Mängelhaftung nach dem Immobilienverkauf

Egal, ob Sie Käufer oder Verkäufer einer Immobilie sind – Es ist immer unangenehm, wenn nach dem Kauf an der Immobilie Schäden auftreten, die vorher nicht besprochen wurden oder bekannt waren. Was müssen Sie als Käufer über die Mängelhaftung wissen? Es gibt andererseits ein paar Möglichkeiten, wie Sie sich als Verkäufer vor Gewährleistungsansprüchen schützen können. Diesen Punkt (Tipps für Privatverkäufer) sollten Sie nicht außer Acht lassen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.

Was ist eine Mängelhaftung bei Immobilien?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist festgelegt, dass der Verkäufer im Sinne der Gewährleistung für Mängel haftet. Zu den vertragstypischen Pflichten beim Kaufvertrag gehört in § 433 (1) „…Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu beschaffen.“ Wie die Mängelhaftung nun genau aussieht, bestimmen das Vertragsverhältnis oder die Absprachen der beteiligten Parteien. Die altersbedingten Mängel bei Bestandsimmobilien sind davon ausgenommen.

Was gibt es für Mängel bei Immobilien?

Zunächst einmal wird bei einem Immobilienverkauf zwischen den Sach- und Rechtsmängeln unterschieden. Sie sind auch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter § 434 und § 435 verankert. Des Weiteren gibt es eine Unterteilung in offene, versteckte oder arglistig verschwiegene Mängel.

Was ist ein Sachmangel beim Immobilienverkauf?

Wie der Name schon sagt, handelt es sich um einen Mangel an der Sache. Der § 434 (BGB) befasst sich mit der Definition. Die Immobilie kann nicht so genutzt werden, wie es bei Gleichartigen üblich ist. Sie weist nicht den Zustand auf, der vertraglich vereinbart war. Wenn der Keller also regelmäßig vollläuft, wenn es regnet, handelt es sich um einen Sachmangel. Der Käufer kann erwarten, dass das nicht passiert. Weitere Mängel sind möglich bei der Elektroinstallation oder der Heizungsanlage, aber auch wenn ein Altlastenverdacht besteht.

Was ist ein Rechtsmangel beim Immobilienverkauf?

Wenn ein Dritter Rechte gegen den Käufer geltend machen kann, handelt es sich um einen Rechtsmangel (§ 435 BGB). Das bedeutet, dass eine weitere Person Rechte am Kaufgegenstand hat. Dazu zählen eingetragene Grundschulden, Eintragungsvormerkungen, Grunddienstbarkeiten, Nutzungsbefugnisse, Pfandrechte oder Nießbrauch. Wenn im Grundbuch eingetragen ist, dass der Nachbar ein Wegerecht hat, um zu seinem Grundstück zu gelangen, ist das ein Recht, das er dem Käufer gegenüber geltend machen kann.

Was ist ein offener Mangel beim Immobilienverkauf?

Ein offener Mangel ist sofort erkennbar, vom Verkäufer beschrieben und dem Käufer bekannt. Es ist für alle ersichtlich, dass erst das Dach repariert werden muss, bevor das oberste Geschoss ausgebaut und bewohnbar gemacht werden kann. Offene Mängel bestimmen häufig auch den Wert einer Immobilie.

Was ist ein versteckter Mangel beim Immobilienverkauf?

Versteckte Mängel zeigen sich nicht auf den ersten Blick. Manchmal werden sie erst Jahre nach dem Kauf sichtbar. Eine kleine undichte Stelle am Dach sorgte dafür, dass Wasser in die Abseite lief. Mit der Zeit wurde es mehr, so dass nasse Wände erst später auf den Schaden hinwiesen. Wenn Altlasten im Garten vergraben wurden, stellt sich die Frage, ob der Verkäufer davon Kenntnis hatte oder er den Öltank sogar selbst dort versenkt hat. Dies ist entscheidend für die Gewährleistungsansprüche.

Was ist ein arglistig verschwiegener Mangel beim Immobilienverkauf?

Hat der Verkäufer verschwiegen, dass er Sondermüll im Garten vergraben hat, ist das ein arglistig verschwiegener Mangel. Wenn die Sparren im Dachgeschoss mit Platten verkleidet wurden, um den Schwammbefall dahinter zu verbergen, handelt es sich ebenfalls um eine arglistige Täuschung.

Was sind Gewährleistungsansprüche beim Immobilienkauf?

