Worauf muss ich beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie achten?

Grundsätzlich ist der Verkauf einer gewerblichen Immobilie etwas anderes als der Verkauf einer Wohnimmobilie. In diesem Artikel erfahren Sie, welche steuerlichen Aspekte beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie zu beachten sind, welche Unterlagen für den Verkauf benötigt werden und weshalb es sinnvoll ist, für einen erfolgreichen Verkauf einer Gewerbeimmobilie auf die Unterstützung eines Immobilienmaklers zurückzugreifen.

In welchem Fall gilt eine Immobilie eigentlich als gewerblich?

Eine Gewerbeimmobilie dient teilweise oder vollständig gewerblichen Zwecken und nicht zum privaten Wohnen. Der Besitzer einer gewerblichen Immobilie übt also eine berufliche Tätigkeit aus, mit dem er finanzielle Gewinne erzielen möchte. Diese Tätigkeit kann sowohl selbstständig oder freiberuflich als auch von öffentlichen Unternehmen oder Behörden ausgeführt werden.

Gibt es einen perfekten Zeitpunkt für den Verkauf einer gewerblichen Immobilie?

Der Zeitpunkt, wann man eine gewerbliche Immobilie verkaufen sollte, spielt eine wichtige Rolle, um den maximalen Profit aus dem Verkauf zu ziehen. Allerdings kann man darauf leider keine pauschale Antwort geben. Generell ist es zu empfehlen, auf persönliche und wirtschaftliche Umstände zu achten, wenn es um den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie geht. Solche Umstände können beispielsweise sein:

• Man möchte sich beruflich neu ausrichten und benötigt das aktuelle Gewerbe nicht mehr.
• Man erreicht das Rentenalter und möchte sich aus dem Berufsleben zurückziehen.
• Man möchte seine gewerbliche Tätigkeit ausweiten und benötigt für die Expansion größere Räumlichkeiten.

Auch wenn die Immobilienpreise zum jeweiligen Zeitpunkt sehr hoch ausfallen, kann es sich lohnen, über den Verkauf einer Gewerbeimmobilie nachzudenken. Möglicherweise lässt sich durch den Verkauf der gewerblichen Immobilie ein attraktiver Gewinn erzielen, wenn man den Verkauf schnell über die Bühne bringt.

Wie viel Zeit muss ich für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie einkalkulieren?

Haben Sie die Entscheidung getroffen, Ihre gewerbliche Immobilie zu verkaufen, kann es mit dem Prozess des eigentlichen Verkaufs losgehen. Bedenken Sie hierbei, dass die Vorbereitungen für den Verkauf häufig zeitintensiver sind als der Verkauf an sich. Dies hat zumindest dann Gültigkeit, wenn sich die gewerbliche Immobilie in einer attraktiven Lage befindet, in einem guten Zustand ist und der Verkaufspreis nach einer Immobilienbewertung und einer Analyse des Marktes angemessen ermittelt wurde.

Rechtzeitig mit den Planungen für den Verkauf der Gewerbeimmobilie beginnen

Vor allem als Laie in Sachen Immobilienverkauf sollten Sie sich Unterstützung durch einen erfahrenen Experten an die Seite holen. Ein Makler, der den Verkauf von gewerblichen Immobilien anbietet, ist genau der richtige Mann für diese Fälle. Er weiß, worauf es beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie ankommt, welche Dokumente hierfür notwendig sind und kann die Immobilie korrekt bewerten. Mit der Hilfe eines solchen Fachmanns an der Seite können Sie einen reibungslosen Ablauf des gesamten Verkaufsprozesses erwarten und sich auf den bestmöglichen Verkaufspreis einstellen.

Den richtigen Angebotspreis festsetzen

Wichtig beim Verkauf einer gewerblichen Immobilie, wie auch bei sämtlichen anderen Arten von Immobilien, ist es, den Angebotspreis realistisch festzusetzen. Fällt dieser zu niedrig aus, werden Sie von Interessenten zwar förmlich überschwemmt und können das Objekt schnell verkaufen, veräußern die Immobilie jedoch unter Wert, was den Verkaufserlös schmälert. Wählen Sie den Angebotspreis hingegen zu hoch, dann schreckt dies potentielle Interessenten ab und Sie werden keinen Käufer für die Immobilie finden.

