vereinbarte Mietzins.

Mehr Zeit im Alter
Mehr Zeit im Alter

Grund 2: Mehr Zeit im Alter

Insbesondere Hausbesitzer, die bereits in die Jahre gekommen sind, haben häufig keine Energie oder Zeit, um sich vollumfänglich um alle anfallenden Aufgaben eines Immobilienbesitzers zu kümmern. Auch können in diesem Fall finanzielle Aspekte eine Rolle spielen. Der Rückmietverkauf bringt es in diesem Fall mit sich, dass ehemalige Eigentümer in ihrer Wohnung oder ihrem Haus wohnen bleiben können und die komplette finanzielle und organisatorische Verantwortung an den neuen Eigentümer abgeben.

Grund 3: Steuerliche Gründe

Ein Rückmietverkauf kann auch innerhalb einer Familie sinnvoll sein. Verkaufen Sie Ihre Immobilie an Ihre Verwandten und künftigen Erben, ersparen Sie diesen hohe Schenkungs- oder Erbschaftssteuern nach Ihrem Ableben. Zugleich können Sie sich den eigenen Wohnraum sichern. Ihre Erben haben zudem die Möglichkeit, einen Immobilienkredit für aktuell niedrige Zinsen aufzunehmen und dabei die monatlichen Kreditraten durch die Mietzinsen zu begleichen, ohne dass eine finanzielle Mehrbelastung die Folge ist. Im Optimalfall können die Erben die Immobilie später mit Gewinn verkaufen, weitervermieten oder die dann abbezahlte Immobilie auch selbst nutzen.

Was ist beim Rückmietverkauf zu beachten?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und anschließend darin zur Miete wohnen möchten, gelten generell dieselben Regeln wie bei einem gewöhnlichen Immobilienverkauf. Mit einem Immobilienmakler an der Seite können Sie die Chancen auf einen erfolgreichen Rückmietverkauf steigern und einen möglichst hohen Verkaufserlös erzielen.

Auf welche Faktoren Sie beim Rückmietverkauf besonders achten, erfahren Sie in der folgenden Aufzählung.

Faktor 1: Ein wasserdichter Mietvertrag

Bei einem Rückmietverkauf sollten Sie vor allem darauf achten, dass Sie Ihren Wunsch, als Mieter nach dem Verkauf der Immobilie in dieser wohnen bleiben zu können, vertraglich absichern. Dazu braucht es nicht nur einen notariellen Kaufvertrag, sondern auch einen entsprechenden Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer. Achten Sie darauf, dass der Mietvertrag unbefristet ist und im Idealfall auch eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit ausgeschlossen ist. Ebenso ist es wichtig, die monatlichen Miet- und Nebenkosten im Mietvertrag klar zu definieren.

Wasserdichter Mietvertrag
Wasserdichter Mietvertrag

Faktor 2: Eine fundierte Immobilienbewertung

Eine Immobilienbewertung, die von einem Fachmann für Immobilien durchgeführt wurde, ist sehr wichtig, da Sie ansonsten Gefahr laufen, sich von einem potentiellen Käufer täuschen zu lassen. Schließlich ist es Ihr Ziel, die Immobilie zu einem möglichst lukrativen Preis zu verkaufen. Daher macht es Sinn, eine Immobilienbewertung von einem Immobilienfachmann bzw. einem Immobiliengutachter durchführen zu lassen. Auf Grundlage dessen Schätzung können Sie sämtliche weiteren finanziellen Aspekte, wie beispielsweise den Verkaufspreis oder die Höhe der monatlichen Mietzahlungen, recht einfach errechnen.

Zusätzliche Absicherung durch ein Wohnrecht

Wenn Sie Ihr Recht auf Miete zusätzlich absichern möchten, haben Sie die Möglichkeit, ein Wohnrecht im notariellen Kaufvertrag zu vereinbaren. Dieses Wohnrecht lässt sich im Grundbuch eintragen und sichert das Mietrecht für Sie ab. Ihr Wohnrecht begründen Sie dann somit nicht mehr nur auf den Mietvertrag, sondern auch auf ein explizites Wohnrecht, das im Grundbuch einzusehen ist. Auf diese Weise sind Sie doppelt abgesichert.

Mit einem vereinbarten Wohnrecht dürfen Sie die Wohnung oder das Haus selbst nutzen. Dasselbe gilt für sämtliche Einrichtungen des Hauses und des Grundstückes sowie alle dem Gebrauch dienenden Anlagen. Ein solches Wohnrecht lässt sich wahlweise an einzelne oder sämtliche Räumlichkeiten der Immobilie bestellen.

Übersicht über die Vorzüge und Nachteile beim Rückmietverkauf

Wie so viele Dinge im Leben hat auch ein Rückmietverkauf gewisse Vorzüge, aber auch Nachteile. Welche dies sind, erfahren Sie folgend.

Die Vorteile beim Rückmietverkauf

  • Unabhängig von Bonitäten und Banken verschaffen Sie sich Liquidität.
  • Auch wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie Ihr gewohntes Wohnumfeld nicht aufgeben.
  • Sie sind befreit von vielen organisatorischen Dingen, welche die Immobilie betreffen.
  • Sie bekommen den vollen Marktpreis der Immobilie.

Die Nachteile beim Rückmietverkauf

  • Potentielle Kaufinteressenten sind vor allem Personen, welche die Immobilie als Kapitalanlage ansehen, später selbst darin wohnen möchten oder die Immobilie einem Angehörigen überlassen wollen.
  • Die Mieteinnahmen müssen vom Käufer versteuert werden.
  • Unter Umständen haben Sie nicht die finanziellen Möglichkeiten, um die Mietzahlungen über viele Jahre oder Jahrzehnte aufzubringen. In diesem Fall würde der Mietvertrag enden.

Fazit: Ein Rückmietverkauf ist eine Option, wenn Sie unabhängig von Banken und Bonität Liquidität benötigen und sich nicht mehr um zahlreiche organisatorische Dinge rund um die Immobilie kümmern möchten. Sie übertragen also die Verantwortung für die Immobilie auf den Käufer, müssen dabei aber nicht auf Ihr gewohntes Wohnumfeld verzichten, sondern können in der jeweiligen Immobilie wohnen bleiben.

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