Wenn sich nach dem Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie Schäden zeigen, die bei der Übergabe nicht sichtbar waren, kann es zu Gewährleistungsansprüchen des Käufers kommen. Die Ansprüche können bei offenen und versteckten Mängeln im Vertrag ausgeschlossen werden. Bei einem arglistig verschwiegenen Mangel muss der Käufer nachweisen, dass der Verkäufer den Schaden wissentlich verschwiegen hat. Besprechen Sie die vertraglichen Besonderheiten mit einem Notar oder lassen sich von einem Immobilienmakler professionell begleiten.

Welche Voraussetzungen gibt es, damit es zur Haftung aufgrund von Arglist kommt?

Dem Verkäufer muss nachgewiesen werden können, dass er einen Sachmangel arglistig verschwiegen hat. Er wusste oder hielt für möglich, dass der Käufer den Schaden nicht bemerkt hätte. Ein Grund dafür könnte sein, dass der Käufer nicht den vereinbarten Preis für die Immobilie gezahlt hätte, wenn er von dem Mangel gewusst hätte. Bei einem Rechtsmangel ist der Nachweis von Arglist nicht erforderlich.

Was passiert bei Gewährleistungsansprüchen?

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) kann der Käufer gemäß § 437 Nacherfüllung verlangen (§ 439). In diesem Fall wird der Verkäufer aufgefordert, den Schaden zu beseitigen oder eine mangelfreie Sache zur Verfügung zu stellen. Zweites ist bei Immobilien in der Regel nicht möglich. Dies gilt nicht, wenn der Käufer den Mangel kannte. Erfolgt die Mängelbeseitigung nicht, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten (§§ 440, 323, 326 (5)) oder den Kaufpreis mindern (§ 441).

Wann kann eine Gewährleistung ausgeschlossen werden?

Eine Gewährleistung bei offenen und versteckten Mängeln kann im Vertrag ausgeschlossen werden. Treten Schäden auf, die für ältere Immobilien typisch sind, kann sich der Käufer nicht auf versteckte Mängel berufen. Dass ein hundert Jahre altes Haus nicht über die Schallisolierung der heutigen Norm entspricht ist klar. Ebenso könnten Immobilien aus dieser Zeit statische Mängel haben.

Kann der Käufer bei Gewährleistungsansprüchen Schadenersatz verlangen?

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) § 437 (3) kann der Käufer Schadenersatz verlangen. Das wäre aber nur der Fall, wenn der Verkäufer eine Garantie übernommen hätte und durch den Schaden nun seine Pflichten aus dem Vertrag verletzen würde (§ 443). Dann müsste er sogar für den Mangel einstehen, wenn der Käufer ihn nach allgemeiner Auffassung hätte kennen müssen. Selbst grobe Fahrlässigkeit des neuen Eigentümers würde keine Rolle spielen (§ 442).

Wie kann sich ein Immobilienverkäufer vor der Mängelhaftung schützen?

Gerade bei Bestandsimmobilien können Sachmängel auftreten, die Sie nicht kannten. Sichern Sie sich deshalb möglichst vor Gewährleistungsansprüchen ab. Sie verkaufen Ihr Objekt „gekauft wie gesehen“. Halten Sie vertraglich fest, dass Sie bei offenen und versteckten Mängeln keine Gewährleistung übernehmen. Ein Gewährleistungsausschluss gilt nicht bei Mängeln, die Sie kennen und arglistig verschweigen würden. Rechtsmängel haben Sie vor dem Verkauf zu entfernen, wenn der Käufer sie nicht übernehmen möchte. Möglich wäre auch, dass ein Mängel auftritt, den der neue Eigentümer verursacht hat.

Was passiert, wenn ein neuer Mangel auftaucht?

Wenn eine Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen wird, überträgt der Verkäufer seinen Besitz im aktuellen Zustand. Eingeschlossen sind dann auch alle Mängel, die beide Parteien nicht kannten. Tritt ein neuer Mangel zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und der Immobilienübergabe auf, kann der Käufer Mangelrechte geltend machen.

Wer entscheidet, ob ein Gewährleistungsanspruch besteht?

Wenn nicht klar ist, ob der Verkäufer von dem Mangel Kenntnis hatte, kann ein Gutachter zu Rate gezogen werden. Der Käufer muss beweisen, dass der Schaden wissentlich verschwiegen wurde. Bei ihm liegt die Beweislast. Wenn keine Einigung erzielt werden kann, entscheidet im schlimmsten Fall das Gericht.

Gibt es eine Verjährungsfrist bei Gewährleistungsansprüchen?