Wie ist der genaue Ablauf beim Verkauf einer gewerblichen Immobilie?

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilien unterscheidet sich vom Verkauf eines Wohnhauses oder einer Wohnung. Die Unterschiede beginnen bereits bei den notwendigen Unterlagen für den Verkauf und enden bei der korrekten Vermarktung des jeweiligen Objektes.

Folgende Kriterien sind für den optimalen Verkaufsablauf wichtig

Definition der geeigneten Zielgruppe

Wenn Sie eine gewerbliche Immobilie erfolgreich verkaufen möchten, dann müssen Sie zunächst einmal klären, wer für die Immobilie als potentieller Käufer überhaupt infrage kommt. Die Art des Gewerbes spielt hierbei natürlich eine maßgebliche Rolle, denn ein Hotel beispielsweise wird andere Käuferschichten ansprechen als ein Ladengeschäft.

Zusammenstellen der Verkaufsunterlagen

Um eine gewerbliche Immobilie korrekt bewerten zu können, müssen zunächst einmal alle notwendigen Unterlagen vorliegen. Dasselbe gilt natürlich auch für den anschließenden Verkauf des Objektes. Als Beispiele seien an dieser Stelle Baupläne, ein Auszug aus dem Grundbuch und aktuelle Nebenkostenabrechnungen genannt.

Die Bewertung der Gewerbeimmobilie

Um einen seriösen Angebotspreis festzulegen, kommt man um die Bewertung einer Gewerbeimmobilie nicht herum. Hierbei nutzt man in der Regel das Ertragswertverfahren. Dieses stellt den möglichen Gewinn bzw. die Rendite in den Fokus, der sich mit der Immobilie erzielen lässt.

Festlegen der Vermarktungsstrategie

Ist Ihre Gewerbeimmobilie einmal auf dem Markt, dann kann die heiße Phase im Verkaufsprozess beginnen. Sie haben selbstverständlich die Option, das jeweilige Objekt für jedermann einsehbar auf Immobilienportalen im Internet anzubieten. Insbesondere bei gewerblich genutzten Immobilien, wie beispielsweise Restaurants oder Hotels, verspricht aber häufig eine diskrete Vermarktung größere Erfolgsaussichten. Eine solche diskrete Vermarktung wird auch als „Secret Sale“ bezeichnet.

Der Abschluss des Vertrages

Hat sich schließlich ein Käufer für die gewerbliche Immobilie gefunden, ist der Verkaufsprozess am Ende angekommen. Der finale Akt ist – wie bei sämtlichen Immobilienverkäufen – die Unterzeichnung des Kaufvertrags bei einem Notar.

Wie sieht das ideale Exposé für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie aus?

Wenn man möglichst viele potentielle Käufer ansprechen möchte, muss man das Objekt natürlich entsprechend präsentieren. Bestens hierfür geeignet ist ein Immobilienexposé, das gewissermaßen den Schlüssel für einen erfolgreichen Immobilienverkauf darstellt.

Haben Sie einen Makler an der Seite, dann übernimmt dieser in der Regel die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés. Neben verschiedenen Eckdaten rund um die gewerbliche Immobilie sollten auch aussagekräftige Fotos zum Objekt nicht im Exposé fehlen.

Weitere Fakten, die im Exposé aufgeführt sein sollten:

• Lage und Größe der gewerblichen Immobilie
• Für welche Art von Gewerbe ist das Objekt geeignet?
• Welche Rendite bzw. welche Mieteinnahmen sind für den Käufer zu erwarten?
• Mit welchen Kosten für die Instandhaltung der Immobilie muss der Käufer rechnen?

Von welchen Faktoren hängt die Wertermittlung einer gewerblichen Immobilie ab?

Um einen realistischen und seriösen Verkaufspreis für eine gewerbliche Immobilie bestimmen zu können, sind verschiedene Faktoren verantwortlich:

Die Lage der Immobilie

Die Lage der Immobilie hängt natürlich von der beabsichtigten Art der Nutzung des Objektes ab. Ladenlokale zum Beispiel, die sich in Haupteinkaufsstraßen befinden, versprechen höhere Verkaufserlöse als Ladengeschäfte, die in Nebenstraßen untergebracht sind. Dasselbe gilt für Geschäfte, die sich in einer Großstadt befinden und nicht in einer ländlichen Region.

