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Eine Immobilie mit Nießbrauch möglichst lukrativ verkaufen

Das Nießbrauchrecht regelt die Möglichkeit, eine verkaufte Immobilie noch für eigene Zwecke nutzen zu dürfen. Was genau Nießbrauchrecht bedeutet, welche Vorzüge und Nachteile es mit sich bringt und ob sich eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen lässt, werden Sie in diesem Artikel erfahren.

Immobilie mit Nießbrauch verkaufen für Schnellleser

  • Wenn Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht genießen, dürfen Sie eine Immobilie selbst verwenden und zum Beispiel vermieten.
  • Als Nutznießer der Immobilie sind Sie für die steuerlichen Aspekte verantwortlich. Die Höhe der Abgaben ist dabei von der Höhe des Nießbrauchs abhängig.
  • Eltern ist es möglich, ihre Immobilie auf ihre Kinder zu übertragen. Dank Nießbrauchrecht können sie Grundstück und Haus weiter nutzen und auch vermieten.
Immobilie mit Nießbrauch verkaufen
Immobilie mit Nießbrauch verkaufen

Was bedeutet der Begriff Nießbrauch eigentlich?

Nießbrauch, dieser Begriff klingt irgendwie sperrig; dies ist auch kein Wunder, denn bekannt war er bereits im Mittelalter. Wenn ein Nießbrauchrecht vorliegt, ist eine Person dazu berechtigt, ein Objekt zu nutzen und hieraus wirtschaftliche Vorteile zu erlangen, wie es beispielsweise bei Grundstücken und Immobilien der Fall ist. Haben Sie ein Nießbrauchrecht, dürfen Sie die Wohnung oder das Haus selbst bewohnen und beispielsweise auch vermieten und damit Mieteinnahmen erzielen.

Nießbrauch und Grundbuch

Ein Nießbrauchrecht steht in der Regel im Grundbuchauszug. Liegt Nießbrauchrecht vor, hat der Nutznießer Nutzungsrechte am Eigentum. Wenn zum Beispiel die Eltern zu ihren Lebzeiten das Haus oder Grundstück an ihre Kinder übertragen möchten, vereinbart man häufig ein umfangreiches Nutzungsrecht. Für die Eltern bringt dies den Vorteil, weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben zu können und unter Umständen durch Vermietungen Einnahmen zu erzielen. Praktisch lässt sich dies auch als vorweggenommene Erbfolge ansehen, weil prinzipiell bereits jetzt das Erbe an die Kinder übergeht.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Häufig setzt man das Nießbrauchrecht mit dem Wohnrecht gleich. Jedoch existiert dabei ein deutlicher Unterschied. In beiden Fällen dürfen Personen das Eigentum Dritter nutzen. Ist ein Wohnrecht vereinbart, bleibt es allein bei dieser Nutzung. Verfügt man lediglich über ein Wohnrecht, lassen sich keine wirtschaftlichen Gewinne aus dem Objekt generieren. Beim Nießbrauchrecht verhält es sich anders, denn hier sind auch wirtschaftliche Gewinne aus Vermietungen möglich. Besitzt man ein Nießbrauchrecht, ist man also nutzungsberechtigt und zugleich wirtschaftlicher Eigentümer.

Wie kann man eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen?

Grundsätzlich kann es zum Teil ein schwieriges Unterfangen sein, eine Immobilie mit Nießbrauch zu verkaufen. Nießbrauchrechte sind im Grundbuch vermerkt. Dies bedeutet, dass es auch nach einem Verkauf weiterhin bestehen bleibt. Interessiert man sich für eine solche Immobilie, muss man im Hinterkopf behalten, dass Personen mit Nießbrauch die Immobilie weiterhin bewohnen dürfen und auch Mieteinnahmen damit erzielen können.
Immobilien mit Nießbrauch für Kapitalanleger
Immobilien mit Nießbrauch für Kapitalanleger

Immobilien mit Nießbrauch interessant für Kapitalanleger

Immobilien mit eingetragenem Nießbrauchrecht sind für Selbstnutzer also weniger interessant. Anders sieht es hingegen für den einen oder anderen Kapitalanleger aus. Um eine Immobilie mit Nießbrauchrecht zu verkaufen, wird diese häufig vergleichsweise günstig angeboten. Genau dieser preisliche Vorteil ist dann für Kapitalanleger interessant, die mit der Immobilie eine attraktive Rendite erzielen möchten.

