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Wann kann ich ein gekauftes Haus wieder verkaufen?

Immobilien sind traditionell stets eine beliebte Wertanlage. Immerhin versprechen sie eine hohe Wertbeständigkeit und attraktive Renditen. Vielleicht haben Sie sich auch vor kurzer Zeit eine Immobilie angeschafft und möchten diese nun wieder verkaufen. In diesem Fall stellen Sie sich sicherlich die Frage, wann Sie die gekaufte Immobilie eigentlich wieder verkaufen dürfen. Eine Antwort auf diese Frage geben wir Ihnen in diesem Artikel. Ebenso erfahren Sie, welche steuerlichen Aspekte Sie beim Verkauf einer Immobilie beachten sollten.

Gekauftes Haus wieder verkaufen
Gekauftes Haus wieder verkaufen

Verkauf von Immobilien nach Eintragung in das Grundbuch möglich

In Deutschland verhält es sich so, dass jeder Immobilienverkauf durch einen Notar beurkundet werden muss. Der Notar kümmert sich nach dem Immobiliengeschäft darum, dass der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Das Recht zum Verkauf hat der Eigentümer ab dem Moment, wenn er im Grundbuch als neuer Besitzer zu finden ist.

Macht es Sinn, eine Immobilie schnell wieder zu verkaufen?

Nicht immer ist es sinnvoll, ein kürzlich erworbenes Haus oder eine gekaufte Wohnung direkt weiterzuverkaufen. Der Grund hierfür ist die Steuerschuld, mit welcher der neue Eigentümer beim Immobilienverkauf rechnen muss. Wenn Sie die Spekulationssteuer beim Wiederverkauf der Immobilie vermeiden möchten, müssen Sie mehr als zwei Jahre nach dem Zeitpunkt des Kaufs verstreichen lassen.

Was ist beim Immobilienverkauf nach zwei Jahren zu beachten?

Möchten Sie Ihre Immobilie nach zwei Jahren wieder verkaufen, müssen Sie unter Umständen damit rechnen, dass das Finanzamt eine Spekulationssteuer erhebt. Jedoch existieren Ausnahmen, bei denen Verkaufserlöse steuerfrei bleiben. Welche Szenarien als solche Ausnahmen gelten, welche Rolle die Nutzungsart der Immobilie spielt und um welche Steuertipps Sie wissen sollten, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.

Die wichtigsten Fakten wann ein gekauftes Haus wieder verkauft werden kann

  • Kaufen Sie eine Immobilie und verkaufen diese bereits zwei Jahre nach dem Erwerb wieder, fällt auf den Verkaufserlös Einkommensteuer an. Allgemein bezeichnet man diese Steuer dann als Spekulationssteuer. Hintergrund der Spekulationssteuer ist es, Spekulationsgeschäfte mit Immobilien zu unterbinden.
  • Verkaufserlöse aus Immobiliengeschäften geben Sie in der Einkommensteuererklärung an.
  • Eine Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn Sie das Haus oder die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den vorangegangenen zwei Kalenderjahren selbst bewohnt haben.
  • Ebenso keine Steuern fallen an, wenn die Gewinne aus privaten Verkaufsgeschäften 600 Euro innerhalb eines Kalenderjahres nicht überstiegen haben.
  • Aufpassen müssen Sie, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf mehr als drei Immobilien wieder verkaufen. In diesem Fall geht das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel aus.
Einkommensteuer aufs Immobiliengeschäft
Einkommensteuer aufs Immobiliengeschäft

Wann muss man mit Einkommensteuern auf den Gewinn aus einem Immobiliengeschäft rechnen?

Verkaufen Sie eine Wohnung oder ein Haus privat, ist die Höhe Ihres individuellen Einkommensteuersatzes entscheidend dafür, wie viele Steuern Sie bezahlen müssen. Generell ausgenommen von der Besteuerung sind Gewinne aus Immobiliengeschäften, bei denen der Verkauf mindestens zehn Jahre nach dem Erwerb erfolgte.

Wenn der Verkauf vor Ablauf dieser Frist von zehn Jahren erfolgt, ist der Verkauf steuerpflichtig – sofern das Objekt nicht selbst vom Verkäufer bewohnt wurde.

