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Kann ich ein geerbtes Haus verkaufen?

Weiterhin rollt die Welle von Erbschaften in Deutschland. Jahr für Jahr beinhaltet dies dreistellige Immobilienvermögen. Doch werden die geerbten Wohnungen und Häuser nur selten von den Nachkommen bewohnt; viel häufiger suchen Erben nach potentiellen Käufern für die Wohnungen und Häuser, sei es nun aus emotionalen oder finanziellen Motiven. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, welche Schritte beim Verkauf einer geerbten Immobilie anstehen und in welchen Bereichen unerwartete Kosten lauern können.
Geerbtes Haus verkaufen
Geerbtes Haus verkaufen

Geerbtes Haus verkaufen für Schnellleser

  • Ihnen steht im Erbfall ein Zeitraum von sechs Wochen zur Verfügung, um das Erbe abzulehnen oder anzunehmen. Ein Erbe gibt es übrigens nur im „Gesamtpaket“, sodass Sie auch mögliche Schulden miterben, wenn Sie das Erbe annehmen.
  • Betrifft das Erbe eine Erbengemeinschaft, lassen sich Entscheidungen in Sachen Erbe nur als Gemeinschaft treffen. Auch wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht, muss man sich also an einen Tisch setzen und eine gemeinsame Entscheidung treffen.
  • Plant man, eine geerbte Immobilie zu verkaufen, ist es zu empfehlen, einen Erbschein beim Nachlassgericht zu beantragen. Dieser bildet die Grundlage dafür, dass Sie sich im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eintragen lassen und somit auch berechtigt dazu sind, die Immobilie weiterzuverkaufen.

Einen kühlen Kopf beim Immobilienverkauf bewahren

Bei 800.000 Erbfällen allein in Deutschland pro Jahr geht es um ein Vermögen zwischen 200 und 300 Milliarden Euro. Nicht weniger als die Hälfte davon entfällt auf Immobilienvermögen. Beim Verkauf von Immobilien geht es also um viel Geld. Aus diesem Grund raten wir Ihnen dringend, beim Verkauf einer geerbten Immobilie nicht planlos oder gar kopflos zu handeln.

Was Sie sich vor dem Verkauf einer geerbten Immobilie fragen sollten

Ehe es also darum geht, ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung zu verkaufen, sollten Sie einige Überlegungen anstellen. Folgend finden Sie einige typische Fragen, die Sie sich im Zusammenhang mit dem Verkauf einer geerbten Immobilie im Vorfeld stellen sollten.
  • Hat der Nachlass überhaupt einen gewissen Wert, lohnt sich also ein Immobilienverkauf oder ist dieser behaftet mit hohen Kosten?
  • Die Regelung des Nachlasses sollten Sie ebenso prüfen. Welche Personen sind im Erbvertrag als Erben der Immobilie aufgeführt oder gilt das gesetzliche Erbrecht zu gleichen Teilen?
  • Müssen Sie andere Pflichtteile gesetzlicher Miterben berücksichtigen und wenn ja, wie können Sie dies umsetzen und mit welchen Kosten ist hierbei zu rechnen?

Fristen beim Erben einer Immobilie beachten

Gemäß Erbrecht haben Sie bis zu sechs Wochen Zeit, um sich zu entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. In jedem Fall lässt sich ein Erbe nur in seiner Gesamtheit annehmen. Dies bedeutet also, dass Sie eine geerbte Immobilie nur annehmen können, wenn Sie auch vorhandene Schulden mit übernehmen.

Einen Erbschein beantragen

Entscheiden Sie sich dafür, das Erbe anzunehmen, empfehlen wir Ihnen, zunächst einen Erbschein zu beantragen, selbst für den Fall, dass Sie nur einen Pflichtteil beanspruchen möchten.

Wie sieht es bei einem Gemeinschaftserbe aus?