Laut BGB § 438 verjähren Mängelansprüche bei einem Bauwerk grundsätzlich fünf Jahre nach Übergabe, wenn ein Kaufvertrag gemacht worden ist. Bei Rechtsmängeln kann der Anspruch sogar 30 Jahre lang geltend gemacht werden. Rechte wegen Sachmängeln am Grundstück verjähren nach zwei Jahren. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln beginnt die Gewährleistung von drei Jahren erst zum Zeitpunkt der Entdeckung. Die Zeit läuft ab Jahresende. Der Käufer muss die Täuschung allerdings beweisen.

Wie wird ein Gewährleistungsanspruch geltend gemacht?

Eine außergerichtliche Einigung ist wünschenswert. Die Parteien können einen neutralen Gutachter oder Sachverständigen um Hilfe bitten. Kommt es zu einem Rechtsstreit, prüft das Gericht zuerst, ob dem Verkäufer eine arglistige Täuschung nachgewiesen werden kann.

Was kann ein Immobilienverkäufer tun, um alle Mängel aufzudecken?

Die Kosten für einen Sachverständigen sind zwar nicht unerheblich, sie könnten sich am Ende aber bezahlt machen. Ein Rechtsstreit könnte unangenehm und teuer werden. Wenn Sie ein professionelles Gutachten erstellen lassen, gehen Sie auf Nummer sicher. Erstellen Sie eine Liste und dokumentieren alle Mängel vor dem Verkauf. Führen Sie ein Gesprächsprotokoll mit dem Käufer.

Welche versteckten Mängel führen häufig zu Rechtsstreitigkeiten?

Um böse Überraschungen auf beiden Seiten zu vermeiden, sollte beim Immobilienkauf bzw. Verkauf einiges beachtet werden. Sind die Wände feucht oder gibt es sogar Schimmel? Ist die Immobilie von Schädlingen oder Pilzen befallen? Wurde Asbest verbaut? Ist das Grundwasser in Ordnung? Könnte das Grundstück belastet sein? Liegen alle Genehmigungen vor und bestehen keine Rechte Dritter? Gibt es unter Umständen einen Denkmalschutz? Was müssen Sie über belastende Umweltfaktoren wie Lärm- oder Geruchsbelästigungen berücksichtigen?

Gewährleistungsansprüche laut Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen VOB/B

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) hat parallel zum Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ein paar Regelungen zur Mangelbeseitigung, zum Rücktrittsrecht und Schadenersatz verfasst. Sie werden manchmal als Allgemeine Geschäftsbedingungen in den Immobilienkaufvertrag aufgenommen.

Was wird in der VOB/B zu Gewährleistungsansprüchen geregelt?

Wie im BGB sind auch in der VOB/B Ansprüche auf Mangelbeseitigung, Rücktrittsrecht und Schadenersatz geregelt. In § 4 (7) VOB/B geht es um die Mängelbeseitigung durch den Verkäufer. Er haftet laut § 13 (7) VOB/B für Körperverletzungen und Gesundheitsbeeinträchtigungen, die aus dem von ihm schuldhaft verursachten Mangel resultieren. Für sämtliche Schäden haftet er bei grob fahrlässigen und vorsätzlich verursachten Mängeln. Der Käufer hat ein Vertragskündigungsrecht, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (§ 8 (3) VOB/B). Kommt der Verkäufer der Aufforderung auf Mängelbeseitigung nicht nach, kann der Käufer sie laut § 13 (5) VOB/B auf Kosten des Verkäufers durchführen. Hierfür darf er sich einen Vorschuss zahlen lassen (Selbstvornahme § 637 (3) BGB). Die Verjährungsfrist bei Gebäuden beträgt vier Jahre. Sie beginnt mit der Abnahme der Gesamtleistung.

Was sollten Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie aufgrund der Mängelhaftung beachten?

Die Mängelhaftung ist ein wichtiges Thema bei der Verkaufsvorbereitung. Sprechen Sie alles an, was auch nur im entferntesten als Mangel deklariert werden könnte. Falls Sie bereits Schäden beseitigt haben, legen Sie Handwerkerrechnungen oder andere Dokumentationen darüber vor. Fügen Sie dem Kaufvertrag eine Mängelliste und ein Gesprächsprotokoll mit dem Käufer bei. Übernehmen Sie keine Garantie. Dadurch könnten Schadenersatzansprüche auf Sie zukommen. Halten Sie vertraglich fest, dass Sie die Gewährleistung für offene und versteckte Mängel ausschließen. Gerade wenn es um mögliche Mängel geht, ist der Kauf oder Verkauf einer Immobilie mit Sorgfalt zu betrachten. Brauchen Sie Unterstützung? Wir helfen Ihnen gerne bei einem Immobilienverkauf!