Beispiel: Sie lassen am 31. März 2020 den Kaufvertrag durch einen Notar beurkunden. Anschließend vermieten Sie die Immobilie. In diesem Fall ist ein steuerfreier Verkauf frühestens ab dem 1.4.2030, also nach Ablauf von zehn Jahren, möglich. Möchten Sie die Immobilie dagegen schon am 1.4.2022 wieder verkaufen, fallen Steuern beim Immobilienverkauf an.

Was geschieht bei einem Verkaufsverlust?

In den Zeiten von stark steigenden Immobilienpreisen ist es zwar ein seltenes Szenario, kann aber durchaus vorkommen: Sie kaufen und verkaufen noch innerhalb der Spekulationsfrist eine selbstgenutzte Immobilie und machen beim Verkauf einen Verlust. Eine Spekulationssteuer kann nur auf einen Gewinn berechnet werden. Im Falle eines Verlustes fällt entsprechend keine Spekulationssteuer an. Jedoch haben Sie die Möglichkeit, Ihren finanziellen Verlust steuerlich geltend zu machen. Dies geht aus Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes hervor.

Wann ist bei einem Hausverkauf nach zwei Jahren keine Steuer fällig?

Es existieren einige Szenarien, in denen Sie Gewinne aus Immobilienverkäufen auch binnen der Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht versteuern müssen. Ein solches Szenario ist, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den vorausgegangenen zwei Jahren selbst genutzt haben. In diesem Fall fallen also keine Steuern auf den Gewinn aus dem Verkaufsgeschäft an – auch nicht bei einem Verkauf nach zwei Jahren.

Beispiel: Sie lassen am 15. Januar 2020 den Kaufvertrag für eine Wohnung notariell beurkunden. Im Anschluss ziehen Sie selbst in die Wohnung ein. Wenn Sie die Wohnung dann am 16. Januar 2022 verkaufen, müssen Sie auf den Verkaufsgewinn keine Steuern bezahlen, da Sie die Wohnung selbst genutzt haben.

Übrigens: Diese Regelung hat nicht nur allein für den Hauptwohnsitz Gültigkeit. So reicht es bereits, wenn Sie die Wohnung nur zeitweilig nutzen. Dasselbe gilt auch für Ferienwohnungen und Ferienhäuser, Objekte die man als Zweitwohnsitz nutzt und aufgrund doppelter Haushaltsführung bewohnte Immobilien.

Eine Spekulationssteuer für ein unbebautes Grundstück ist dagegen innerhalb der Frist von zehn Jahren immer fällig, da sich in diesem Fall eine Eigennutzung aus juristischer Sicht nicht erfüllen lässt.

Steuern beim Verkauf von vermieteten Objekten
Steuern beim Verkauf von vermieteten Objekten

Wie sieht es aus steuerlicher Sicht beim Verkauf von vermieteten Objekten aus?

Verkaufen Sie eine Immobilie zwei Jahre nach dem Kauf erneut und war die Wohnung oder das Haus in diesem Zeitraum vermietet, fällt auf den Gewinn zwangsläufig eine Einkommensteuer an. Dies gilt jedoch nicht für Gewinne, die unterhalb einer Grenze von 600 Euro pro Jahr liegen.

Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie einen Darlehensvertrag für eine Immobilienfinanzierung eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses vorzeitig kündigen, entgehen der Bank Zinsen. Ausgeglichen wird dieser finanzielle Schaden durch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, die der Darlehensnehmer tragen muss. Diese Vorfälligkeitsentschädigung können Sie dann vom Verkaufserlös abziehen. Somit verringert sich der Betrag, auf die im Fall der Fälle eine Spekulationssteuer erhoben wird.

Rechenbeispiel: Der Verkaufspreis der Immobilie beträgt in diesem Beispiel 300.000 Euro. Die Kosten, die im Rahmen des Verkaufs anfallen, belaufen sich auf 20.000 Euro. Die Anschaffungskosten der Immobilie betrugen 250.000 Euro. Es bleibt also ein zu versteuernder Gewinn in Höhe von 30.000 Euro. Auf diesen Betrag wird dann der persönliche Steuersatz, also die Spekulationssteuer, angewendet. Wir gehen im Beispiel von einem Steuersatz von 40 Prozent aus. Damit ergibt sich eine zu zahlende Steuer von 12.000 Euro, die Sie ans Finanzamt abführen müssen.