Sollte die geerbte Immobilie Teil eines Gemeinschaftserbes sein, gilt es zu klären, wie Sie und die Miterben die Immobilie unter sich aufteilen wollen. Sie sollten sich dabei alle gemeinsam an einen Tisch setzen und folgende Fragen untereinander klären:
  • Auf welche Weise und mit welchem Geld möchte man die Miterben ausbezahlen?
  • Was soll mit der geerbten Immobilie geschehen? Soll sie selbst genutzt, verkauft oder vermietet werden?
  • Wie möchte man die weitere Erbauseinandersetzung gestalten?
Verkehrswert einer Immobilie feststellen
Verkehrswert einer Immobilie feststellen

Den Verkehrswert der Immobilie feststellen

Damit Sie Auszahlungsbeträge an einzelne Erben berechnen und aufteilen können, müssen Sie zunächst den Verkehrswert der Immobilie feststellen. Zu empfehlen ist es in diesem Fall, ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Dies bringt zwar Kosten mit sich, doch müssen Sie wissen, dass jede Immobilie zahlreiche individuelle Merkmale besitzt, die sich nicht alle in einer kostenfreien Immobilienwert Berechnung berücksichtigen lassen. Solche kostenfreien Wertermittlungen können Sie jedoch online durchführen, um eine erste grobe Übersicht über den Wert der Immobilie zu erhalten. Kostenpflichtige Wertgutachten hingegen haben auch vor Gericht Bestand und werden zudem von den Finanzämtern akzeptiert, wenn es um die Ermittlung der Erbschaftssteuer geht.

Ein Sachverständiger erstellt das Wertgutachten

Das Wertgutachten wird dann von einem Sachverständigen erstellt. Dieser berechnet den Verkehrswert der geerbten Immobilie. Dieser Verkehrswert gibt Aufschluss darüber, zu welchem Preis Sie die Wohnung oder das Haus am Ende verkaufen können. Wichtige Faktoren für diese Berechnung sind die aktuelle Marktlage und natürlich auch der Zustand der Immobilie. Wenn Sie Miterben ausbezahlen müssen, jedoch nicht über die notwendigen finanziellen Mittel verfügen, ist es zu empfehlen, die geerbte Immobilie gemeinsam zu verkaufen. Tipp: Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen können durchaus vierstellige Beträge annehmen. Diese Kosten lassen sich allerdings steuerlich als Sonderausgaben absetzen.

Der Verkauf einer geerbten Immobilie mit Erbschein

Ein Erbschein ist ein amtliches Dokument. Mit diesem wird bescheinigt, dass der Inhaber der rechtmäßige Erbe ist. Ausgestellt wird ein Erbschein vom Nachlassgericht. Dieses ist das Amtsgericht, das zuständig für den jeweiligen Erbfall ist, also in dessen Bezirk der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz hatte.

Wie kann man den Anspruch auf das Erbe nachweisen?

Gegenüber dem Nachlassgericht müssen Sie als Erbe Ihren Anspruch nachweisen. Dies kann durch die folgenden Dinge geschehen:
  • Sie können ein öffentliches Testament vorlegen oder
  • einen Erbvertrag oder
  • für den Fall gesetzlicher Erbfolge weisen Sie Ihr Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen nach. Dies können Sie durch ein Familienstammbuch oder entsprechende Urkunden.
Folgende Dinge müssen Sie bei jedem Antrag auf einen Erbschein beim zuständigen Nachlassgericht vorlegen:
  1. Ihren Personalausweis
  2. die Sterbeurkunde des Verstorbenen
  3. eidesstattliche Versicherungen, mit denen Sie die Richtigkeit Ihrer Angaben bestätigen können.
Anschließend kann das Nachlassgericht einen Erbschein erstellen. Dieser kann in folgenden Ausführungen ausgestellt werden:
  1. Sollte es nur einen Erben geben, stellt das Nachlassgericht einen Allein-Erbschein aus.
  2. Sollten mehrere Erben vorhanden sein, stellt das Gericht einen Gemeinschaftserbschein aus.
  3. Möglich ist auch ein Teilerbschein, also ein Erbschein für jeden Erben einer Erbengemeinschaft.
Welche Unterlagen im Einzelnen notwendig sind, können Sie im Vorfeld beim zuständigen Nachlassgericht erfragen. Sobald Sie den Erbschein in den Händen halten, erhalten Sie beim zuständigen Grundbuchamt einen Einblick, ob die geerbte Wohnung oder das Haus mit Rechten Dritter oder mit Grundschulden belastet ist und wenn ja, in welcher Höhe.
Kosten für einen Erbschein
Kosten für einen Erbschein

Wie hoch sind die Kosten für einen Erbschein?