Einen Makler als Fachmann zur Seite haben

Allerdings sollte man beim Kauf oder dem Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauchrecht einen Immobilienmakler zur Seite haben, der über eine entsprechende Expertise verfügt. Ein solcher Makler steht dann jederzeit mit fachlichem Rat zur Seite und hilft dabei, den Immobilienverkauf oder Immobilienkauf erfolgreich durchzuführen.

Nur der Eigentümer besitzt Verfügungsrechte

Der Hausverkauf trotz Nießbrauch lässt sich nur vom Eigentümer umsetzen, da er entsprechende Verfügungsrechte besitzt. Haftbar bei einem unrechtmäßigen Immobilienverkauf mit Nießbrauch ist grundsätzlich der Eigentümer. Damit man Streitigkeiten bereits im Vorfeld ausschließen kann, ist es zu empfehlen, die Rechte zuvor genau abzuklären.

Zielgruppe beim Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch abklären

Vor dem Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch gilt es sich natürlich zu überlegen, für wen genau Interesse an solch einem Objekt bestehen könnte. Einzuräumen ist hierbei, dass die Zielgruppe stark eingeschränkt ist. Im Prinzip kommen für den Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch vor allem Kapitalanleger in die engere Wahl. Da Immobilien mit Nießbrauch in der Regel zu recht günstigen Preisen zu erhalten sind, gibt es doch einige Anleger, die ganz gezielt Ausschau nach solchen Immobilien halten.

Mit einem Makler an der Seite den Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch beschleunigen

Wir empfehlen als Unterstützung für den Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch einen erfahrenen Makler zur Seite zu haben, der im besten Fall interessierte Kapitalanleger bereits in seinem Netzwerk hat. Somit wird der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch schnell über die Bühne gehen können.

Welche Formen von Nießbrauch gibt es?

Grundsätzlich lassen sich in Sachen Nießbrauch vier unterschiedliche Formen nennen. Folgend finden Sie eine Übersicht über die verschiedenen Formen von Nießbrauch und können sich so ein Bild darüber machen, worin die Unterschiede bestehen.
Quotennießbrauch
Quotennießbrauch

Quotennießbrauch

Nutzungsrechte für die bisherigen Eigentümer haben nur für bestimmte Teile der Wohnung oder des Grundstücks Gültigkeit.

Vorbehaltsnießbrauch

Bereits vorbehaltlich räumt man dem neuen Eigentümer ein Nutzungsrecht ein. Bei Abschluss des Kaufvertrages wandelt sich der Vorbehaltsnießbrauch in ein festes Nießbrauchrecht.

Bruchteilsnießbrauch

Sollte es sich um ein Mietshaus mit mehreren Eigentümern handeln, räumt man das Nießbrauchrecht nur auf einen Teil der Immobilie ein.

Zuwendungsnießbrauch

In diesem Fall kann der Nießbraucher das Objekt verpachten oder vermieten und auf diese Weise Mieteinnahmen erzielen. Ein Zuwendungsnießbrauch lässt sich als entgeltlicher, teilentgeltlicher oder unentgeltlicher Nießbrauch eintragen.

Wie lohnend ist es, eine Wohnung mit Nießbrauch zu verkaufen?