Der Mietstatus des Objekts

Gewerbliche Immobilien, die bereits vermietet sind, sind in der Regel gefragter als leerstehende Objekte. Mietverträge bei gewerblichen Immobilien werden häufig über längere Zeiträume vereinbart. Somit hat der Käufer eine gewisse finanzielle Sicherheit, weil er mit festen Mieteinnahmen über einen bestimmten Zeitraum hinweg rechnen kann.

Die Mieteinnahmen und weitere Faktoren

Hierbei spielt nicht nur die Höhe der Miete eine Rolle, sondern auch Faktoren wie Sicherheit und Kontinuität.

Der Zustand der Immobilie

Je neuer eine gewerbliche Immobilie ist und je moderner sie ausgestattet ist, je besser lässt sie sich vermarkten, allein im Hinblick auf die zu erwartenden Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, mit denen der Eigentümer zu rechnen hat.

Was ist besser? Eine freie oder eine vermietete Gewerbeimmobilien verkaufen?

Gewerbliche Immobilien lassen sich entweder frei oder aber vermietet verkaufen.

Höhere Verkaufspreise mit vermieteten Gewerbeimmobilien erzielen

Im Gegensatz zu Wohnimmobilien, die sich besser und zu einem höheren Preis verkaufen lassen, wenn sie unvermietet sind, verhält es sich bei gewerblichen Immobilien umgekehrt. So sind bereits vermietete Gewerbeimmobilien attraktiver für potentielle Käufer als leerstehende Objekte. Dabei gilt, dass der Verkaufspreis umso höher ausfallen wird, je länger die Mietverträge für eine gut vermietete Gewerbeimmobilie laufen. Immerhin versprechen solche Immobilien dem Käufer eine hohe Ertragssicherheit.

Muss ich beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie Steuern abführen?

Möchten Sie eine gewerbliche Immobilie verkaufen, dann müssen Sie Steuern an den Fiskus abführen, jedenfalls unter bestimmten Voraussetzungen. In dieser Hinsicht gibt es also keine großen Unterschiede zwischen dem Verkauf einer gewerblichen Immobilie und dem Verkauf eines Wohnhauses oder einer Wohnung. Für den Fall, dass Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, müssen Sie mit einer Spekulationssteuer und einer Gewerbesteuer rechnen.

Die Spekulationssteuer

Eine Spekulationssteuer wird fällig, wenn sich die gewerbliche Immobilie weniger als zehn Jahren in Ihrem Besitz befindet und Sie diese dann mit Gewinn verkaufen. Die Gewinne werden dann mit Ihrem individuellen Einkommensteuersatz versteuert. Allerdings können Sie beim Verkauf der gewerblichen Immobilie Steuern sparen, da Sie die beim Kauf entstandenen Kosten, also beispielsweise die Maklerprovision oder die Notarkosten, geltend machen können.

Warum sollte ich eine Gewerbeimmobilie mit einem Makler verkaufen?

Natürlich ist es Ihre Entscheidung, ob Sie die Gewerbeimmobilie auf eigene Faust oder mit einem Makler an der Seite verkaufen möchten. Wenn Sie sich dazu entscheiden, die Gewerbeimmobilie in eigener Regie zu verkaufen, behalten Sie jederzeit selbst die Fäden in der Hand und können den gesamten Verkaufsprozess eigenständig lenken. Jedoch sollten Sie bedenken, dass der Verkauf einer Gewerbeimmobilie eine sehr komplexe Angelegenheit ist, für die Sie eine gute Übersicht über den Immobilienmarkt, viel Zeit und viel Sachverstand benötigen, um am Ende den bestmöglichen Gewinn mit dem Verkauf zu erzielen.

Fazit: Der Verkauf einer gewerblichen Immobilie kann einen echten Geldsegen bedeuten. Relevant hierbei ist jedoch ein möglichst optimaler Zeitpunkt sowie ein seriöser Angebotspreis für den Verkauf. Da es sich beim Verkauf einer gewerblichen Immobilie um einen recht komplexen Sachverhalt handelt, ist es ratsam, einen erfahrenen Immobilienmakler mit dem Verkauf zu beauftragen. Dies spart zum einen Zeit und Nerven und zum anderen lässt sich mit der Unterstützung eines Maklers der optimale Preis beim Verkauf der Gewerbeimmobilie erzielen.