Was hat es mit der Drei-Objekt-Grenze beim Hausverkauf auf sich?

Wenn Sie mehrere Immobilien verkaufen möchten, dann kann es sein, dass diese Transaktionen vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft werden. Als Unterscheidungskriterium hat hierbei die sogenannte Drei-Objekt-Grenze Gültigkeit. Wenn Sie binnen eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufen, vermutet das Finanzamt dahinter eine gewerbliche Tätigkeit. In diesem Fall müssen Sie dann Gewerbesteuer und zusätzlich Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent an das Finanzamt abführen.

Wie sieht es mit der Höhe der Einkommensteuer beim privaten Immobilienverkauf aus?

Die Höhe der Besteuerung auf Verkaufsgewinne ist in erster Linie vom persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers abhängig. Der zu versteuernde Betrag lässt sich jedoch durch Ausgaben senken, die unmittelbar mit dem Immobilienverkauf in Verbindung stehen. Hierzu zählen beispielsweise Kosten für einen Notar oder Makler, Ausgaben für Inserate und Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen mit potentiellen Käufern.

Der Immobilienverkauf mit Unterstützung durch einen Makler

Grundsätzlich ist der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung mit einem Makler an der Seite sehr zu empfehlen. Ein Immobilienmakler ist ein echter Profi, wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht. Er kennt typische Fallstricke und wird Ihnen bei Unklarheiten jederzeit mit Rat und Tat zur Seite stehen. Zudem erfahren Sie im Rahmen einer Immobilienbewertung durch einen Profi-Makler genau, wie viel Ihre Immobilie eigentlich wert ist – eine wichtige Information natürlich, wenn es darum geht, einen realistischen Verkaufspreis anzusetzen. Dieser sollte weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt sein, um eine möglichst breite Käuferschicht anzusprechen.

Immobilienverkauf mit Unterstützung
Immobilienverkauf mit Unterstützung

Wie sieht es beim Verkauf auf Raten mit der steuerlichen Belastung aus?

Es ist natürlich möglich, eine Immobilie zu verkaufen und die entsprechende Verkaufssumme in Raten vom neuen Eigentümer zu erhalten. Ein solches Ratengeschäft kann durchaus finanzielle Vorteile für den Verkäufer haben.

Aus steuerlicher Sicht gilt als Veranlagungsjahr das Jahr, in dem das Geld auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist. Dies wird als sogenanntes Zuflussprinzip bezeichnet. Hat der Verkäufer mit dem neuen Besitzer eine Ratenzahlung über mehrere Jahre vereinbart, verteilt sich entsprechend auch die steuerliche Belastung über mehrere Jahre. Somit kann der Verkäufer dann die für jedes Jahr geltende Freigrenze nutzen.

Was ist bei einem Verkauf einer Immobilie nach zehn Jahren?

Grundsätzlich befreit von einer Spekulationssteuer sind Sie beim Verkauf einer Immobilie nach zehn Jahren, also nach Ablauf der Spekulationsfrist. Diese Frist beginnt an dem Tag, an dem Sie die Immobilie gekauft haben.

Aufgepasst bei Neubauten: Die Spekulationsfrist beginnt hierbei an dem Tag, an dem Sie das Grundstück erworben haben.

Fazit: Der Verkauf einer kürzlich erworbenen Immobilie ist ab dem Zeitpunkt möglich, ab dem Sie als neuer Besitzer im Grundbuch eingetragen worden sind. Um die steuerliche Belastung möglichst gering zu halten, kann ein Verkauf auf Raten sinnvoll sein. Vor dem geplanten Verkauf der Immobilie sollten Sie genau prüfen, welche steuerlichen Fristen Sie bei dem Immobiliengeschäft beachten sollten, um die Steuerlast so gering wie möglich ausfallen zu lassen.

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