Generell bedeutet der Verkauf einer Wohnung mit Nießbrauch eine große Herausforderung. Dies hat zwei Gründe:
  1. Durch das Nießbrauchrecht ist die Immobilie für Selbstnutzer unattraktiv. Daher lässt sich im Vergleich zu einer gewöhnlichen Immobilie nur ein geringer Verkaufserlös erzielen.
  2. Die Zielgruppe für eine Immobilie mit Nießbrauch ist entsprechend eingeschränkt, sodass in der Regel nur Kapitalanleger mit langfristigem Anlagehorizont Interesse an einem solchen Objekt haben.
Sie als Eigentümer der Wohnung haben bei einem Kauf natürlich den Vorteil, dass Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht und damit ein dauerhaftes Wohnrecht besitzen. Wenn Sie die Wohnung einmal selbst nicht mehr bewohnen möchten, können Sie die Immobilie einfach vermieten und sich über monatliche Mieteinnahmen freuen.

Welche Vorzüge und Nachteile bringt eine Immobilie mit Nießbrauch?

Sollten Sie ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie besitzen, bringt dies einige Vorteile, aber auch Nachteile mit sich. Auf den ersten Blick könnte man der Ansicht sein, dass lediglich der Nutznießer vom Nießbrauchrecht profitiert; jedoch können sich auch Eigentümer einer solchen Immobilie über einige Vorteile freuen. Welche dies im Einzelnen sind, erfahren Sie folgend.

Vorteile für Eigentümer

  • Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (Paragraf 1047) ist der Nießbraucher verantwortlich für unterschiedliche öffentliche Abgaben wie die Gebühren für die Straßenreinigung und Müllabfuhr sowie die Grundsteuer.
  • Zusätzlich ist der Inhaber des Nießbrauchs für Schönheitsreparaturen und kleinere Instandhaltungsarbeiten der Immobilie verantwortlich.

Nachteile für Eigentümer

  • Größere Reparaturmaßnahmen muss der Eigentümer selbst bezahlen.
  • Das Eintragen eines Nießbrauchs muss über einen Notar geschehen, was mit gewissen Kosten verbunden ist.
  • Für eine Wohnung mit Nießbrauch sind keine Mieteinnahmen möglich.

Wie sieht es mit dem Verkauf eines Grundstücks mit Nießbrauch aus?

Der Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks mit Nießbrauch an Personen, welche die Wohnung oder das Grundstück selbst benutzen wollen, ist so gut wie ausgeschlossen. Als mögliche Zielgruppe für einen Kauf kommen lediglich Kapitalanleger infrage, für die solche Objekte aufgrund des geringen Kaufpreises interessant sind.
Verkauf eines Grundstücks mit Nießbrauch
Verkauf eines Grundstücks mit Nießbrauch

Steuerliche Aspekte beim Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch

Aus steuerlicher Sicht muss man beim Verkauf einer Immobilie sowohl die Seite des Eigentümers als auch die des Nutznießers betrachten. In den folgenden Abschnitten finden Sie beide Aspekte übersichtlich zusammengefasst.

Muss ich beim Verkauf mit Nießbrauch mit einer Spekulationssteuer rechnen?

Grundsätzlich ist der Immobilienverkauf bei Nießbrauch mit normalen anderen Hausverkäufen gleichzusetzen. Während der Spekulationsfrist unterliegen Gewinne aus privaten Verkäufen von Immobilien der Spekulationssteuer.

Wann fällt eine Spekulationssteuer an?

Eine Spekulationssteuer wird fällig, wenn man eine erworbene Immobilie innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren wieder verkauft und diese in den letzten drei Jahren nicht selbst genutzt hat. Wenn aus einem Wohnungs- oder Hausverkauf trotz Nießbrauch Gewinne resultieren, muss man diese versteuern. Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig vom persönlichen Steuersatz und dem erzielten Gewinn. Ein Beispiel: Der Immobilienpreis bei Verkauf beläuft sich auf 260.000 Euro. Abzuziehen hiervon sind die Anschaffungskosten in Höhe von 200.000 Euro und Kosten beim Verkauf für Reparaturen in Höhe von 15.000 Euro. Am Ende bleibt ein zu versteuernder Gewinn von 45.000 Euro übrig. Wir nehmen in unserem Beispiel einen Steuersatz von 40 Prozent an. Dies bedeutet eine anfallende Spekulationssteuer in Höhe von 18.000 Euro. Sie sehen anhand dieses Rechenbeispiels also, dass die Spekulationssteuer hoch ausfallen kann. Aus diesem Grund ist es zu empfehlen, die Spekulationsfrist nach Möglichkeit abzuwarten. Wenn Sie eine Immobilie trotz Nießbrauch verkaufen möchten und die Spekulationsfrist einhalten, können Sie sich diese hohen Zahlungen sparen.