Wie Sie sich es denken können, fallen auch für die Erstellung eines Erbscheins Gebühren an. Die Höhe der Kosten ist abhängig vom Wert des Erbes. Relevant hierbei ist der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls. Abgezogen hiervon werden noch mögliche Schulden des Erblassers. Auch der Aufwand des Erbscheinverfahrens spielt eine Rolle für die Höhe der Gebühren. Benötigen Sie einen Erbschein lediglich für einen bestimmten Zweck, fallen die Gebühren niedriger aus. Folgend finden Sie einige Beispiele, wie die Höhe der Gebühren für einen Erbschein ausfallen kann.
  • Bei einem Nachlasswert bis zu einem Betrag von 125.000 Euro müssen Sie mit einer Gebühr von 300 Euro rechnen.
  • Bei einem Nachlasswert bis 350.000 Euro sind Gebühren in Höhe von 685 Euro zu erwarten.
  • Sollte der Nachlasswert weniger als 750.000 Euro betragen, fallen Gebühren in Höhe von 1.335 Euro an.
Tipp: Auch die Kosten für die Erstellung eines Erbscheins können Sie als Sonderausgaben von der Steuer absetzen.

Wie läuft der Verkauf einer geerbten Immobilie ohne Erbschein ab?

Wenn Sie als Erbe einer Immobilie das Haus oder die Wohnung ohne einen Erbschein verkaufen möchten, werden Sie schnell auf Schwierigkeiten treffen. In der Praxis läuft kaum etwas ohne Erbschein, ob nun bei Behörden, Versicherungen, dem Grundbuchamt oder Banken. Wenn Sie ein Haus verkaufen möchten, müssen Sie im Grundbuch als rechtmäßiger Eigentümer eingetragen sein. Die Grundbuchordnung sieht die Vorlage eines Erbscheins zwingend vor, um Sie als neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen zu können.

Gibt es auch Ausnahmen?

Eine Ausnahme existiert allerdings. Sollten Sie Ihr Erbrecht durch einen Erbvertrag oder ein öffentliches Testament nachweisen können, können Sie sich die Vorlage eines Erbscheins sparen. Relevant hierbei ist jedoch, dass das Testament eindeutig notariell beglaubigt ist oder ein Erbvertrag vorliegt, aus dem sich die Erbfolge zweifelsfrei ermitteln lässt.

Lässt sich eine Immobilie auch vor dem Erbe verkaufen?

Grundsätzlich kann ein künftiger Erblasser mit seinem Vermögen anstellen, was er möchte. Er kann es also schon zu Lebzeiten an künftige Erben verschenken oder auch verkaufen. Letzteres passiert häufiger, wenn die Eltern beispielsweise aus Altersgründen in eine betreute Pflegeeinrichtung ziehen und mit dem Erlös aus dem Hausverkauf die hohen Pflegekosten finanzieren. Die verkaufte Immobilie wird dadurch bereits zu Lebzeiten der Eltern zu Geld und fließt bereits vor dem Erbfall in das Vermögen der Eltern ein. Wenn kein Testament vorliegt, wird das verbleibende Vermögen dann im Erbfall in den Nachlass fallen. Fazit: Auch eine geerbte Immobilie lässt sich selbstverständlich verkaufen. Wichtig hierbei ist aber, sich eindeutig als berechtigter Erbe ausweisen zu können, um als rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein. Verzichtet man auf die Beantragung eines Erbscheins und hat kein notariell beurkundetes Testament zur Hand, lässt sich der geplante Immobilienverkauf nicht durchführen. Ebenso wichtig ist es, sich mit möglichen Miterben abzusprechen, was mit dem geerbten Haus oder der geerbten Wohnung passieren soll. Der Verkauf einer Immobilie ist bei mehreren Erben nur möglich, wenn alle an einem Strang ziehen und zu einem gemeinsamen Konsens kommen.
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