Mit welchen Steuern müssen Nutznießer rechnen?

Auch für Nutznießer ist es zu empfehlen, steuerliche Aspekte nicht zu vergessen. Grundsätzlich ist ein Nießbrauch an einen materiellen Wert gebunden, für den Steuern anfallen. Die Steuerhöhe ist dabei von zwei Faktoren abhängig:
  • Die Höhe des eingeräumten Nießbrauchs, wenn der Betrag über dem vom Gesetzgeber definierten Freibetrag liegt,
  • von der individuellen Steuerklasse.
Diese Steuer hat der Nutznießer ganz allein zu tragen.

Wie können Sie den Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch möglichst erfolgreich über die Bühne bringen?

Wenn Sie vorhaben, eine Wohnung oder ein Haus mit Nießbrauch zu verkaufen oder ein Haus oder ein Grundstück vererben möchten, dann begeben Sie sich am besten auf die Suche nach einem Immobilienprofi mit Erfahrungen im Bereich Immobilienverkauf bei Nießbrauch. Der Makler wird Sie in allen Belangen unterstützen, wenn es um den Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses mit Nießbrauch geht. Er verfügt über die entsprechende Expertise und hat genaue Vorstellungen davon, welche Zielgruppe am besten anzusprechen ist und wie Sie den Verkauf der Immobilie zum bestmöglichen Preis realisieren können.

Lässt sich ein Nießbrauchrecht einer Immobilie löschen?

Grundsätzlich ist es möglich, eingetragene Nießbrauchrecht zu löschen. Jedoch muss der Nutznießer mit dieser Löschung einverstanden sein. Für einen Eigentümer ist diese Tatsache selbstverständlich sehr vorteilhaft. Es ist allerdings fraglich, ob sich der Nutznießer auf eine Löschung des Nießbrauchs tatsächlich einlässt, denn schließlich muss er seine kompletten Rechte an den Eigentümer abgeben. Zusätzlich müssen Sie eine Löschungsbewilligung an das jeweils zuständige Grundbuchamt übermitteln. Erst dann lässt sich das gewährte Nießbrauchrecht aus dem Grundbuch löschen. Anschließend gehen die Rechte auf den Eigentümer über. Dabei sind jedoch einige Besonderheiten zu beachten:
  • Die Löschungsbewilligung muss von einem Notar beurkundet werden, was Kosten mit sich bringt. Diese hängen vom jeweiligen Gegenstandswert ab.
  • Ebenfalls mit Gebühren behaftet ist die Löschung des Nießbrauchrechts durch das Grundbuchamt.
  • Der Nießbraucher muss eine Erklärung beim Grundbuchamt abgeben oder die Löschungsbewilligung an den Eigentümer überreichen. Erst dann ist der Verzicht auf Nießbrauch gültig.
  • Im Nachgang ist es möglich, die Löschung anzufechten, insbesondere in Fällen, wenn der Nutznießer aufgrund des Verzichts angewiesen auf Sozialleistungen ist.

Ist der Kauf eines Nießbrauchrechtes möglich?

Generell ist ein Nießbrauchrecht zwar auf dritte Personen übertragbar. Es ist aber nicht möglich, dem Nutznießer das Nießbrauchrecht abzukaufen. Fazit: Grundsätzlich lassen sich auch Immobilien mit Nießbrauchrecht verkaufen. Die Zielgruppe hierbei ist jedoch eingeschränkt und betrifft vor allem Kapitalanleger mit einem langfristigen Anlagehorizont. Um den Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch möglichst schnell und lukrativ über die Bühne zu bringen, ist es ratsam, sich einen Makler zur Seite zu holen, der über Know-how und Erfahrung im Bereich Immobilienverkauf mit Nießbrauch verfügt.
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